2015年12月31日木曜日

2015年の不動産ベンチャーの締めくくり

2015年も今日で最後の日となりました!
振り返る暇もなく、来年のことで頭がいっぱいのカクセイ渡辺です!

読者の皆様にとっては、どんな1年でしたでしょうか。
不動産を、買えた方、買えなかった方。
良い融資が、引けた方、引けなかった方。
運営が、順調な方、不調な方。

私自身は、仲間で起業して、自分たちの体ひとつで一からスタートした年でした!


幸いにも、様々なご縁に恵まれました。顧客も増え、取引先も広がり、多様な取引を通じて売り上げも黒字が続いております。

スタッフも増え、現在8名、来年から加入予定の新メンバーも含めて、20名までは、増員することが2016年の目標です。

年明け早々には、増床先のオフィス内見が予定されています。

物件の管理戸数は、本日現在の受託予定も含めると200戸数を超えました。賃料単価は、超都心のうん十万から、築古のアパートの4万台までと、管理できるものであれば、分け隔てなく管理させて頂いております。

クライアント様、お取引先の皆様、改めて誠にありがとうございました。

また、実際に起業してわかったのは、サラリーマンは実際に楽だということでした。

仮に、ひとりで独立するので、あれば完全に自己責任で完結出来ますので、取引先だけ確保できればマイペースに進める事ができるでしょう。

私たちの場合は、マイペースさや、お金を求めて、わざわざ集まったわけではありません。
自分たちが、不動産を通じて求められ、必要とされる、価値の高いサービスを提供したいと強く願ったからです。

やりがいと誇りを持てる仕事をする。
特に、賃貸管理業は、これほど人手がかかるものはありません。
ひとつひとつは、簡単な作業がほとんどですが、運営の委託を受けるということは、人手も確保しつつ、都度、適正な判断が下せるプロパティマネージャーが、必要です。オーナーの代わりに運営効率、投資効率を考え収益を確保できる能力のある人。
例えるならスポーツチームとその監督です。

それが、優秀な人材を育てるにはお金も、時間もかかります。人を増やすだけでは、解決しない問題があります。
今、若いスタッフの教育にも取り組んでいますが、覚えのいい人もいれば、覚えの悪い人もいます。覚えの悪い人には、繰り返し生活習慣の指導までしないと改善しません。

また、それができないと人はついてきてくれません。
自分でやった方が、早いと結論をだしていれば、私も今頃ひとりで独立していたかもしれません。

また、キャリアがあるもの同士は、フォローしあった方が、効率が良いこと、より責任を負え、顧客にコミットできるようになることを共感できれば、あたらしいサービスに発展する可能性も高まります。

そして、家庭がある人には家族に応援してもらえる仕事、会社であることで、その人もパフォーマンスを発揮してくれます。深夜帰宅、休日なし、薄給では、転職や、奥さんの憂さ晴らしによる家事育児のノルマが厳しくなります。

独身の人は、家庭を持つ勇気を。
独り身が良い人には、さみしくない環境を!?

そんなことを、常に考えていると、売り上げのノルマなんてなくなるどころか、天井がない状態ですし、頂いた売り上げから、より会社づくりに投資できる、その資金の責任を負う、その繰り返しで、プレッシャーは増すばかり、楽はありませんが、それが自分が求めてた、やり甲斐だと改めて感じました!!

そして、言うことだけは、いっちょ前では、いけませんので、とにかく実行あるのみ!私自身、自分のイメージしたことに対して50%ほどしか、実現できていません!自分のパフォーマンスを上げていかなければいけません!

2016年は、走りながら考えていくこと!頑張ります!

それでは、来年もよろしくお願い申し上げます!
皆様のご多幸をお祈り申し上げます。


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「番外編~都心好立地ファミリーマンションのバリューアップ計画!!」

ちょと前になりますが、

クリスマスに2人の息子が通う保育園の「ウィンターフェスティバル」に、

サンタクロースとして参加してきた平山です!


昨年までの反省から今年はサングラスをかけて登場したら、

まるでドクタースランプアラレちゃんのすっぱまんか、、

ドラゴンボールのスーパーサイヤマンのように怪しい、、

ちょい悪サンタになってしまいました。。。


さて今回は都心の一等地にあるファミリーマンション案件のお話です。

先日、弊社のバイアンドセル部門が仕入てきた案件を、

プロパティレンタル部門とコンストラクションマネジメント部門でバリューアップ計画の現地作戦会議をしてきました。。


商売や案件はスピード勝負ですので、情報がホットなうちにうたねばなりません!!

バイアンドセル部門が案件情報を仕入れてきたら、すぐさま案件全体の取り組み方法を考え、価格を簡易査定します。


そして、すぐにプロパティレンタル部門とコンストラクションマネジメント部門が現場に足を運び、

もう少し突っ込んで、その案件の取組計画がうまくワークするか検証したり、コストの見積をします。


今どきこのドアチャイムは無いし、物をしまったら最後、

退去するまで入れたものを取らないであろうキッチンスペースに無理くり作った収納など。。

現場での作戦会議の結果、3DKの間取りを2LDKに変更するという方針にしました。




結局、案件情報が入ってきて数時間後には、この案件に対する最終ジャッジをくだす事ができました。

物件の売主側へスピーディー且つ、ブレない価格を伝えることができたおかげで、

この案件の優先交渉権を得ることができました!!

この案件の行方は、また次の機会にお話できればと思います!!




2015年は弊社カクセイ元年でした。

お客様、お取引業者様に大変お世話になりました。

社員一同、心から感謝申し上げます。

弊社は来年以降もスピードアップで成長し続け、

お客様や関係者の方々に良い影響を還元していく事をお約束します

それでは、良いお年をお迎えください!!


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2015年12月30日水曜日

ベンチャー企業と不動産投資家の怪しい関係

「渡辺さん!思わず前職の住所に年賀状送るところでしたよ!気づいて良かった!来年もよろしく!」とご挨拶を頂く季節になりました、

カクセイの前職宛に郵送物は送らないで下さい希望の渡辺です。恐らく、宛先不明で返してくれたらまだしも、処分されるはずです、、、。

そして、自分の年賀状の発送準備が終わっていません、、、。トホホ。

さて、今年、弊社「株式会社カクセイ」は起業しまして、会社と、その事業の立ち上げに勤しんだ1年でした!!

≪今年は覚醒の年でしたね!≫
業務としては、自分たちの得意分野を活かして、投資用・事業用の不動産の売買・管理・開発に勤しんだわけですが、マーケットも前職と同じかな-?と思っていました。

しかしながら、不動産投資家でも様々なタイプの方がいますので、カクセイのようなベンチャー起業を好まれる方の中には、こんな方がいらっしゃいました。

「ブラックなやり方でも、私はかまいませんので、買えるだけ不動産を買っていきたい!」

不動産投資 = 賃貸物件経営 = 不労所得 = リタイア

という、概念に真剣になっている方です。
売り上げの為に何でもするだろってことを問われるのであります。
具体的に何をするというと、取引に関わる関係各所けというような話で、詳細は伏せます。

実際に、売り上げ欲しさに、何でもやるイケイケの不動産業者はいらっしゃるようですが、それができるのも後先考えてないからなのであります。

そうなると、それが明るみになった場合に、自社は勿論のこと、顧客も社会的取引信用を失うことになるわけですから、従業員がいれば、その将来にも影響を与えるし、顧客にも当然その影響は大きいはずです。

賃貸物件の運営なんて、これほど人手がかかるものなのにも関わらず、不動産屋に委託しておけば、不労所得になるなんて、都合のいい話が一人歩きしているのも現状なのであります。

確かに、そういった後先考えない業者は、自社で管理しないところが大半ですから、販売・転売だけして、後は、他社の管理に丸投げ、たしかにそれは、場合によっては不労所得か。

かたや、販売した物件を、提案時の事業計画に基づいて収益がでるよう、資産価値が維持出来るよう頭を悩まし、管理運営を任されるのは、苦労所得と行ったところでしょうか。

もちろん!カクセイは、この後者にあたりますし、コンプライアンスに抵触することはできません。

ようするに、どこかの誰かに、誰かが楽した分のしわ寄せが行くって話です、、、。

結局、巡り巡って帰ってこなければいいですね!

不動産投資の投資家の方それぞれのキャパに合わせた、安全性と安定性を守るのがモットーのカクセイです!


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2015年12月29日火曜日

物件管理の前に人間管理

先日は、1年の締めくくりに、人間ドッグにいってきました。カクセイの渡辺です。

カクセイは、不動産会社のベンチャーではありますが、社会保険は完備しております。

しかしながら、健康組合の定期検診では、検査してもらえない、腹部CTや頭部MRI、胃カメラなど、若いと言っても油断禁物。若いが故に、病魔に冒されると進行も早いといいますから、思い切って言ってきました!

というわけで、会社から程近い場所という事で、先日うちの相方もお世話になった東京ミッドタウンの検診センターへ。

もちろん、健保のメニューにない検査なので全額自己負担であります。締めて十五万くらいしました。
自費で検査を受けるというのも、歯医者の検診くらいですから、高額な出費でした!

気を遣いすぎという意見もあるかと存じますが、全くもって普通の事ではないかと考える事が増えてきました。

なぜなら、我々カクセイでは、不動産業の中でも、資産運用に特化した業務が多くなりますので、今年受託した物件だけでも、年間の総額では、億を優に超える賃料を集金や入居者募集・管理を行っております。

そして、どんなに優れた仕組みがあっても、自分自身が判断することによって与えるであろう影響を考えると、責任が大きく伴ってくるのであります。

私自身も、自分の出世欲?にかまけて、この3年は、食事・運動に全く気をつかわず、走り続けてきましたので、流石に、自覚症状はないものの頭や内臓に腫瘍のひとつやふたつできててもおかしくないんじゃないかと気になっていましたし、ここからの3年をどう走り抜くかも含めてメディカルチェックを受けたのであります。

まだ、全ての検査結果が出たわけではありませんが、ネットのお陰で、自分専用のWEBアカウントで、検査の結果がリアルタイムに項目ごとに報告され、意外なほど問題なし。癌のマーカーも、ピロリ菌もマイナス、胃の中もキレイなものでした。ホッと一息です。

体重が10キロ増量したので、脂肪関係の項目は警告値になっていますね、、、トホホ。

これからは、昔のように毎日運動する習慣と食事管理も取り戻そうと思います。
なんで、そこまで、無茶をしてたのかは、またどこかの機会にでもお話ししましょう。

皆さんの資産を管理している不動産の担当者は、健康的な人ですか?
仮に、急病で倒れて現場復帰に時間がかかっても、引き継ぐ方の顔も見えてますか?

ウン千万、ウン億の資産の運用を通じて、テナントからの売上の源泉を任せて頂いている。そこにプライドと自信を持って任せて下さい!といえる自分、そして組織・チームでありたいと思います!

今年もあと、2日、振り替えるにはまだ早いですね!

また明日!


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2015年12月28日月曜日

皆も欲しがる理想の物件を購入する方法

あなたの探し物はなんですか、見つけにくいものですか。

先日、ジムの入館キーをなくして、再発行しました。カクセイ渡辺です。

申し込みから、はや一ヶ月、たった一度だけ、20分ほど滞在したジムの鍵。

再発行に、手数料5,140円。

次の日、家の中で見つかりました。

日付は、12月25日。
サンタクロースさん、いつもありがとう。


無くして初めて気づく、かけがえのない存在。浅はかで愚かな自分。

というわけで、クリスマスからの流れで毎年しんみりしがちな年末ですが、探しものといえば、不動産も同じですね。

今年は、起業の立ち上げ準備に追われながらも、多くの方の購入についての相談を受けましたが、資金も融資も潤沢にあって購入準備が万端な方でも、物件が購入できないとう内容の相談が多かったです。

何故購入出来ないというと、購入の希望条件は明確に決まっているのですが、、、

・現在の相場より利回りが高いもの
・立地にこだわっている
・建物の企画もグレードが高いもの

主に上記を求めている傾向が強いですね、、、。
まぁ、探せば見つかるという考え方にもなるのですが、これを私流に解釈すると、仮にそういったAAAクラスの案件が売りに出たとして、それは、自分以外の人も喉から手が出るほど欲しいはずですから、その競合他者が多いなかで、自分が購入できる可能性はどれだけあるかという問題に置き換わると思います。

不動産の売買の場合は、買い続けている人に川上の情報がくるようになっていますので、まだ購入実績もない人には、情報が来る可能性は低くなります。

また、購入判断のスピードも求められますので、買い慣れた方は、資料の情報で判断もできますし、不動産業者も信頼関係のできたパートナーとして付き合っているので、全ての情報を自分で裏付けとることもしません。融資も取引銀行がいますので、融資条件も短い時間で、決まってきます。すると、ライバルに負けてしまいます。

もっと、解釈を拡げると、学生時代でも職場でもそうですが、一番の美人や美男と付き合うにはどうしたらいいかという問題にも置き換えられるのではないかと存じます、、、、。

しかし、男女付き合いでも出逢いと別れをを繰り返している人の方が、軟派な人のほうが、美人、美男などの自分の理想の相手と付き合っているような話も聞きますが、本当でしょうか。

では、私の理想のパートナーはどのように見つければ、、、。

なんて事を暇つぶしに想像してみながら、、、今年も暮れていきそうです。


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2015年12月27日日曜日

2015年の締めの売買契約は、

株式会社カクセイの武中です。
一年もあっというまで、気づけばもう年末です。
弊社は本日が仕事納めとなります。


先日は、相場より利回り高めな新築の一棟物件をご契約させて頂きました。

今回の取引物件は賃貸募集をして一週間も経たないうちに、申込ベースで満室となっており、賃貸付けも大変良い物件です。
もちろん、賃貸付けが良いことを見越してご紹介しておりますが、ここまですんなり決まってしまうと嬉しいですね。

昨日もお客様と現地に伺い、建物外観や室内を見て回ったのですが室内にはこれから小修繕をする箇所に付箋が貼ってありました。
付箋が貼付されている箇所が多いなーと思いながらよく見て回ると中にはこんなメッセージ付きの付箋が。。。


目視では問題なく水平なので、水平器を置いてチェックして頂いたのがわかります。
細かいところまで見て頂いている現場の施工管理担当者さんに感謝します!!
ここまで細かくしてやって頂ければ引渡しまで安心できますね。

私個人としても改めて、見習いたいと刺激になりました!!

そして、銀行担当者様からはまたまた良い融資条件を提示頂きました。
今回は特別な条件で、他の方に伝えないでくださいとのことです。
融資条件は伏せておきます。笑

金融機関に事前審査を打診すると、担当者さんのほうで好条件を提示して頂くこともありますが、その好条件の中には担当者さんの営業も含まれまれていたりして、契約後に本申込をすると事前承認の回答より、融資金額が減額されたり、金利のレートが上がってしまうこともあり、本承認まで少しだけ不安な日々を過ごす事も少なくないのですが、何回もお取引させて頂いてる銀行の担当者さんはやはり安心感が違いますね。

今年の締めのお取引での、好条件、好取引だったこともあり、

しめしめって。なんつって!

来年も宜しくお願い致します!!


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2015年12月26日土曜日

修理するなら買い換えた方が良い理由

今年も来年に向けてカウントダウンが始まっていますが、いかがお過ごしでしょうか。

最近、PR部門(賃貸管理部)の仕事をこなしているカクセイの上田です!

お陰様で本ブログや先日のセミナーの効果もあり、会社設立から数ヶ月にもかかわらず賃貸管理の受託が殺到しておりまして、慌しく受託業務に励んでおります。

来年に入っての受託申込分もあわせると200戸数は、見えてきました!

そんな最中、弊社が管理している中古物件からは入居中の設備不具合の連絡が多く、緊急出動することも多々有ります。


「部屋と〜作業着と〜私〜♪ 愛する物件のため〜♪ 毎日〜出動するから〜♪」
と口ずさみながら六本木ヒルズとは似つかわしくない格好で緊急出動する私

先日、築20年超の中古RCにお住まいの賃借人様から突然連絡が入りました。
どうやら浴室乾燥機が壊れて動かないので見て欲しいとのこと。

最近では浴室乾燥機が当たり前な時代ですが、20年以上前からあったなんて珍しいなぁと思いながらすぐにメーカー修理業者と待ち合わせて現地訪問しました。

付いていたものは温水式で操作は最近のパネル式ではなく、昭和時代のテレビチャンネルの様なダイヤル式のものでした。
業者さん曰く、故障原因は経年劣化でモーターが壊れていて交換すれば直る!と強く修理をすすめられました。ただ、型が古く部品在庫があるかも含めて確認が必要とのことで一旦持ち帰って見積りを待つ事になりました。

後日、その業者さんから部品在庫があったということで見積りを確認しますと費用は5万弱。
ん〜・・・なんとも微妙な金額。
もう少し費用を足せば全部新品に交換出来るので後々のメンテナンス費用を考えるとその方がいいんでねーの?と思い、もちろんその見積りありますよね?と尋ねてみると、「ありません。」との返答が。

???

実はその業者さん、修理業務しかやっておらず新品への施工・交換は出来ないので別会社へ頼んで欲しいとのこと。(強く修理をすすめた理由はこれか!)

という事はこちらが新品交換する案が無ければそのまま部品交換で済ましていたということなんですね〜!?

いや〜不動産投資はあらゆる所にリスクが潜んでいますね。

修理だけに物件まで足を運んでくれる管理会社とシュリ(擦り)合わせが必要ですね。

なんつってー。


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2015年12月25日金曜日

クリスマスのサブリース


世間はなんと賑やかなことでしょうか。
メリークリスマス!こんにちは、江田です。

街は綺羅びやかにギラギラとしておりますが、私の顔はアブラでギラギラしております!
毎日あちらこちらと駆けずり回っていますからね!



さて、今日はクリスマスのだけに、リースにちなんで、、、

サブリースでのお話でも。

不動産投資をされるオーナーにとって、やはり悩みの種は空室リスクと家賃滞納で賃料が入って来ない事でしょう。

サブリースでは、不動産管理会社等がオーナーから物件を借り上げまして、転貸をする訳です。空室の有無関係なく、一定の賃料が毎月入ってきますので、安定した収入が見込め、家賃滞納もありません。またサブリース契約を好む金融機関では融資が受け易くなるといったメリットがあります。

ハウスメーカーや新築マンションディベロッパーでは「30年間一括借り上げ!」なんて広告しているところもあります。

空室の心配なく、ずーっと一定の賃料が入ってくるだなんてとても魅力ですよね~。

ところがそんなうまい話しはなく!契約書に必ずと言っていいほど記載されているのが◯年毎に賃料の見直しをするという条項。

考えてみれば新築の賃料が30年も続く訳ないですよね。最初は高い賃料で借り上げてくれていたのに更新毎に5%、10%と下落していく…。

よくある事です。

表面利回りを良く見せたいがために高い保証賃料を提案するディベロッパー等は建築費を上乗せした分で空室損や賃料下落リスクをカバーしていたりするので最初に高い保証賃料を払っていても懐は痛くないのです。それにきちんと家賃保証会社も入っていますので滞納の心配も無いですしね。

まさに、空室損・賃料下落リスク・滞納リスクの三択ロス(サンタクロース)がない!

ではサブリースは悪いのかと言えばそんな事はありません。

無理の無い査定賃料を元に賃料下落率を踏まえた投資分析を行って、きちんとした運営が出来ていればいいのです。具体的には・・・?

次の機会にもう少し掘り下げたお話をさせて頂きますね!


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2015年12月24日木曜日

「賃料アップに成功しました!!」

高校生の時、ケンタッキーでバイトをしていて、

クリスマスには大量のフライドチキンを厨房で調理していた平山です!

クリスマスになると必ず、、あの時のケンタッキーでの仕事、バイト仲間、仕事のやりがいや大変さ、お祭り騒ぎだったことなどを思い出します。。


さて、先日弊社のプロパティレンタル部門にうれしいニュースが入ってきました!!

弊社で賃貸募集をしていた都心好立地の区分ワンルームマンションで、募集開始から1ヶ月も満たない間に入居者が決まったのです!!

弊社がリフォームしてバリューアップしたことにより、競合と差別化をはかれた結果でした!!!

コストをかけて良いものを作って提供できた分、賃料も相場より取れています!!


今回のような物件は、弊社のプロパティレンタル部門とバイアンドセル部門の読みとセンスがとても良く活きます!!

しかも運の良いことに、今回の入居時に管理組合がマンション全戸の玄関ドアを新品に交換してくれたのです!

これはまさにクリスマスプレゼント?!


今年もまだまだ、都心好立地の仕入情報が続々届いてきています!!

きっとこれがカクセイへのクリスマスギフトだなっと思いながら、師走らしく都心を動き回ります!

そして、クリスマス当日の保育園でのサンタクロース役のために、サンタの衣装を新調しに行ってきまーす!!


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2015年12月21日月曜日

インテリアコーディネートもやっています!

こんにちは、カクセイのインテリ、、、

いえ、インテリアの設置担当の新人ヤスシです。

弊社では、オーナー様の​抱える​様々なニーズに​、出来る限り​応えてい​くために​​業務に励んでいます。
先日は、家具付きで運用したいオーナー様向けに、内装の企画とリフォーム、家具の購入・設置代行を始めました。​


そして、私の役目は、これです!!

みてください、この荷物の山を。そして、安心してください。

僕が会社にいない理由は、サボっているわけではありませんよ!

この山を一つ一つ切り拓き、綺麗に区画(設置)していくという都市開発(部屋づくり)に勤しんでいるのです。

しかし、いざひとりで山を崩し始めてみたものの、大きな家具は1人では組み立てることが大変で、渡辺にSOS信号を。


すぐに駆けつけてくれて、あっという間に、開梱、組み立て、廃品処理が終わり大助かりでした。
上司にゴマをすっているわけではありません、本当の話です。

振り返ると、まさにこの家具の購入・設置代行が強敵でした。

ネットで「おしゃれ、丈夫、安い」を備えた家具を探すわけですが、これがなかなか無いんです。
電車の中で、通販サイトをスクロールし、次のページ、また次のページ、検索条件を変更して、また次のページ、次のページ。​
ベッドやカーペットを決めると、他の商品はそれらと調和するものを選びます。​

やっとの思いで、購入品リストを作成し、いざ発注しようとすると、また問題が!昨日まで販売していたはずの商品が、、、無い!
思わず、え〜〜〜と声を漏らしてしまいました。

しかも​、​それも1件や2件ではないんです。

さらには、急な売切や価格の上げ下げが頻繁に起こるんですよ。
​出荷元は、比較的規模のある業者なのに不親切です!​その度に新たな商品を探し、また探し。

おか​げで、私は安くておしゃれな家具のマニアになりました(笑)。

一息も束の間、ここで更なる問題が発生!

配送日指定ができない商品があるんです。
ただ、後日物件のポストに詰まった不在票をもとに、配送業者に一斉に電話し、すべて同時に受け取ることができれば、という淡い期待があったこともあり、発注に踏み切りました。

そのうち、こんな連絡が、、、

配送業者「もしもし、ヤスシさんですか?そろそろ荷物を取ってくれないと、出荷元に返品しますよ?」

そうなんです。荷物がバラバラな日時で届き、順次取りに行かないと返品されてしまう商品・業者もあるようなんです。
10件程度なら、簡単にまとめて受け取れるんでしょうが、40件ともなると思うように受け取ることができません。

結果的に、何度も物件に足を運ぶことになりました。

家具購入・設置と聞くと、​何も考えなくとも​誰にでも出来る簡単な仕事というイメージを持つ方もいらっしゃるかもしれません。
僕もそうでした、、、。

ですが、今ではこれほど​時間​のかかる仕事もあまりないと思っています。​なぜなら、​

・​求める​​商品がない​
・売切・価格の上下が頻繁に起こる
・商品の配送日が、指定できないものがある。また、まとめて受け取ることができないことがある

​からなんです。​

今回の件で、​ある程度商品パッケージができたことと、​出荷元/配送業者ごとに配送スピード/日時指定の融通をある程度把握できたので、次回はもっとスムーズに出来ると思います。

​また、荷物を一時的に受け取る場所を借りるなどして、更なるスピードを求め、オーナー様のご要望に応えられるよう精進していきたいですね。​


本物件は、私たちがリフォーム・家具設置を行ったあとで、引き続きオーナー様が直接運営を行​なわれるようです。

このように、オーナー様のニーズがあれば、出来る限り応えていきたいと考えています。
引き続き、ご愛顧のほど宜しくお願いします!



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2015年12月20日日曜日

大阪の不動産市況とAirbnb物件と。

〜日本のどこかに〜私を待ってる〜人がいる〜♪

先日、大阪に行ってきたカクセイの出逢い系担当、渡辺です。

出逢いを求めて、、、いえ、会社の忘年会付き社員旅行でした。

なぜ、大阪かといいますと、やっぱ好きやねん〜♪といいますか、、、

パートナーの不動産オーナー様の計らいで、気分転換にもなるし遊びにおいで〜。ということで、社員皆で、新幹線に乗っての、カクセイ初の来阪でございます!

昼前に新大阪につき、車に乗り込んで、贅沢な移動手段に期待が益々高まります!

千日前で合流して、本場のお好み焼きで腹ごしらえ!昼からビールなどアルコールも入って皆、テンションも上がって参りました!

この後は、夕方まで観光でもして、夜は、ホテルか旅館で、温泉、浴衣で宴会という感じの日程でしょうか!?

うーん!今年も頑張って良かったー!!

そして!再度、車に乗車して、いざ出発というときに、

「はい、これ今日の資料!

と、渡されたのは、そこそこ厚みのある、紙の束、、、、。

旅のしおり?それにしても、見慣れた概要が、、、、

冒頭に、、、●●ビル、、、、!?

なんと、物件概要書!!

「今日は、今売りに出ている物件、13棟くらいかな?見て回るから!」

まさかの物件ツアー!!


用意された物件は、大阪市中心部の5億〜40億クラスのビルばかりです。


不動産オーナーも、玄人になってくると銀行からの紹介案件も多いので、我々業者でも知らない売り物件が多いですね。

一般的なオフィスビルから、

こんな繁華街のビルまで!
うーん!なるほど!勉強になりました!基本に立ち返っても、やはり不動産は見るに限りますね!利回りは、ものによりますが東京都と大差はないですね。

そんなうちに、日も暮れて宿泊先は、これまた中心街にほど近い、ホテルではなく!Airbnb物件でしたー!リビングが広ーい!!気分はスイートルームです!!


そして、夜は更けて行きました!!
うーん!まさに、不動産大好き人間には、たまらない大阪の不動産づくしの一日でした!

食い道楽ならぬ、不動産道楽だったカクセイの初の社員旅行でした!!


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2015年12月17日木曜日

セミナー盛況でした!

4時間ほど立ったまま話をしたら、腰痛 になったカクセイの渡辺です!

その内、整形外科?接骨院?に 要通 になってりしてッ!

なんつって!

というわけで、いつまでも当たり前と思うな親と健康ということですね。

朝晩のストレッチは欠かせない年頃です。

さて、先日は、弊社カクセイでの自社開催セミナーを初めて行わせて頂きました。

講師は、でございます!

 




内容は、先日告知させて頂いたとおりなのですが、前職では、月2回はやらせて頂いたものの、およそ半世紀、、、じゃなかった、およそ半年ぶりの講師でしたので、緊張するわ、舌も回らないわで、大変でございました。


それでも、参加頂いた皆様のご反応は上々でしたので、ホッと一息!
しかし、私の使命は、道半ばというところで、まだまだ安心はできません!

というわけで、今回は、融資についての話が主でしたが、現在の様な低利息で借入ができなかった、時期に購入された方の参加が多かったです。

すんなり、借り換えができたり、金利が交渉で下げてもらえればいいのですが、そういう浮いた話は、恋愛と一緒で、人によって様々です。同じ銀行での借入でも、下げてもらえる人もいれば、相談すらのってもらえない人もいらっしゃいます。

たまたま、購入したタイミングが、現在よりも利回りが高かったとしても、それも月日とともに大きく変わっています。

不動産のリスクは所有期間中にあります。

少子高齢化のご時世、需給関係に影響され、賃料や空室期間も変動しますから、物件の稼働率、収益率が下がることもあり得るので、今後は買い換え、組み替えなども積極的に取り組まないといけませんね。

また、それが可能なように、所有不動産のバランスを見ておかなければなりません!

弊社でも、売買も融資アレンジまで、管理も賃料アップ・稼働率アップの為の再検証など、色々と研究を深めております!

そういった成果の発表も今後させて頂きたいと思います!

頑張ります!!


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≪株式会社カクセイ≫年末年始休暇のお知らせ

≪株式会社カクセイ≫
年末年始休暇のお知らせ

2015年12月28日から

2016年1月3日まで

誠に勝手ながら下記の期間中、弊社の業務をお休みさせて頂きます。
なお、期間中は入居者様向けの緊急コールセンターのみのご対応とさせて頂きます。
ご不便をおかけすることと存じますが、何卒、ご理解いただきますようお願い申し上げます。



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2015年12月15日火曜日

旧耐震でも低金利!返済期間30年間!

株式会社カクセイの武中です。

忘年会シーズンということで肝臓が休まらない日々が続いております。

弊社では大阪で研修旅行が有り、少し早い忘年会を大阪でしてきました。

この時期お酒の機会が多いと思いますが、お酒にのまれないようにお気をつけ下さい。

私自身はお酒に飲まれるタイプで、失敗談が多々あります。

《宿泊先は、大阪中心部の民泊マンションです!》
さて先日ご契約させていただきました物件は都内一等地で前面道路の路線価が300万円と大変場所のいい物件をご契約させていただきました。

そして、某信金さんでまたまた、いい融資条件がでました。
今回は旧耐震の区分所有のバルク案件でしたが融資条件は下記となります。

返済期間
30年間

融資金額
売買金額の9割

金利
1.925%

旧耐震の区分で驚きの融資条件です。耐用年数は当然考慮されておりません 笑

ちなみにこの信金さんは弊社との取引実績の評価もあり、このような優遇された融資条件を提示して頂けております。

また、この信金の担当者の方が、かなり敏腕で、かつイケメンの方で、事前審査を数日で出して頂きその上、事前審査の条件と変わらない条件で本承認を頂いております。

以前ブロクでも書きましたが、土地から購入頂く新築アパートでも、この信金さんで返済期間35年間をとれています。

金利は1.8%前後でした!!

他にも銀行開拓は常時やっておりますので好条件なファイナンスで収益物件を購入したい方は是非お声がけください。

またまた!物件も一日ごとに水面下情報が数十件単位で入ってきますため、物件の精査が間に合わないことが多い程、取り揃えております。

12月中旬となりますが、年内にセミナーを開催する予定がありますので、是非遊びに来て下さい!!

それではこのへんで!


不動産運用は「KAKUSEI」へ!
※お問い合わせやご依頼等は、

暮れ~の元気なごあいさつ!!〜中古不動産のポテンシャルについて〜

何かと慌ただしい師走の時期ですが、

今年の締めくくりと来年の期待に想いをふくらませワクワクしている平山です!

年明けに気分一新!弊社が手掛けてきた仕事とこれから手掛ける仕事についてセミナーをしようと思います!!

え、誰が、、?もちろん、うちのエースなべちゃんです。。。

と、も久しぶり人前でしゃべろうかなぁーと思います!!

あとは弊社に力を貸してくれる頼れるパートナーとも一緒にコラボしたり、などなど・・・いろいろ考えております!

ここしばらくは、とても有望な投資先として新築アパート投資がすかっり市民権を得てきました。

んがしかし、、

まだまだ中古も捨てたものではありません!

弊社ならではの中古物件に対するアプローチもございます!!

弊社のキャパやポテンシャル、イマジネーションを感じてもらえればと思います!!

私たちは、不動産の持つ価値のポテンシャルや、お客様の持つ投資力のポテンシャルを最大限引き出し、ふさわしいファイナンスをマッチングさせます。

さらに、適正なリフォームや、賃貸付け、管理運営といった付加価値をプラスします。

こちらは不動産の持つポテンシャルを高めた一例ですが、

玄関
リビング
場所やニーズに合わせ、それ相応のバリューアップをしました。


来年も不動産、建築、金融業界にいろんな動きや出来事が起こると思います。

弊社は常に流れを読み、流れに乗って不動産を売却、購入する個人や法人はもちろんのこと、

取引先の不動産や建築関係の会社、融資を提供してくれる金融機関を含めた全方向にどんなサービスや付加価値を提供できるか!?

と常に考え、社員一丸となって、ひとつひとつ結果を出していきます!!


・・・と書いていたら何だか年末のご挨拶みたいになってきましたが、、

「安心してください!まだまだ年内もがんばりまーす!!」



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2015年12月6日日曜日

カクセイ主催の初セミナーです!

日頃の運動不足解消を目的に、自宅から歩いて80mほどのジムに入会して、はや2週間、ただの一度も、全く行けてない、カクセイのイケテナイメン担当渡辺です!

ジムに行こうと、事務を片付けているうちに眠くなり、、、頑張れ私!負けるな自分!

というわけで、本日は、告知です!

融資を制するものは、不動産投資を制する!
購入時のポイント解説
(不動産サイトで楽待のみ掲載)

テーマ 初心者向け
定 員/ 15名
講 師/ 渡辺 章好
日 程/ 12月 11日 (金)
参加費/ 無料
時 間/ 19:30 ~21:30(開場19:00)
会場名/ 六本木ヒルズノースタワー17階セミナールーム
会場住所/ 東京都港区六本木6−2−31 六本木ヒルズノースタワー17F
会場交通/ 東京メトロ 日比谷線 六本木駅 西麻布方面改札直結
                都営地下鉄 大江戸線 六本木駅 1a出口より 徒歩1分


●セミナー概要
不動産投資の専門家集団が立ち上げたベンチャー、株式会社カクセイによるセミナーです。

ここ最近は、加熱相場が続いています。
一昔前は、高利息での借入でもキャッシュフローがまわる高利回り物件もありました。
相場の過熱で、価格はあがりましたが、賃料は変わらない為、低利回り化が進んでいます。

その中でも、キャッシュフローがまわる投資をする為には、低利息で、長期間の融資を利用することが不可欠になります。

加熱相場でも、勝てる不動産投資の見極めをご紹介致します。

以下、ポイントです。

1. 今年取引した物件実例(アパート・マンション)とキャッシュフロー解説
2. 良い物件を買うコツ
3. 銀行の融資を活用する!
4. 銀行の融資条件について(個人名義・法人名義)
5. 最近の各金融機関の融資姿勢について
6. 低金利で融資を受けられる人、受けられない人
7. 投資指標を理解すれば、利用する融資もわかる
8. 低金利で損する人、得する人
9. 地方物件と都心物件のメリット・デメリット
10.悪質な不動産投資取扱業者に注意するポイント

以上です。
なお、以下の方にお薦め致します。

・これから、不動産投資を始める方。
・不動産を買い増して行きたい投資家の方。
・買いたい気持ちはあるものの、一歩踏み出せていない方!

ペンとノートをもってご参加ください!

以上です。

申込は、楽待さんのサイトからお願いを致します!


うまく行かない場合は、こちらまで!

ご参加お待ちしております!


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2015年12月3日木曜日

ワンルームマンション購入時のポイント

最近、長年愛用していたメガネスタイルを、人相が暗いとの指摘でコンタクトに変えて、爽やかにイメチェンした!新人ヤスシ!です!

しかし、なれない装着に20分以上かかってしまい、遅刻をして、怒られて落ち込み、結局人相が暗いまま、、、人生は甘くないですね。

さて、先月は、中古の区分マンションの売買案件が多く、契約書等の書類作成にバタバタしておりました。

さて、その区分マンションの重要事項説明の書式には区分所有特有の決まった項目がいくつかあります。

その項目を埋めるのに必要なエビデンスの一つに

「重要事項に係る調査報告書」

というものがあります。

六本木ヒルズノースタワーのクリスマスツリーです!
この書類は、物件のエントランスやエレベーターなどの共有部分を管理している建物管理会社から発行されます。

管理会社というのは、大手どころだと、

1 大京アステージ
2 日本ハウズイング
3 東急コミュニティー
4 長谷工コミュニティ
5 大和ライフネクスト

合併も多い業界ですから、分譲当時の記録の管理やメンテなどのサービスの質は、物件によってまばらです。投資向けのワンルームマンションになると、もっとマイナーな管理会社も関わってきますので、それも注意が必要ですね。

調査報告書に記載されている内容とは、

・専有部分の管理費、修繕積立金などの月額
・管理組合の修繕積立金総額、借入金の有無、管理費等の滞納額
・共有部分の過去の修繕履歴
・管理人の勤務時間帯
・耐震診断の有無
・アスベスト使用調査の有無
・ペット飼育の可否
・フローリングの制限(遮音等級の指定)などのおおまかな制限について
・駐車場、バイク置場、駐輪場の空きの有無

などです。
費用は管理会社によって様々ですが、だいたい2000〜5000円で取得できます。

但し、同じ書類でも建物管理会社によっては、「内容」が全然記載されていなかったり、
自主管理をしている建物は、そもそも「ナイヨー」なんていうこともありますから注意が必要です!
場合によっては管理会社や管理人に詳しく事情聴取することもあります。

この書類以外に

・管理規約、使用細則
・長期修繕計画
・区分所有者の総会の議事録

も取得出来ればバッチリですね。
管理規約が古く実は規約そのものが変わっていたり、数ヶ月後には管理費・修繕積立金の値上げ予定なんて事もありますから。

ほとんどの仲介業者はこれらの書類を取得していますが、販売に不利になる内容が書かれていれば買主に渡さないなんていう業者もあるとかないとか…

これらの内容をきちんと説明する事が「重要」事項説明だけに「需要」がありますね。

なんつってー。


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