2015年10月31日土曜日

六本木のハロウィンと月末の不動産屋

ハッピー ハロウィン!カクセイ渡辺です。
会社に出社したしましたら、変質者がいたのでビックリしました。


毎年10月の末日はハロウィンだそうです。
映画や、アニメにもなった、人気漫画の進撃の巨人のコスプレだそうです。
ドンキホーテで、自腹で1万円で買ったそうです。攻めてますね。

カクセイも不動産業界で、進撃して行きたいと思います。
と、いうわけで、仮装して物件を貸そうと、賃貸の募集を頑張っております。
現在、女人禁制の男子校・男塾状態のカクセイでは、華ない分、ギスギスしない取り組みをしております!

私も、仮装していないのに、お菓子をもらいました。

そして、六本木の街も金曜の夜はお祭り騒ぎでした。


平和な一日でした。
社内は、月末の買付ラッシュで、売買契約の準備で慌ただしくお祭り状態で書類が飛び交っています。

先ほどの仮装君も、コスプレのまま怒られながら書類作成に勤しんでおります。

スタッフの武中君は、健美家から反響で買付頂いた資産家の方に、ワンルームマンションの売買契約書類が、今まで取引した業者の中で一番しっかりしていた評価頂き、既存のお取引の管理会社で賃貸管理される話だったのをカクセイの管理にして頂く事が出来たと、喜んでいました。

その後に、ご案内に外出して、アパート建築向け土地の買付を頂いて、喜びは倍増です。

日々頑張っている彼らに、ハロウィンのご褒美かもしれませんね。

ひとりひとりが、成長しながら、皆様に評価され、会社が大きくなっていけばと、願っております。

頑張ります!!



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※お問い合わせやご依頼等は、弊社ホームページのお問い合わせフォームか、
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2015年10月30日金曜日

Airbnb( エアビーアンドビー )とカクセイの賃貸管理

都内もそろそろ暖房器具を用意しておかないといけない季節になりました。
カクセイ渡辺です。

不動産投資にも流行があります!
今、ネットや新聞紙上などから、地方議会まで騒がせている、Airbnb ( エアビーアンドビー )。

どんなサービスかというと、自分の家の一部屋から、所有物件まるごとなどを、ポータルサイトを通じて一泊から泊りたい方を募集することができる民泊紹介サービスとなります。

弊社カクセイでも、クライアントの不動産オーナー様を通じて運用実験に携わっております。
ただし、不動産免許業者である、弊社が直接運用やその代行をするのは、色々と抵触してしまうこともありますので、リフォームだけ企画して、あとは、今回の実験運用の内容をシェアして頂き、今後どのようなサービスが提供できるのか検証中です。

今回の物件は、都内で東京メトロの駅から、5分未満、羽田空港からも40分ちょっとの立地です。
一棟所有のRCマンションの最上階の部屋を貸しに出すことになりました。

ポイントは、宿泊設備を揃えることです、そのまま空室では、誰も利用してくれません。
部屋のサイズに合わせて、ビジネスホテルの一室のようにしたり、スイートルームの様にするなど、運用者の自由です。その家具の代金等を先に先行投資する必要がありますね。インターネットも室内で利用できるようにしておくことも大事ですね。

Airbnb ( エアビーアンドビー )のサイトに、アカウントをつくり、ホストとしての自分の写真と、部屋の写真と仕様、1泊の宿泊料を設定して、募集します。

すると、宿泊利用者から、問合せや、予約が入り、宿泊に至れば、Airbnbを通じて利用手数料を差し引いた分が、ホストに振り込まれます。

今回の物件は、100㎡超のファミリータイプです。一般の賃料相場だと、20万半ばから後半いけば良い方かなというところですが、Airbnbで運用された結果。今年の年末年始の宿泊2週間で、、、、。

なんと!!

※ホスト向け案内メールより引用※
75万弱の受取金!!
なかなか素晴らしい成果ですね。
今月ひと月分の売り上げも、賃料相場はゆうに超えています。

流行ってるのもうなづけますね!

なお、宿泊利用者のほとんどは、海外からの旅行者となりますので、英語でのコミュニケーションができないといけませんね。

また、分譲型マンションでは、管理組合からAirbnbでの利用を禁止する流れも出てきていますし、賃貸用の物件を賃借人として借りてから、家主に無断でAirbnbにまた貸しする人もいるので、オーナー、管理会社ともに注意が必要です。

他にも、自治体、行政で禁止されたり、参入が相次いでいて既に供給過多になっていたり、先だと観光需要や、ホテル不足がいつまでつづくかにもよるので、地域差も出てきますし、長期的には、楽観視はできません。

慎重にするなら、1年単位の短期的で、手仕舞いしても損がないようにしたいところです。

おそらく、Airbnbでの運用前提で、物件購入を企画提案する業者さんなどが出てくるはずですから、本来の賃料相場を無視して、長期計画を期待して、高買いしてしまうと、、、、。大変なことになりますね!

カクセイでも、実験運用の成果がまとまりましたら、ブログやセミナー等でも報告させて頂きます!

続報にご期待ください!


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2015年10月29日木曜日

不動産管理は自分管理だ!

さて、カクセイ社内で風邪が流行ってきました。
男ばかりで人口密度も高く、全員コミュケーションが活発な社内ですから、空気感染も早いという、まさかの裏目が出てきました。

元来、病気しにくい体質の私も、病魔に蝕まれたようで、全身の倦怠感と、間接が節々痛いという症状が、出てきました。

そういえば、先日、近隣の方からの連絡で、物件に破損が出ていると言う事で、現地に出向きましたから、薄着で体が冷えた事を思い出しました。結局、ドア横のナンバープレートが落ちていただけだったので良かったのですが、、、。大げさですね。

それの時の事も原因かも知れません。

症状に耐えるのは苦手ですから、いつもより、ちょっと早めに帰宅して、静養をとることに致しました。いつもより30分ほど早退します。

そういえば、忙しさにかまけて、日課のうがいもしていませんでした。
毎朝の起きがけと、毎晩の就寝前に塩水をぬるま湯にして、うがいをしておけばわりと風邪は引きにくいという実感があります。

そういえば、お塩を切らしてたので、止めちゃってたかもしれません。

お塩を買いに、近くのコンビニへ

あっありました!

・・・・。

手に取って、すぐにレジに足を踏み出したのですが、、、言いしれぬ違和感を感じ、商品をよくよく見てみると、、、。


!?

!!

あ!


アジ塩です。

塩に調味料を混ぜたものでした。

どうやら、純粋な塩は置いないようです。

それは、

おがない!

なんつって!ということで。

帰宅しました。

幸い、自宅には、まだ塩が残っていましたので、うがいをしてビタミン剤を飲んで、暖かくして寝ましたら、次の日には体も軽くなり回復しました!!

自分の体の事ですから、せめて自分で整えられないと、ハードワークはこなせません。
さすがに、インフルエンザになったら、休みますのでご安心下さい。
万が一、うつしてしまうと、すみませんでは、済みませんから。

健康も不動産運営も、万が一の為の予防的対策と、事が起こった際の対処的対策と、色々と手段を知っておかなければいけませんね。

不動産の困り事、悩み事は、カクセイまでお気軽にご相談下さいませ。



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2015年10月28日水曜日

2ヶ月以上は長期空室、黄信号です。

東京都港区六本木の会社なのに、六本木の不動産の取扱いは少ないカクセイの渡辺です。

最近は渋谷区のアパートや足立区や品川区の土地の仲介をしたり、新宿区のマンションや足立区の土地を自社で買ったりしております。

せめて、六本木でなくても、港区の不動産を取扱いたい。

でも、競争が激しいんです。


皆、得だけに!


なんつって!


・・・・・。



危うく、これで終わってしまうとろでした。

最近の港区内の移動は、区のシェア自転車です!

あんまりくだらないことを書くと、ブログが閉鎖されてしまいます。

さて、先日は、某大手管理会社が、4ヶ月ちかくも申込もなく苦戦していたアパートの賃貸募集を、弊社でリーシングした所、1週間で申込を頂きました。

なぜそんなことが、可能なのでしょうか!?

理由は、色々あると思いますが、一番大きな理由は、シンプルに『 経験値 』だと思います。

今回のケースは、空室の相談を受けた際に、管理会社の募集広告を調べてみると、ひとつの仮説がたてたれました。立派な分譲マンションのファミリータイプや、単身向けでも一等地の物件が多かったのです。
築年数もわりと新しめで、古くても20年前後でしょうか。

管理会社のリーシング担当も、上記の様な物件の取扱に慣れていても、今回の物件は取扱経験がなかったのではないかという点です。

相談を受けたときには、不安になったオーナー様がご自分であれこれ、募集改善案を考え指示されていました。その結果に一喜一憂しながら、ずるずると4ヶ月が経つという所で、不安も募りに募り、他社でも募集をかけてみようと閃かれ、一般媒介に切り換えたところで、弊社にもお声が掛かったという流れです。

オーナー様も投資している手前、こう仰いました。

「先に客付してくれた会社に管理を任せるから」

そこで、私が募集を引き受ける条件として、お伝えしたのは、

「他社との同時募集はしません。募集条件についても全てこちらで、検討改善していきますので、ご助言はいりません。反響報告はさせて頂きます。それでも良ければ。」

大変、生意気な事を言いましたが、その代わり、結果にはコミットするという事で、受託させて頂きました。
賃料も下げずに、募集費用の予算も納まりましたので、結果に繋がり、ひと安心です。

想像を絶するような、住むに耐えがたい場所や、物件でなければ必ず入居者はどこかにいらっしゃるのであります。

そもそも、不動産業者とは、不動産と人との良縁を仲立ちするのが使命ですからね。

スキルだとかスキームだとかデータとか統計とかの以前に、この物件には、どんな人が、住んでくれるだろうなんて、日頃から考えてると、それなりに分かるようになるものです。成功体験が多いほど、勘度は良くなって行きますね。

それを、業業しくやってる人だと、他の物件に比べて、立地が悪いとか、暗いとか、狭いとか、ボロいとか、高いとか、色々言って、物件のせいにしてるのではないかなぁと思います。

根本的な違いを突き詰めると、そんなところの差なのかと思います。

とはいえ、勘性・感性の話ほど当てにならないものはありませんので、経験問わず、当たらない残念な方はいらっしゃるので、それをオーナーの立場で客観的に判断できる材料も、探しずらいですしね。

もちろん、我々も、土地感のないところは、当たりません。
その時は、地元の業者に聞き込みをしたり、賃料相場を調べたり、需給関係を調べたり、転入者調べたり、ハローワークの求人から見てみたり、現地をぶらぶらして肌で感じたり、色々やることは増えます。

しかし、築年数問わず需要に合っていない物件というのもありますので、それを無理に運営するのは、おすすめしません。撤退した方がいいですね。

ということで、先ずは、首都圏で2ヶ月以上長期空室にお悩みの方は、今の管理会社の見直しから入っても良いと思います。

カクセイも無料相談、ご面談1時間、電話、メールでの問合せも承っております。
お気軽にご相談下さいませ!


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2015年10月27日火曜日

賃貸営業も色々あります。

物件管理には責任伴う以上、病気なんてしていられない!という事で、六本木はミッドタウンにある人間ドックへ行ってきた江田(えだ)です。

今回は気張ってフルセットメニュー。内視鏡検査ではカメラの挿入口を鼻からか口からかを選べたのですが、口から入れるカメラの方がレンズが大きいと看護師さんが言うので、それは 胃(いい)カメラだ! とそちらを選択。
いやはや、鼻からにしとけばよかったと。もう、なんとも耐え難いものでした…。

オフィスの窓から望むミッドタウン
さて。

前回では不動産投資において必要な事は、空室による損失を減らす事とお話しをしました。

入居募集において大切な事はとにかく仲介業者に良く動いてもらう事です。我々の営業エリアである都心部では、自社の店舗だけで入居者を探す事は、効率が悪いと考えています。自社の管理物件を持たない、客付専門のリーシング業者、街の賃貸不動産屋さんと連携する事が大切です。

その為には、レインズやアットホーム、HOME'Sなどの、業者間のBtoB流通サイトが活用できますので、以下のポイントが重要です。


  • 写真を充実させる事
  • 設備チェック欄を充実させる事
  • 物件の特徴についてのコメントを充実させる事


本来は、BtoBサイトから、athome、ホームズ、スーモや各社のホームページなどのエンドユーザー向けのポータルサイトに転載が行われます。

そこに、写真が充実していないとイメージが掴めず、街の賃貸業者さんは、お客様に紹介がしにくくなります。その為、写真撮影には採光が一番とれる時間を狙って撮りに行きますし、広く明るく撮れるようにカメラにも拘っております。

また設備チェック欄にも検索にかかるように正確に入力していき、コメント欄には物件のアピールしたいポイントを記載して、いかに魅力的な物件なのかを伝えます。

とまぁ、ここまでは当たり前にやっているのですが、ワタクシクラスではBtoBサイト、ポータルサイトに載せずとも成約させる事も多々御座います!

過去に私と渡辺が販売したアパートの話です。
賃貸募集準備の為、現地であれこれ準備をしておりました。

たまたま、隣地に建つ、他オーナー所有で、かつ他社が管理するアパートも募集に出ていたようで、そこに、ア●マンショップの仲介営業に連れられて、内見者がやってきました。

私は、その内見者さんを、こちらの物件の方へと呼び込み、あの手この手で営業(誘導ともいう…)して賃貸契約まで持ち込んでいったのです。

さらには、それをきっかけにア●マンショップの仲介営業マンとも打ち解けて、その後、他の部屋にも、積極的に客付をしてもらい、人力だけで満室に結びつけました。
賃貸のお客様も、最後は対面営業にて物件を決めますので、そういう意味では、広告が必ず必要なわけではないのです。
最近では、ウチコミさんなどの、大家さんが直接入居者を募集するポータルサイトも出てきましたが、これも必ず提携の街の賃貸屋さんの対面営業が係わってきます。

他にも、仲介業者が紹介したいと思う環境を作る事を大切にしております。
紹介の下準備をフォローし、モデルルームを作り、スムーズに室内を内見でき、お客さんを案内したら成約しやすいという状況を作ってあげる事で、仲介業者が動き易くなります。

ただ、同じようにやれば、誰でもそういった行為ができるかというとそうでもなく、不動産賃貸の現場で泥臭くやってきた者同士にしか通じあえない、現場担当者同士の信頼関係があるからこそなのであります。簡単には真似して頂けません。業界経験1、2年くらいでも無理ですね。

まさに、営業力ならぬ、

江田力!!

すいません。言い過ぎましたっ!

ポータルサイトの活用だけでなく、こういった人間関係・信頼関係で決めてもらえるような方法や営業姿勢を後輩にも受け継いでもらって、カクセイだけに出来るリーシングを構築していきたいですね!

頑張ります!!

KAKUSEIの賃貸管理関係の記事は、こちら から



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2015年10月26日月曜日

不動産投資は高齢化とコストで大変です。

最近、プラべートよりも物件管理第一の江田です。

先日、ある投資家の方が、他社の仲介で売買された物件を、カクセイにて管理受託致しました。

街はハロウィンです。

築30年強のRC造のマンションですが、売却され、所有者が変わったのは、今回が初めてのことでした。

新築され、先代の所有者から、相続で各地に散らばった兄弟が所有されていました。管理会社は、おじいちゃんひとりでやっているような、地元の管理会社。不動産業会も高齢化の波が押し寄せています。

売主としては、売却資金でまとまったお金になるので良いとしても、新築時から面倒をみていた物件が、手離れする不動産管理業者としては、面白くありません。

当然に、管理業務の引き継ぎは、非協力的です。

弊社カクセイにて、売買仲介していたら、先に契約時、決済前に手を打つこともできたのですが、収益物件の売買に慣れていない業者であれば、賃貸契約引継ぎは、二の次になってしまいます。

投資家自身で、事前にチェックするか、優秀なプロパティマネジャーをパートナーにしておけば、そういった賃貸上のリスクコントロールも可能です。

ごく普通にある、不都合・トラブルは、以下の通りです。

  • 賃貸借契約書の紛失
  • 賃貸借契約書が一部欠損、汚損して内容が読み取れない。
  • 賃貸借契約期間が満了しているが、更新契約書が交わされないまま、法定更新になっている。
  • 連帯保証人と交わした署名押印書類がない。契約更新書類もない。
  • 賃借人(契約者)・入居者・連帯保証人の連絡先がわからない。
  • 保証会社加入とあるが、保証番号の紛失、保証会社が倒産して引継ぎ会社が分からないケース。
  • 現状の状況が把握されていない。(実は、夜逃げ等で、退去していたり、同居人が増えていたり。)
等々

少なくとも!このような感じのリスクがあるので、書類の有無の確認や、現オーナー(売主等)、現管理会社からのヒアリング等、お金が入る前の良心的で、協力的なうちに対応した方が、良いかと存じます。

売買決済前に、状況が把握できれば、備えもできますよね。

『賃貸不動産特有のリスクを軽減する 』

これが、本来の不動産のプロ、プロパティマネジメントの業務の一端になります。
将来起こりうる損失を予防しなければなりません。中古物件の場合、築年数が経過するほどそのリスクが高くなります。皆、惜しみないから手放すのです。要は、ほったらかしです。

安心して下さい。
その分、利回り高いですよ。

幸いにも不動産事は、その大半のトラブルをお金で解決できますが、流動性のある金銭を持ち合わせていないと、アウトしてしまいますから、リスクコントロールには、力を入れておいた方が良いですね。

また、実際に損失が発生してしまった場合でも、借主•連帯保証人に請求できる権利設定や保険加入状況を管理する事、アパート•マンション・ビルなどの一棟管理の場合、スラム化を防ぐために、建物全体の管理・清掃・修繕の計画を立て実践する仕組みを作る事など、一度の売買にも様々な備えが求められます。

一家に一人、プロパティマネジャーは、お備え済みでしょうか!?



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2015年10月25日日曜日

金融機関が集まる不動産投資が成功する

お陰様で、カクセイ日報が人気ブログランキングで瞬間最大順位6位になりました!

うれし、たのし、カクセイの渡辺です!

投票クリックは、24時間カウントの七日間集計とのことですので、日々のコツコツとした積み重ねが大事です。毎日クリック頂けるように、毎日更新継続して参ります!

そして、皆様のご期待を一身に背負って、仕事もコツコツと邁進して参ります!

さて、先日、某大手金融機関融資課長様が、弊社にご来店されました。

わざわざ、まだ起業してまもないベンチャーの弊社に、足を運んで下さるとは、大変光栄な事であります。
誠にありがとうございました。

さて、話の内容を大まかにまとめると、以下のようになります。

  • 今後の弊社顧客に対する融資について積極的に取り組んで頂けること。
  • 融資条件、融資エリアについても、緩和の傾向があること。
  • 最近の競合業者動向、案件持ち込みの多い不動産業者、開発系業者の動向。
  • 融資案件からみる物件市況について(マンション、アパートの規模や、価格帯、エリアの傾向など)

と、ざっくり、こんな感じです。
我々業者にとっては、お坊さんの法話のようなありがたい話であります。

他業者の動向なんて、大変参考になります!
六本木ですからね、すぐ近くに某収益不動産専門不動産業者ありますから。気にはなりますよね。マーケット層が、被っていますから、前職時代からも何度か競合してきました。

ただし、扱う物件や販売スタンスはまったく違うので、投資家の方の性格や考え方によって、選択される事になると思うのですが、、、、。

それでも、ついつい、気になっちゃう、私、、、。

そして、私、思いきって質問してみました!

「どのくらい、案件持ち込めば、銀行の中で、一角の不動産業者として認められてくるのでしょうか。」

という感じです。組織もまだ小さいですから、そんな大それた数字もできないのですが、目標は高く持ちたいですからね!聞くだけは、タダなのであります!

そして、肝心の回答は、

「年間●●億円くらいの融資実績であれば、かなり評価されますよ!渡辺さんの前職時代でも個人で、●億くらいやってましたから、全然できますよ!」

なんと!意外にもそこそこ頑張ってたみたいです!私!
もちろん、他行にも持ち込んでいましたから、全体的なボリュームは個人成績でもなんとかできそうです。クライアントの方からすれば、銀行への成績で、融資銀行決められたらたまったもんじゃないと思いますので、それだけの好条件にしてもらわないと、いけませんね。得手不得手もありますから、銀行も使いようです。


ホッ!とした表情の私をみて、融資課長様が、こう付け加えられました。

「渡辺さん、好景気もあって調子の良い業者さんも増えてきていますけど、我々の目からみても、買主さんの事を考えて、売買以外にも賃貸管理のことや他の事の面倒を見ている業者さんは、ほとんどいませんから、今のスタンスで、やって頂けると銀行としても安心できますし、信頼できるんですよ。そういう業者には、金融機関から融資も案件も集まってきますよ。頑張って下さい。期待してますよ。」

なるほど!噛みしめないといけない一言頂きました!

実際、不動産投資をされる方も、そういった投資のスタンスの評価で、融資が広がったり狭まったりしていますから、属性だとか形式的なことも大事ですが、客観的に安心出来るバランス感とでもいうのでしょうか、一貫性が大切という事かもしれませんね。

ブログの継続も評価されたりして!?頑張ります!



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2015年10月24日土曜日

不動産投資家が抱える一番のトラブルは

来月から、不動産投資セミナーを始める予定のKAKUSEIの渡辺です!

カクセイと不動産投資系の他社さんの違いは、不動産に係わる相談事全てに対応できることです!売買だけ担当して、あと知りませんはやりません!賃貸の案件も全て、事業統括の私が目を通しフォローしております!クライアントの安心と信頼が第一です。

最近、多い相談は、現在付き合っている管理会社とのトラブル・いざこざが多いですね。

代表的な例をあげると、

  • サービスの割に管理料が高すぎる。
  • 担当者のレスポンスが悪く、空室が長引き機会損失している。
  • 入居者とのトラブル解決(滞納・生活問題)へのレスポンスも悪いので、入居者が図に乗って益々不良化が進んでいる⇒滞納問題の長期化、他の入居者の退去につながる。
  • 退去予告が一ヶ月前にあったにも係わらず、募集の対応を忘れ、退去後に募集の連絡をしてくる。
  • 賃貸募集を、自社の店舗のみで行い、業者間流通網には出さず、他業者を排除することで、空室が長期化している。
  • オーナーからの強いクレームがない限りは、物件の清掃もせず放置する。
  • 自社での滞納補償を強くうたっているが、実態は他の保証会社を利用しており、その保証料は入居者やオーナーに負担させている。

聞けば、大半は中堅、大手の管理会社であったりします。大手だから安心という事ではないという事ですね。

弊社カクセイでは、そういったトラブル発生からの相談にもよろこんで応じております。話を聞くだけなら無料相談1時間です。

管理物件にて、枯れたひまわりと格闘する私


さて、そういった問題を抱えた方の多くは、物件の購入時から、販売または仲介した不動産会社にお任せしているケースです。

体よく言えば「購入時にお世話してくれた縁で、管理をお任せしている。」となりますが、見方をかえれば「他社と比較する手間もあるし、そのまま任せた方が楽。」という事情になると思います。

しかし、実情は、不動産業のサービス品質の管理は、外部機関が入りにくいため不透明です。大家、不動産オーナーも、自分自身で厳しい目を持たなければいけない時代になったと思います。

また、こういったトラブルが起こりやすい企業の特徴をあえて上げると、

  • 退職や部署異動で、管理の担当者が頻繁に変わる
  • 業界経験年数問わず、担当者の態度や業務対応の質が悪い
  • 会社の資金が不動産業以外の他業態に流れている
  • 管理サービスの質が、しばらく進歩していない

カクセイでは、社員数こそ、少ないですが、いわば少数精鋭!!分かりやすくいうと、不動産バカの集まり七名にてやっておりますから、例え相手が、大手や、名の知れた他社のサビースであっても、ご相談者様から寄せられる管理の不満不安は解消できるように腕を鍛え!体制を整えております! ただし、いきなりウン百件も受託はできませんので、現在も予約待ちで、ございます。

立地や受託の条件、タイミングによっては、融通もききますので、まずは、お気軽にご相談下さいませ!



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2015年10月23日金曜日

収益不動産を購入する『前』が大事です。

初めまして!カクセイの上田です。

私はバイアンドセル(Buy&Sell)部門という部署に所属しておりまして、その名のとおり主に収益物件の売買を成立させていくのが使命です。ご用命があれば住宅等の売買も対応致します。

今回は当部署であるバイアンドセル(Buy&Sell)部門を少しご紹介させて頂きます。

当部では、顧客様への対応の中でも、主に以下の業務を行っております。

① 物件仕入・建築企画担当
② 融資渉外担当・ファイナンシャルプラン

私の主な担当業務は上記の②、より良いファイナンスを最大限引き出せるよう、朝から晩まで、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンク等のあらゆる金融機関との融資担当者と密に連絡を取り合います。また、資産管理法人設立の取組が増えているため、専門家である士業の先生との打合せなどと励んでおります。


不動産投資の場合、収益物件の購入はあくまでスタートですから、スタート前のトレーニングやウォーミングアップの部分に時間をかけて、より良いスタートを切って頂くことに力を入れております。融資や法人設立などは、準備段階にあたるのです。

私もこの業界で10年超、従事しておりますが、実は一つの売買案件に対してここまで時間をかけたのははじめてです。それが、クライアントに取って良い事であると、実感もしています。

また、各担当業務に責任者がいますので、それぞれ対等な立場で、常日頃から互いに、アーでもない、コーでもない(私の頭はパーでもない)、と意見を出し合いながら、時にはぶつかり、目の前のクライアントが、より良い物件に投資頂けるように頭がスリ切るまでスリ合わせをしております。プライベートでは長男と今年生まれたばかりの次男にスリスリしてます。

ようするに、物件とファイナンス両方のマッチングがキモなのです!
もっと言えば物件の良し悪しがファイナンスの良し悪しを決める(※逆もしかり!)と言っても過言ではありません!

・ファイナンスであれば、自己資金を抑える、低金利、長期の融資期間、次回の投資にも繋がること

・物件であれば、資産的価値(売却しやすい)、賃収がとれる、メンテナンス性(設備トラブル、修繕費を抑える)など、10年先を想定した安定性を追求しています。

物件とファイナンスのバランスをきちんと組み立てていく事で、金融機関からの評価・取引関係もよりよくなり、借入が増えても与信が付いてきますので、同じ金融機関でも次々融資が取組めて、そのクライアントの投資・事業拡大にも繋がります。

弊社カクセイとしても、顧客離れを防ぎ、同じ顧客で長期的に何度も売買が行われることになりますので、事業も益々うまくまわっていきますね。

また、本ブログご愛読者の皆様が気がかりな売買の裏側は話し切れないですが、今後もKUSUSEIのバイアンドセル(Buy&Sell)部門で実例を交えながら情報発信していきたいと思いますので、引き続きご愛読の程、宜しくお願い致します。

カクセイの上田がお送りしました〜♪



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賃貸管理はカクセイにお任せください!

株式会社カクセイの江田です。
今回は、私が監督するプロパティレンタル部門略して、『PR部』のご紹介を致します。

これまで、カクセイは売買事業を全面的にアピールしているけど、不動産運営はどんな感じなの?と疑問を抱く方も多いと思います。

この場を借りて、私たちが目標としている「管理像」をご紹介できればと思います。

まず、弊社の不動産管理を通じて、オーナー様からお支払いいただく報酬は、賃料総額に対して、管理料5%(別途消費税)と更新料 0.5ヶ月{最低3万円(税別)}です。

賃貸契約締結時には、客付手数料(賃貸仲介手数料含む)・事務手数料は頂いておりません。

次に、私たちPR部門は、『 投資の計画 』を維持することに尽力しています。

賃貸管理の必須アイテムキーボックスです!

昨今では、不動産の購入時に、不動産業者が作成したものや、オーナー様自身で、立てられた投資運営計画があり、さらに購入時から売却して資金を回収した場合のトータルの利回りまで計算される場合も珍しくなくなってきました。

しかし、賃料下落や空室の割合、運営コストの増大、リフォーム修繕費用の出費がかさみ、計画当初とは全く違う投資になってしまっているケースを多くみられます。

計画当初の見積もり、査定が甘いことも原因のひとつですが、運営管理を任される管理業者が、テキトーだと、それが原因となって、おおきな損失に繋がることが、実は珍しくありません。

そういった事がないように、第一に必要な事は、早期の客付、空室による損失を減らすことです。

適切な募集条件設定や、入居募集(ポータルサイトの選定•登録、客付業者への密な営業)によって、早期客付けを目指します。

特にカクセイの強みは、入居者の集客に優れ賃貸客付に特化した不動産業者に対する営業支援に力を入れております。

賃貸の契約は迅速さと効率が大変重要ですので、管理会社側からあれこれ注文を付けると、別の管理会社の賃貸物件に替えられるなんてこともあります。

・オーナー様が安心して、貸せること。

・入居者様が、安心して、住めること。

ここまでは、どこの管理会社も取り組んでいます。

我々は、「賃貸営業マンが、安心して賃貸申込がとれる営業支援をする」ここに力を注いでいます。

営業支援の内容は、様々な方法があり、各案件によっても柔軟に対応しております。

どんな営業支援があるのか!?

気になる方、次回にご期待頂ける方は、ランキング投票お願い致します!!


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2015年10月21日水曜日

10日で人気不動産ブログになりました!

あっという間に、人気ブログランキング10位台まで上がることができました!感謝!カンゲキ!カクセイ!渡辺です!

おひとり、おひとりの投票クリックが形になっております!

カクセイを代表して、御礼申し上げます。
社員全員、感動のモチベーションアップ!!で、仕事に精を出しております!!

モチベーションが上がりすぎた、弊社のプロパティ責任者のエダは、休みの日に賃貸募集中のアパートに立ち寄って、キーボックスの点検と配置換えを行い、共用部の電灯のチェックまでしてしまう程です。休みの日は、しっかり休むタイプの印象があったのですが、熱く仕事に邁進しております!

カクセイオフィスのある六本木ヒルズノースタワーの夜の顔
仕事も生活の一部になると、もっともっと、面白くなるのが、不動産業なのであります。
また、大家業でも、みなさん、会社員と二足のわらじで、休日の時間を費やされる方が多いのですが、それだけ、やり甲斐もある資産運用だと思います。さらに不動産業の方がもっと幅も奥行きもありますので、間違いなくハマります。

また、他にも感激な出来事が続いております!
各スタッフが過去にお取引頂いた投資家の方、業者の皆様から、ぞくぞくとご連絡を頂いております!

「起業おめでとう!また、相談にいくよ!」

「良い物件がでたら、いの一番に渡辺さんに、連絡しますんで!お客さんつけてください!」

なかには、数年ぶりの方もいらっしゃいますが、このような感じで、昨日まで会っていたような、温かい空気を感じております。

不動産業界、企業の看板同士の付き合いよりも、現場の担当同士の繋がりの方が強いということを改めて実感致しました。看板よりの業界ですね。

また、業界で汗かく皆が、生き生きと働けるような、取引をしていきたいですね。社内の身内はもちろんですが、取引先の現場担当者さんとも、そのように付き合っていくのが信条です。持ちつ持たれつの業界でもありますから、業態を替えても付き合いが続いて行くのであります。

資家の方も、実に様々なテーマで不動産投資、賃貸経営に向き合っていらっしゃる事が分かります。
管理・空室の問題から、購入、売却、融資改善、コスト削減、トラブル解決、様々な状況が、不動産投資・不動産賃貸業にはつきまといます。

不動産のプロが、専門家として評価される事は、その全てに対応出来るスキルや知識、人脈、または自己の組織として備えているか、どうかだと思います。

皆様、お気軽にご相談下さいませ。



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※お問い合わせやご依頼等は、弊社ホームページのお問い合わせフォームか、
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2015年10月20日火曜日

新築木造アパートで融資期間35年間!!

株式会社カクセイの武中です。

さて、先月の私担当の取引事例のご紹介です。

先月は、新築の木造アパートをご購入して頂きました。
少しでもいい融資条件で借入して頂きたいと思いご契約後、銀行打診に尽力しておりました。

弊社では、クライアントの方に最適な条件で融資して下さる金融期間開拓も行っております。

今回は、自営業の方で、もともとのハードルも高かったこともあり、色々と策を練らなければなりませんでした。

しかし、その甲斐もあって、好条件がでました。

某信用金庫で

金利1%台!

なんと!

返済期間は、35年です!!

わたしの年齢よりも、長いんです!余談です!

いくら新築とはいえ、木造アパートで返済期間35年には驚きました!!

※弊社もよりの法務局です!
今までの私の取引事例では、新築木造アパートで、30年間が、一番返済期間が長かったので、この条件については、かなり驚きました。
また通常、信用金庫等での借入は耐用年数での返済期間20〜22年が一般的となります。

長期の借入のメリットは、月々の返済額が抑えられる為、キャッシュフローがより良くなります。
デメリットを上げると、返済自体がゆっくり進むため、期間中に売却をした場合、価格が、残債を上回る事が出来ないと、売るに売れないリスクがあります。

なお、信用金庫、地方銀行は融資対象エリアが限定的であるのが特徴で、自宅の所在地、購入する物件の所在地等の条件が問われます。
そして、その条件を通過すると借入条件がかなり良くなる傾向が強いと思います。

また、信用金庫で返済期間を伸ばすには銀行の担当者様との交渉を上手く図り、なおかつ返済期間を伸ばすか、もしくは商品開発の段階で、ある建物評価基準をとる等、色々とできることがあります。

具体的にいうと、不動産業者の立場として取引態様により作戦は変わってきます。

仲介業者として取引に入る場合は、銀行との交渉(資料作成はかなり大変ですが)もしくは、ある程度付き合いがある売主業者様の商品開発にも助言をするなど、返済期間を伸せる基準値に持って行く動きもできます。

自社商品(売主)であれば、設計士、工務店等に直接指示することができるため、仲介で入るより商品開発を自由に取り決められます。

その為、現在、自社でも土地から仕入れて、開発を進めているのです。

つぎに、気をつけてほしいのが、右から左に物件を売りさばく無知?買い手に無関心?な不動産業社とその担当者に取引を依頼してしまうと、上記のような銀行の融資条件の引き上げ等ができなくなる可能性が高くなりますので、かなり注意が必要です。

銀行打診にしても、不動産業者の立場からいうと提携銀行にひたすら持ち込むのが一番ですから。

ただ、私としては、こちらで時間を費やし、少しでもいい融資条件で借入して頂き、満足して頂くことで自分の仕事に対する達成感が満たされます。

その上、顧客の為にもなりますし、さたには、私自身のスキルアップにも繋がります。

まさに、ステップバイステップ、日頃の私の業務は、step by step もとい step buy step!となるのであります!

しつこいですが返済期間35年には驚きました!
気になる方は、お気軽にご相談ください!



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2015年10月19日月曜日

六本木のカクセイの社名の由来

相変わらず、地下鉄は、日比谷線(ひびやせん)六本木駅からの終電で、果てはタクシーで帰宅する毎日のカクセイ渡辺です!

まさに、日々(ひび)夜戦(やせん)であります!

業務が大変なのでは、ありません!他にやることがないのです!
ブログも仕事もまじめに、かつ面白おかしく楽しみたいと考えています!
こんな日々も10年に突入しましたから、ずっと根詰めすぎると、さすがにツラいですからね、、、。

ただし、性分、飽き性の私ですから、心から楽しい事でないと続けられないのであります。

それが、本当の商いって、事ですね!なんつって!仕事が嫌でも続けるなら、休み休みやればいいのです。私は、他に楽しめることがないのです。

もちろん、そんなハイレバレッジな働き方は、事業統括役の私だけで、カクセイでは、基本的に週休2日制、残業の強要もありません。業務で遅くなった日の次の日は、遅く出社してもらえれば大丈夫です。

また、夏期と年末年始の休暇以外は、定休日はありませんが、交代で休みを頂いております、家族持ちは、土日中心に、独身は平日になりますね。

ご縁の見逃し三振、身焦がし独身の私は、セルフ10カウントで立ち上げれない日が休みです。

というわけで、会社全体としては、心身健やかな不動産屋さんを目指しています。
業界では、会社や上司が仕事や夜回りを強要しすぎて、家庭崩壊している方も珍しくありませんからね。その辺はちゃんとしたいです。

とはいえ、会社もまだ小さいので、クライアントの方には、ご迷惑はお掛けできません。

そこで、パソコンとスマホがあれば、仕事がどこでもできるように、最先端のクラウドシステムも導入中です!!クライアントの皆様から頂いた利益は、当面、環境整備に資金投資していきます。現場通じて上がって来た利益を経営者の私欲に使わないように、自分を律しなければいけません。また、すぐに利益化できる売買事業の方は、金融機関から融資がひけます。

というようなことを、色々と考え、実践し環境を整えて、社員と、顧客の皆様の満足を追求していけば、徐々に人が集って、大きな会社になっていくと思っています。富士山のように裾野を広げて、カクセイを押し上げ支えて頂ければと願っております。

さて、弊社の社名の由来が気になる方も、少なからずいらっしゃるのではないかと思います。

なぜ、『 株式会社カクセイ 』になったのか!



実は、名付け親がいますので、皆であれこれ考えたものではないのですが、意味はとてもシンプルです。

覚醒 』なんですね。

分かりやすいですね〜。

やっぱり!という方もいらっしゃるかと思います。

もちろん、悪いお薬の方は全く関係ありません!

それこそ、やる気になるとか、本気になるかとか、必死でやるとか、そんな気持ちの問題ではないくらいの意味合いです。新たな自分に生まれ変わるくらいに覚醒しようとでもいうのでしょうか。

そういうテーマを掘り下げながら、日々を過ごしています。いきなりパワーアップもできませんし、突拍子もないことばかりやるとひんしゅくを買いますから、理想になる自分像、企業像、を膨らませながら、大小チャレンジを重ねております。

よくよく考えれば、不動産で収益の得られる資産をつくろうという方が、顧客層でしたので、一から始める方も、代々続けている方も、やはり本気にならなければ、腹をくくらなければ、理想の結果は得られません。

新たに道を開けるような、そんなきっかけになる会社として、存続していきたいと思います。

あくまで、私の理解の範囲での説明ですから、ずれがあれば、改めて代表から、挨拶させて頂きます!そういえば、そろそろ、皆様にご挨拶させてなければいけませんね。

頑張ります!



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2015年10月18日日曜日

リフォーム再販で儲けさせて頂きます。

日比谷線の通勤電車で、六本木方面と反対方向に乗ってしまうほど、カクセイをいい会社にしたくてしょうがない渡辺です!

さて、先日は弊社にて、仕入れた区分のワンルームマンションの解体現場を覗いてきました。
ここでいう、仕入れたという意味は、弊社にて購入して所有権を登記している状態です。

買取再販事業になります。

六本木のオフィスで、仕事をしていると、うちの仕入れ&販売担当の武中君が慌ただしく、紙の束を袋につめていましたので、どうしたのかと尋ねたところ、現地マンションの所有者、テナントに向けて販売チラシをポスティングして、あわよくば買いたい方がいるのではとのことでした。

私も、ブログネタに困っていました!!、、、。

いえ!事業の進捗をこの目で確かめたいと!思い、、、。

「俺、行ってくるよ!」と彼に声をかけ、六本木を出たのであります。

(たしか、戸数も60戸くらいの規模のマンションですからすぐ終わると、踏んでいました。)

六本木ヒルズノースタワーの道路向こうに、バス停があり昼間だと3分に一度は出ますので、六本木一丁目まで移動します、そこから、メトロ南北線で飯田橋駅まで。スムーズにいけば30分くらいで到着です。

都内は、バスも駆使すると、利便性がもっとよくなります。

現地は、駅から3分程度です。

マンションのエントランスについてみると、なかなか立派な建物だと気がつきました。
戸数の割には大きいよな〜何て、思いながらメールコーナーに辿り着くと、


なんと!

そこには驚愕の光景が広がっていたのです!
世帯数300戸超えていたのです!!!!

マンションも時間が経つと成長して大きく増えていくのであります!!

んなわけない、私の一方的な勘違いであります。
「これだから、年は取りたくない」と、適当な理由で、自分を慰めつつ解体中という現場に顔を出しました。



順調に工事が進んでいるようですね。
今回は、事務所での需要を考慮して、トイレと別でシャワーユニットを納めました。洗濯機の置場はつくらず、棟内のランドリーを利用して貰うようにして、収納スペースを確保致しました。

リノベーションの場合は、この辺りの企画が楽しめますね。





これから、間仕切りができてくるわけですが、実は、この状態が一番申込が入ります

買いたい(解体)状態だけに!
なんつって!

そんなわけで、棟内の方が購入してただけるように、念を込めてポスト投函して帰社致しました!

こんな案件もどんどん!仕入れて参ります!!

情報お待ちしております!


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平成27年10月18日は宅建士試験でした。

宅地建物取引士に変更される直前に免許更新をしたので、宅地建物取引主任者証のままで、なんだかスッキリしないカクセイの専任の宅建士の渡辺です。

そういえば、毎年10月の第3日曜日といえば、旧宅地建物取引主任者、現 宅地建物取引士の資格試験でした!



ちなみに、カクセイでは、社員全員、宅建士資格を持っています。
身内に受験者がいないと、毎年恒例の業界行事もわからないものですね!

法令上は、一営業所にて、五名に対し一名の、専任宅建士が在籍していればいいとなっています。

宅建資格をもっていない場合、営業の現場で困るのは、「自分ひとりで契約事を進められない」くらいでしょうか、契約前の重要事項説明は、免許者が行うことになっています。

免許がない人も、その他の業務には従事する事が可能ですので、実際は資格のない人も多いのが現状ではないでしょうか。

投資用不動産の様に、高額な案件でも、宅建持たずに、無資格で営業している人、多いです。
ひどいケースになると、新人営業マン(無資格)と、その上司(無資格)と、事務職の有資格者と、3人を目の前に契約書に押印させられる事もあります。

しかし、本当に大事な事は、重要事項説明書に書いてあることですから、賃料だとか、今後の推移だとか、物件価値だとか、賃貸運営全体の善し悪しは、そこには記載されていません。

投資の話は、無資格の営業マンに、提案を受けて、

リスクの話は、重要事項説明を宅建資格者から、受けて、

実際所有してみたら、話が違うってことにならなければいいですね。

「しっかりした」不動産会社の投資物件の重要事項説明書には、

・営業マンからの説明は、購入動機になっていないこと

・あくまで、宅建資格者が説明した重要事項説明書の記載内容に納得して購入すること

って、記載されたり、わざわざ覚書とられてたりしてますからね。

話が違うって、あとあと解約したり、損害賠償起こせないようになってるのであります。
そういうトラブルって、実は少ないないってことですね。

中古のワンルームが、10年たらずでも、あれだけ流通しているのは、供給数も多い事もありますが、「話が違った」って、損する前に手放したいって、なることが多いからかもしれませんね。


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2015年10月17日土曜日

宅地建物取引士試験と不動産業者はどっちが先か

先日、ライザップでダイエットカウンセリングを受けたらヶ月80万円の見積もりが出てきました、その金額と、自分の身体状況にショックで、キロ痩せた、カクセイ渡辺です。

無料相談だけでも行く価値あるかもしれません!
カクセイでは不動産事の無料相談承っております!


さて、先日の午後の事でした。

私の携帯電話に着信、取引先の開発系の不動産会社の仲良くさせて頂いてる課長さんからでした。
便りになる業界の先輩です。

「どうしたんですか?」と訪ねると。

「なべちゃ〜ん、どうしよ。悩んでんのよ。」と、くら〜いトーンです。

「18日の宅建の試験、今年こそはとろうと思うのだけど、点数が伸びなくてさ〜。」とのこと。

「でも、先輩クラスのベテランになると、宅建資格なくても仕事やれるじゃないですか〜。」なんてフォローのつもりで返すと。

「そうだけど、なきゃないで、あった方が良いじゃん。」とのこと。

ごもっとも!

私も、この業界入って3年目くらいで資格を取りましたので、気持ちは良く分かります。
当時は、昇格要件に掛かっていて、年収200万アップ!という事もあり、上長の威圧も尋常ではなかったので、勉強頑張りました!

常に、問題集のテキストを持ち歩いて、トイレに行くにも一緒でした。
トイレットペーパーが、切れてれば、ページを破って代わりに、、、と、そういう事はありませんでしたが。

要するに、モチベーションは大事ってことです!

仕事も、常に適度な緊張と、意欲を維持できれば良いのですが、難しいですよね。

私が最初に就職した会社でも、入社10年の上司に宅建を取らせるために、役員が100万円貰うか奢るかまで仕掛けてました。結局、不合格で、上司は六本木の高級クラブで奢らされていました。

後になって、その上司の気持ちを考えるとリーマンショック後で、受験どころか、営業の方がほんとに大変でしたから、自腹で100万じゃ払った方がましということだったと、今になったらわかります。そんな世界です。不動産業界。

宅建受験から取引問題、果ては家庭問題まで、同業者の方のお悩み相談も喜んで承っております!

お気軽にご相談ください!



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2015年10月16日金曜日

アパート用地を落札するには、、、。

KAKUSEIの武中です。

さて、先日の入札ですが、手続きの関係上、入札を入れた日から、少し間を開けて、開札日となります。
開札日は、私の他に入札者は複数いて、議長の方がそれぞれの入札金額を読み上げていきます。
一番、高値の入札者が落札できるシンプルな仕組みですね。

そして、肝心の結果は!!!!

3!


2!


1!


カクセイ!落札しました!!

なんと!

2位の方との差は10万円でした!!正直感動しました!
そして、落札出来た土地は写真の土地です。モザイクオープンです!


最寄駅から徒歩10分以内の角地で前面道路は公道です。
住宅地で、周りにはわりと大きめの戸建て住宅が立ち並んでおり、周りの雰囲気はいい感じです。自慢したくなるくらいの、いい立地なんです。

そんな立地ですから、入札時には、不動産業者の他に、個人の方も実需の住宅建設用地として競い合いました。

現在、建築プランの作成中ですが、6世帯の木造APを検討中です。

全居室20平米超えでバストイレ別、独立洗面台付きの1Kで企画しております。
予算があれば、2口コンロのシステムキッチンと、追い焚き機能もつけたいなーなんて設計士と工務店の方と話し合いをしながらすすめています。

だからといって、こだわりすぎた割に賃料が取れなければ、割高いな物件になるので、簡単ではありません、、。

住まれる方はもちろんですが、購入してもらった方にできるだけ長い間、所有して頂けるいい投資物件作りをしたいものです。

プランや建物完成予想図ができたら改めて本ブログにて紹介いたします!

このように、新しいことに、どんどんチャレンジできる良い職場環境ですから、『用地仕入れのようちゃん』と呼ばれる様にがんばります!!



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2015年10月15日木曜日

カクセイとCPM(不動産経営管理士)資格について

ランチは、六本木ヒルズノースタワー地下の五穀米弁当が日課のカクセイ渡辺です。


先日、起業の挨拶をしておりましたら、早速ある方から、激励のお言葉を頂きました!

その方は、私が、CPMⓇという資格を取得した時の同期生の方です。
CPMⓇというのは、米国の全米不動産協会の関連団体であるIREMという協会が、国際的に普及している資格です。

日本語に訳すと、米国公認不動産経営管理士といいます。

英語の正式名称は、Certified Property ManagerⓇ といいます。

どんな資格か想像つく方いらっしゃいますでしょうか。

この資格の専門性を分かりやすく表現すると、不動産を資産として、管理運用する倫理と知識と経験を持っているという事になると思います。

国内の資格だとそういう内容のものは、無いんですね。意外と。

不動産投資扱っているといっても、専門的に教育を受けたり、学習している業者さんの方が少ないのではないでしょうか。

CPMⓇは、約半年間、12のカリキュラムを2日間ずつ受けて、最終試験も、2日間かがり掛かり、それでもストレート合格するのは、私の時で、半分ほどとききました。受験するのは、主に全国から集まった不動産業者の社長さんから、管理職クラスの方々です。現場の経験を積んでいるプロでも、難しい内容ということですね。

もちろん、それでも、資格をもっているだけでは、ダメですから、CPM資格を活かして評価される業務に当たっているかという事が、重要になります。

その同期の方は、こう仰いました。

「同期一番手、期待してます!」

私、その年の試験成績、良かったんです。運良かったんですね。
おそらく、その年の運全部使いました。

そんなことより、心に響いたのは、声を掛けて下さったことです。

私、その年、前職在職中で、中古のワンルームマンションを販売するように命をうけ、さらにアベノミクスの年ですから、大盛況で、ほとんど記憶が残っていないほど、馬車馬のように働きました。しかも、全部仲介ですから、神経がすり減るのです。

売主と売主媒介業者と、買主の間に更に金融機関まで、絡んできますから、コンサルもなにも、伝言ゲームの嵐のまっただ中です。

さらに、会社の販売方針で、1千万未満の築古物件で、仲介手数料は3%、時には500万切る物件もあったりして2%の手数料、それを大して仕事のままならない後輩の間で売上折半してましたから、つらいのなんの。

あの時、自社買取り、再販売系の業者にいたら、同じ物件数百万の利益をのせて売っていたでしょうから、歯痒かったですね。

でも、その時、その価格で販売したからこそ、顧客の方は、一年足らずで、高騰した不動産価格で、数百万の利益が出たりして、短期売却しても、一棟物件に投資できるきっかけになりましたから、結果オーライでした。

あの時、私の気持ちを一番汲んでくれたのが、現職カクセイの代表平山です。それもあって、今となっては納得できる思い出ですね。

さて、そんな状況ですから、私、CPMの受験の記憶も曖昧です。毎回カリキュラム事に40分程度の制限時間でテストがあるのですが、勢いに任せて毎回5分くらいで終わらせて、会社に直帰して終電まで働いておりました。

それゆえ、同期の方との交流を一切しておりませんでした。

なので、同期の方にとっては、皆助け合って、資格取得に向かって切磋琢磨し合っている中、愛想のない、変人に見えた方いらっしゃっても不思議ではありません。

それで、成績も良かった、なんて事でしたから、余計変人ですね。

それでも、あれから、数年たって声を掛けて下さる。

嬉しいです!

頑張ります!



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2015年10月14日水曜日

KAKUSEIブランドの物件企画中です。

はじめまして、カクセイの武中です。

先日は、東京某区の用地払い下げの入札に行ってきました。
KAKUSEI企画の物件を開発するためです。

現在、市場で売り出されている新築の物件は、大半と言っても過言ではないくらい、住宅の戸建の開発をしていた不動産業者さんが、土地をしいれて、建売されていらっしゃいます。

実際に、そういった物件のなかから、選別した上で、売買仲介という形で、投資家の方に提案したこともあるのですが、間取りであったり、設備であったり、いまひとつ足りない、いわゆるおしい物件が多かったんです。

それでも、目を皿のようにしてレインズなどの業者間流通網を探し、出来る限り川上の情報を求めて、やっと見つけた物件だったので、価格も含めて、バランスが取れた物件を提案させて頂いて下りました。

しかし最悪のケースは、利回りを上げ、販売価格をつり上げるために、無理やり居室を多く作り、本来であれば20平米位の居室を6部屋程作れるところを、各居室の面積を12平米位にして無理やり9室にする、そんな狭小物件を専門的に供給する業者さんもいらっしゃいます。三点ユニットの新築アパートがあるのはその為です。

前職でもそういった物件を賃貸リーシング担当の立場で管理しておりましたが、内心、「良く買うなー」と思っていました。

もちろん、そういった物件が全部だめというわけではありません。
都心部で駅から至近の立地であれば、そんな仕様の物件でも市場は充分あります。

では、不動産投資のプロ業者として、より自信をもって、自分の理想に近づける物件を取り扱うにはどうすればい良いか真剣に考えた結果、自社で商品を作れば良いという結論に至りました。当然のことですね!

そんな思いから、信頼できるチームで起業した今、そのチャンスだということで、アパート用地の仕入れに日々尽力しております。

実際に取り組んでみると、なかなか上手くはいかないものですね。不動産業者になって、今一番勉強しています。(笑)

※今回、入札した土地です。無事に落札できたら、モザイク解禁します!

つづく!


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2015年10月13日火曜日

カクセイのホームページに隠された事実

六本木で起業したばかり不動産コンサルタントのカクセイ渡辺です。

先日、SNSで、起業の挨拶をさせて頂きました。
お陰様で、弊社ホームページのアクセスが、2.5倍ほどになりました。
アクセス頂いた皆様、誠にありがとうございました。

▽カクセイホームページ▽


そして、申し訳ありません。
起業したばかりと、言い訳がましく、恥ずかしいのですが、

内容が無いよう

と、感じた方がほとんどでは、ないでしょうか。

全く営業気のない、状況ですが、ここまで創るにも、私の多くの時間と労力を費やしております。

制作会社に依頼すると言う事もあるのですが、こればっかりは内容が重要と考えておりまして、ヘタな物を出すくらいなら、出さない方がましではないかと、自分に言い訳をしつつ、日々の業務をこなしております。

それゆえ、「明日には取り組みたいな」「あっ、一週間たっちゃった」と日々悔やみながら、自分にムチをうってはみるものの、起業の厳しさと険しさを痛感している毎日です。

そして、起業準備より増して、顧客様、取引様からのご依頼が絶えず頂いているという、大変ありがたい状況でして、先月だけでも、十数件の物件を売買致しました。

重要事項説明書と売買契約書、媒介契約書等、付属する書類作るのに、徹夜して、翌々日寝込んだりしながら、30代の体力のなさを嘆き、それでも抗いながら、関係各所の期待に沿える仕事を貫徹しておりますっ!

併せて、賃貸の募集から集金管理、滞納者への訪問、アパートの草取りとカクセイ5人衆にて力を合わせて、仕事の大小問わず、全力献身中です。

とにかく、本日現在、ホームページの内容だけでは、お宅の会社の中身が分からないと、爪の先でも感じていらっしゃる方!

お気軽に、ご連絡ください!!

近所のコンビニに短パン、サンダルで、行く感覚でも大丈夫です。ご来店も歓迎致します。60分圏内の移動時間なら身一つでお伺いし、ご説明も致します。

遠くの親戚より近くの他人を、
大事にしたい。

そんな、指針で日々を過ごしております。
好意的に受け止めて頂ければ幸いです。

ホームページ制作頑張ります!



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2015年10月12日月曜日

カクセイのオフィスと六本木ヒルズ

六本木駅前の不動産投資に強い不動産会社のカクセイ渡辺です。

弊社は、森ビル社の六本木ヒルズノースタワーにオフィスを構えています。
場所を言葉で説明すると、六本木ヒルズの隣のビルになります。

六本木通りに沿って森タワーから麻布警察署方面に進んでいくと、路面店にタリーズコーヒーとバナナパブリックが、入ったビルが、六本木ヒルズノースタワーです。

昭和40年代築の築古のビルですが、耐震補強工事もされ、古さを感じさせない造りになっています。


こんな感じの建物です。
17階ですから、眺めは最高です。眺望は、また後日ご紹介致します。
待ちきれない方は、お気軽にご来店くださいませ。

さらに、地下は東京メトロは、日比谷線の六本木駅の西麻布方面改札と直結しており、地下街が六本木ヒルズまで続いていますので、大変便利な立地です。

不動産の王道は、立地でリッチになる

という格言もあるくらいですから、この辺りは、こだわりがあります。
もちろん、家賃もその分、お高いのですが、金額は、いつかお会いした時にでもお答えしたいと思います。フフフ。

なお、入口は、一階と地下一階にあります。
エレベーターホールがありますので、分かりやすいかと思います。


案内板も両階に出しております。


立派な法人が、沢山入居していますね!
17階のオフィスが気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな方は、ぜひ!ご来店お待ちしております!!



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2015年10月11日日曜日

港区とカクセイと宅地建物取引士

六本木のカクセイの渡辺です!先日は、みなと区民祭りに参加してきました!

その名のとおり、東京都は港区主催のお祭りです!


参加とはいっても、ブラブラした程度なのですが、一応、弊社、港区六本木に本店を構えていますので、地域の事は知っておかないと、不動産屋の看板を掲げるには、恥ずかしいかなとも思いまして。

かくいう私自身も、上京して、十年以上が過ぎ、その半分以上を港区民で過ごしてきましたが、港区をよく知っているかといえば、ん〜自信ないですね、、、。

そんな、反省もしながら、各所をまわってみると、ボランティア団体や、税理士や行政書士、司法書士、土地家屋調査士、士業の先生方の相談ブースもありました。お祭りついでに、相談なんていうのもありなんですね。勉強になりました。

しかし、一番気になったのは、増上寺をバックにした特設ステージでの催しでした。


丁度、私が寄った時間に、演奏していたのは、メタリカのコピーバンドの方々でした。

メタリカといえば、ヘヴィメタルバンドです。

ステージ前方には、医師会や、薬剤師会、ドラッグ撲滅、救助犬のブースが、集まっています。

そんな命に密接な現場と、お寺の目の前で、こんな曲が、、、。


Creeping Death
(忍び寄る死)


演奏されたら、縁起悪いですね。

お祭りといっても、何でも良いわけではありませんね!

来年は、カクセイでも不動産の相談ブース出したいですね。

宅地建物取引士ですからね。士業ブースです☆

頑張ります!



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2015年10月10日土曜日

学芸大学の築古RCと賃貸管理

六本木のカクセイの渡辺です!
さて、先日は学芸大学駅前に行って参りました!

学芸大学駅前は、東京都目黒区にあり、東急東横線の駅です。
始発の渋谷駅から、6分ほどの乗車ですので、便利な立地です。

(始発)渋谷 = 代官山 = 中目黒 = 祐天寺 = 学芸大学 という順番です。

駅前の高架下の活用もすすんでいるので、商店も賑やかで潤ってそうですね。


とはいえ、上の写真では、伝えきれないですね、、、。すみません。
もちろん、目的があっての訪問です。

こちらの築30年超のRCマンションの管理を受託しました。
ここでいう管理とは、建物の維持管理と、各入居者の対応や集金の管理になります。

カクセイでは、プロパティマネジメントにも力を入れております。
宅地建物取引士はもちろん、賃貸不動産経営管理士、CPMⓇ(米国公認不動産経営管理士)の有資格者も在籍しています。

こういった築古物件の場合には、修繕の問題はもちろん、賃借人の問題も多くみられます。賃貸契約管理の不備も多く、保証関係も不透明になっていたりします。

今回は、高齢の社長さんが一人でやっているような不動産屋さんが、管理会社でしたので、売買に伴い引継ぎをさせて頂きました。こういう場合も、売上を持って行かれる立場ですので、非協力的なことも多いですから、慎重さが求められます。

さらに今回は、過剰なリフォームをせず、賃料アップの試みも計画中なのであります。
この物件の運営レポートは、追ってご報告致します!

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