2016年1月31日日曜日

バイク置き場と体を張った不動産管理

こんにちは。今日、朝から鼻血を出してしまった江田です。

弊社カクセイは、血の気が多いようで、先日も弊社の渡辺は、打合せの席で興奮したのか、クライアントの前で鼻血を出しながら熱弁しておりました、、、。

さて。とある物件の駐輪場。
建築時に自転車置場として作られたのですが、少し悩むワタクシ。

ネット媒体で色々と物件を見てみますと近隣ではバイクが置ける物件も少ないようで、駅からの距離が近い事もあり、これはバイク置場に変更して収入を得られた方がオーナーにとって良いのでは!と。
ちょっと地元の不動産屋さんにも聞いてみましょう。

仲良し仲介さん「そうですね。バイク置場があれば客付のし易さも倍くらい変わりますね!」
ワタクシ「・・・」

そうとなれば早速既存の駐輪場を見直すことに。現状では自転車が5台分置けますが、バイク置場に変更となると1台原付、2台大型バイクといった区画割りイメージでしょうか。
近隣マンションの屋根付きバイク置場が月額2,000円程ですので、1台1,500円としても月額4,500円ですか。

     

建物脇に3台程の自転車が置けるスペースがあるので自転車はそちらへ。


区画ライン引きの見積りを取ってみると…。約12万円との事。

エーッ!結構値段するのね!

車輪止めを撤去してモルタルで補修して3.5万円、ペイントで6万円、諸経費で2万円、あとは消費税があわさって…。

他の施工業者で見積りを取るも8~10万円とか。

んー車輪止め撤去してペイントするだけだしなぁ。
ワタクシがやっちゃおうカナ!

乗り物が好きで昔は自分でバイクのエンジンを分解したりしていましたのでこういった手先を動かす事には腕に少々自信があります!

という事で塗料等の材料を買い揃え、現地へ。

この日はとーっても寒い日でおまけに風が強い強い。

鼻水垂らしながらまずは区画決めから。

     

んでもって塗ります!

     

力を入れると塗装にムラが生じるので軽くもって伸ばしながら塗るのがコツでしょうか。

そして出来上がったのがこちら。

     


綺麗に引けたライン。らーいんでねーか!

 お代は材料費に少々の人件費とおしるこ代だけ頂きました。

 只今こちらの物件はバイクの契約者も決まり、満室稼働中です!

 いざとなった時には体張ってオーナーの資産価値を高める。それが真の不動産管理士なの
であります!

 さー次の現場が待っております。それではまた!


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契約更新と賃料アップを見極める!

賃貸の繁忙期真っ只中!
昨年坊主にしてからようやく髪が伸びてきた、カクセイ上田です!

最近の私の作品:駐輪シール

さて、例年1月〜3月は賃貸の繁忙期と言われていますが、人の移動が多いということは、逆に解約が多い時期でもあります。

弊社の管理物件でも解約連絡が入ってきてまして、その理由は、

・実家に戻る
・結婚して二人暮らしをすることになった
・国へ帰る(外国人の方の場合)
・転勤

など様々です。
上記の様にどうしても住み替えなければならない理由がある方もいらっしゃれば、

更新料を払うぐらいだったら住み替えようかな?」

と考えられて解約の連絡される方も中にはいらっしゃいます。

この場合、オーナーの立場からすれば更新料を減額や免除してあげて住み続けてもらうというもの一つの投資判断であると思います。

仮に、解約になった場合の賃貸募集にかかる費用としては、

・広告料(地域の商慣習や不動産業者の募集方法により発生します)
・賃貸仲介手数料
・原状回復費用

があり、さらに損失として見込まれるものは、

・空室期間の未収入損
・再募集賃料の下落による下落損

が上げられます。
東京の都心でも、近頃は、礼金2ヶ月なんてとれる物件は珍しいですし、敷金を預かっていても、入居者に対して原状回復費用をまるまる負担してもらうことも難しい時代です。

入居者が入れ食い状態というのは見込めず、各客付業者による入居者の囲い込みは進む一方のようです。

つまりは、入退去時のコスト負担と比較して、更新をきっかけに退去する入居者さんに引き続き借りてもらうコストの方が安いということですね。

ただし、現状の賃料が安く、再募集した場合には賃料が上がるなどの場合には逆転する場合もありますので普段から賃料の再査定・収支シミュレーションをして判断していくことが大事です。

賃貸経営といっても商い(アキナイ)ですので物件に空きない(アキナイ)ことが重要ってことですね。

なんつってー。


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横浜の土地情報は寒風に乗って

先日、寒すぎて、とある業者さんに訪問をしたら、かじかんだ手が言う事を聞かず、名刺入れは落とすわ、傘は落とすわ、舌は回らなくなるわで、そのままパトラッシュを抱きしめながら天に召されるんじゃないかと思った、カクセイ仕入担当、山口でございます。

そんな状態で意識が遠のきそうな私に、心優しい業者さんが、そっと、温もりと言う名の物件情報を下さいます。ついでにお茶も下さいとは言えません、、、。

さて、先日も寒風吹きさらす中、鼻水を垂らしながら横浜まで土地の現地調査に赴きました。

横浜と言えば、高低差。
横浜と言えば、擁壁。

横浜で不動産業をしていた身でしたので、素晴らしい擁壁を見るだけで良くも悪くもドキドキします。

今回、懇意にして頂いている業者様から、授かった土地情報も、


ザ・擁壁。

より詳細な調査をしなければなりませんが、嫌なケースだと擁壁下部からの安息角をつけての建築となるため、通常想定しうるアパートプランは入らなくなってしまいます。

ですが、そこはカクセイの企画力だと思いますので、設計士さんとも相談をしてどのようなプランがベストなのか、要検討です。人気沿線の最寄り駅まで徒歩5分と好立地ですので、コイツはモノにしたいですね!

そしてもう1件も横浜市内。

こちらは最寄駅から歩いて約8分。対象地に至るまでには階段です。

こんな立地も横浜ならでは。場所によってはみなとみらい地区や海も一望だったりするので、横浜の海側高台も良いものです。

また、こちらの土地は急傾斜地崩壊危険区域に入っています。


言葉だけを見ると何やら不穏な感じがしますが、要は区域内で盛土やら切土やらの宅地造成工事をする場合には県の許可がいるんだぞ、と簡単に言うとそんな感じでしょうか。横浜で、特に平坦地ではない場所の物件を購入検討される際には、要チェックしてくださいね・・・

・・・はっ!そうだっ!!

自分は家庭崩壊危険区域に指定されないように気を付けなければ!!!

みなさん、お酒はほどほどに・・・。


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2016年1月29日金曜日

大田区のアパートのゴミ出し事情について

最近!自宅での晩酌をやめた!カクセイの上田です!
翌朝スッキリ目が覚めるので、朝から絶好調です!!

先日は、東京都大田区の新築アパートが完成し、カクセイにて管理受託をさせて頂きました!!
繁忙期ということもあり、続々と賃借申込が入りましたので入居者の方が、生活しやすいようにゴミ置場の設置準備をしてきました!

ちなみに、新築物件で、ゴミの収集を始めてもらうにはあらかじめ、区の清掃事務所に連絡・届出をし、区職員の方と現地にて立会のうえ収集場所が決定します。

実は、大田区のゴミ収集方法は、ダストボックスにゴミ袋を入れていると回収してくれません!

仮に、ダストボックスを利用する場合は、収集時間の朝8時前に、わざわざゴミ袋をダストボックスから出しておかなければならないのです!

毎回、清掃員を巡回させてゴミを出してもらうのもビルメンテナンス費用がばかになりません。

今回は、ダストボックスの運用は、見送り、回収場所に当日の朝に各自で出して頂く運用になりました。そこで、カラスなどがつつかないように、防鳥用ネットなるものを清掃事務所から借りて設置し、ゴミに被せて頂くことに致しました!

そして、今回のアパートは世帯数が多い為、一番大きい防鳥ネットをもらいました。


また、地形が旗竿地で専用通用部分にゴミを出してもらう為、ゴミが公道にはみ出して、近隣迷惑になったり通路の妨げにならない様、敷地内に少し横長に設置しました。
さらに、賃貸契約時にはあらかじめゴミ分別の仕方や可燃・不燃などを出す曜日のご案内を入居者へお渡しする様にしています。

それでも、お住いになる方は学生さんや新社会人の方が多いのでゴミが分別できていなかったり、シールを貼らずに粗大ゴミを普通ゴミと一緒に出してしまったりと、一般常識がない方も中にはいらっしゃいますのでそういった方には、「やさしく」指導して行かないとダメですね。

賃貸管理はこういった地道な作業が多いですが、入居者様や近隣の方が円滑に過ごして頂ける事も、物件の資産価値を維持するための運営のサポートになっているのであります!

頑張ります!

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2016年1月28日木曜日

相続対策は不動産屋にきくな??

先日、カウンターが洒落た焼き鳥屋さんで、サービスで出てきたブランデーを飲んだら、アルコール度数60度ということで、ヒーヒー言いそうになり、チェイサーで何とか凌いで、洒落になんなかった、カクセイの勧められたら断らない担当の渡辺です。

意外にも二日酔いになんなかったのが、不思議です。

というわけで、最近ブログの更新を仲間達に任せておりました!私!サボっていたわけではありません!

さらなるパワーアップの為!研修にいっておりました!!

不動産資格者の為の相続の研修です。



相続税対策なんていう言葉が、当たり前に耳に入ってきますが、まぁいい加減なものも多いのであります。

基本的な対策の優先順序は、以下の3つです。

一、分割協議(遺産の分け方で相続人となる家族が揉めないこと)

二、納税対策(相続税が納税できるようにすること、現金もしくは物納)

三、節税対策(一、二をクリアしたうえでの相続税の節税対策を講じる)

以上です。
となると、家族が財産を分け、相続税が納税でき、皆がそれに納得しているなら、それでいいのでありますが。

この日、集まったのは、不動産業で、宅地建物取引士として5年以上の実務経験を証明されたプロ?たちです。

私の同年代は少なく、50代、60代を超えるベテラン勢もたくさんいらっしゃいました。

彼らの前に、相続税対策の相談として、課題がだされると、とにかく不動産をいじりたがる笑

これでもかっ!!てほど笑

なので、不動産屋さんの相続税対策は、当てにならないということが良くわかりました笑

私、個人的には余計な資産は避けい、という考えですから、要らないものは売って処分すればいいし、不動産なくても困らない方はそれでいいのです。手間も最小限で、相続が争続にならなければいいのであります。

まぁ、人には執着というのもありますので、土地は残したいって意向の方も多く、すんなりいかないのが実務上、大変なようですが。

最終試験は、実際に、講師の先生が、実務で相談を受けコンサルしたある経営者の方のケースを皆で改めて検討し、対策をプレゼンするという内容。

席の近い6人で、ひとチームとなり、依頼者の立場に100%たったうえでの対策案を発表します。

12チームくらいありましたでしょうか。

各班のプレゼンを講師の先生ふくめ皆で採点します。

そして、結果は、私のチームが最優秀賞!!

パチパチ!!やりました!!

採点の基準のひとつは、「斬新さ」というのがありました。見た目は地味な私ですが、斬新なアイデアが、得意分野です!なんつって!

具体的な内容は、またの機会に発表しますね。

また、こういう勉強会で知識をつけると、それをフルに使おうとするのがセンスのない人ですね。
例えば、おっちゃんの話がつまらないのは、自慢話、昔話が多いからと、言われるくらいですから、あれこれ余計な事を勧めてしまうようです。

不動産業者だけの問題でもなく、税理士やそのたのコンサルの方でも、それぞれの売り上げ商品の為の切り口になっているのが現状で、親身になってくれ、第三者的立場でより柔軟で良い提案をしてるれるプロはほんの一握りだそうです。

カクセイでも、こういった相談業務に対する対応の幅を増やしていきたいと考えています。

どんな相続対策の提案になるのか?
うーん!考えると緊張して、胃がムカムカしてきました!!

胃酸(遺産)が、多いだけに!

なんつって!




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2016年1月27日水曜日

不動産屋の繁忙期と築古物件の融資条件

先日は、事務所で一人になる時間があり電話対応に追われた株式会社カクセイの武中です。

不覚にも火曜日で電話が普通の日より少ないかなと油断しておりました。この時期は賃貸市場の繁忙期なのです。

私は現在売買事業部に所属しておりますが、1月から弊社の電話は鳴りっぱなしです。

弊社には事務員さんがいないので事務員さんの有り難みを感じる今日この頃です。

問い合わせ内容は空室の確認、退去時期の確認、設備の確認と多岐にわたります。

電話越しの客付けの仲介さんは凄く忙しそうな口調なのでこちらも何故か焦ってしまうほどです 笑



先日の定休日に我が家から徒歩5分ほどのマンションを内見しに行きました


また売買事業部も紹介物件の資料作成、預かり物件の売却活動、販売価格の査定等の業務が色々とあり、本日も事務作業に取り組んでおりましたところ、某銀行の融資担当者様より一本の御電話がありました。

期間限定の融資条件のご案内とのことで木造の築古物件については今まで42-築年数でやっていたが、50−築年数でやらせて頂きますのこと。

ただ条件としては今年の3月末までに決済をして頂くことが前提になるとのことです。

実に銀行さんらしい条件ですね 笑

その他にも色々と条件が御座いますが本ブログに上げるのも融資担当者様に迷惑がかかるかと思いますので、ご興味ある方はお問い合わせして頂ければ幸いです。

ただ金利については融資を組む方のご属性にもよりますが、およそ2%後半位の見立てかと思います。

融資条件にアンテナを張らせて頂きながら、物件を仕入れをさせて頂いておりますのでご購入の際は是非、ご相談頂ければ幸いです。


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2016年1月25日月曜日

タワーマンションのススメ

みなさんこんにちは。

注文した家電が、配送業者が住所を間違え、結局手元に届かず、散々な週末でした。カクセイの新人のヤスシです。

「間違えました!」といわれ、配送だけに「はい、そうですか。」というところでした!

さて、先日、たまたま手に取った不動産業界の専門誌を覗いてみると、都心のタワーマンションが華々しく表紙を飾っていました。

「おお、凄いな!」と思う一方で、家賃や販売価格を調べると大抵ゲンナリするほどの、うん十万からうん百万の賃料、うん億円の価格。

高すぎるー!
こんなところ住めるか-!バカバカしい!

しかし、最近「こんなマンションに住みたい!」という熱望に変わるきっかけがありました!

早速ですが、みてください!


(緑豊かなスチームルームです)


(共用部分のジムです)

他にも同じエリアの似かよった間取りや設備のマンションをいくつか見学しましたが、同じような部屋だけれども共用部分がしょぼい、、、。

家賃帯が同じだけに、比較され、共用部分の素晴らしいマンションが選ばれるのは必然な気がします。

共用部分が物件の競争力になるんですね!

タワーマンションが多く立地するこの界隈では、今や共用部分のグレードは、競争力を維持するためのマストな条件なのかもしれないです。

ただ、実際のところ、マンション全体の運営維持費はどうなのでしょうか。

コンシェルジュ、清掃員、警備員、電気、水道代、場所代(本来なら居住用に回せるスペース)等々を考えると、ざっと月々150万円を超えるコストなのではないでしょうか。これを所有者全員で分割すれば、まだマシですが。

今回のように高グレードマンションの競争原理の枠組みを、普段私たちが取り扱う中小零細不動産に少しでも利用できればと思う次第です!

今回は!タワーマンションにだけに!

ぶったわーげたー!!

なんつって!


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2016年1月24日日曜日

不動産投資家は上京する

コンビニで買い物をしたら会計が777円だったカクセイの上田です!
おみくじの大吉より気分が良いのは私だけでしょうか。
まさに、セブンイレブン!いい気分!です。

買い物したのは、六本木ヒルズノースタワー内のファミリーマートですが、、、。


さて先日、弊社で物件を管理させて頂いてるオーナー様が地方から東京へ転職されるというのでご職場からアクセスが良い賃貸物件をご紹介してきました。

お探しの場所はJR中央線・総武線、丸の内線・南北線の四谷駅でした。

さて、ここで飲み会でも盛り上がらないトリビアのコーナーです。

「よつや」という地名の由来ですが、

①梅屋、木屋(久保屋)、茶屋、布屋の4軒の茶屋があったため、「四ツ屋(四ツ家)」となったとする説と、

②千日谷、茗荷谷、千駄ケ谷、大上谷の四つの谷(または紅葉川渓谷、鮫河谷、渋谷川渓谷、蟹川渓谷)からとったとする説がありますが、

はっきりしていないようです。もやもやです。

というわけで!私にとっては、久々のお部屋探しの賃借のご案内でしたが、新生活するのに良い物件が見つかってホッとしました!

別れ際に、そのオーナー様のご職業柄、現在も十分な収入を得られているのに、なぜ急に地方から東京へ転職することになったのかという話になりました。

ここ数年、東京で不動産を購入する為に、何度も足を運んでいたこともあり、30十代半ばに差し掛かられた今年、、、

「どうせ一度きりしかない人生なら東京でチャレンジしてみよう!」

と、決心されたとのこと。

「都内で不動産投資をしていなければこういう考えは持たなかったかもしれないですね〜。」

と爽やかに語られました。

今ベンチャー企業戦士として戦っている自分には、沸々と込み上げる、熱いものを感じました。

「いつまでもチャレンジし続ける姿勢」に共感&尊敬できる顧客様の人生の転機となるような機会をお手伝いさせて頂いたことを光栄に思います!

私も!色々と悩む事も多いですが、後ろはふり返らず、走り続けます!


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オーストラリアオープンとワケあり土地情報

ただいま絶賛開催中、錦織圭選手が参戦しているテニスのグランドスラム大会の一つ、オーストラリアオープンに興奮中のカクセイ仕入担当、山口です。

錦織選手のように笑うとBABYFACE!なんてとんでもない、常にイカツイFACEな私ですがこう見えてもテニスプレイヤーで、毎月爽やかな汗を流しているんですよー。

不動産の仕入れも、テニスと共通しているのは、どちらもグリップが大事、、、。
なんて、、、。

今日は神奈川県内某所にある中古物件の下見に行ってまいりました。最寄り駅から現地まではアップダウンがあり、私にピッタリな爽やかな汗をかくかなーと思いきや、天気予報は雪でしたから、寒すぎて汗の一つもかきませんでしたが・・・。

最寄駅から歩いて約5分で現地到着。ありました。


こちらは道路間口が足りず、再建築不可の物件です。


しかしなぜか建築確認は2mの間口で申請、確認が下りています。。。

どこが2mやねん!しかも1.5mで隣地とのブロック芯積みが境界杭・・・。

昔の物件なので、当時はそんなことも許されてしまうのでしょうか?正義感に溢れる私としては、そんな某市を許せない!と言いたいところですが、当時はこのようないい加減な役所仕事が普通にあったのでしょうね。実際のところ、なぜこんな物件に建築確認が下りているの?という物件が多いです。

そしてこういう案件、最近は実に多くなりました。日本の不動産伝統芸でもあったスクラップアンドビルドの時代が終わりつつある昨今、中古市場はイヤでも注目を集めていますし、相続などで子世代が引き受けるのをためらい、売却に走るケースが多いように見受けられます。

「〇〇社さんとかだと断られちゃうのが目に見えてるからさ、グッチさん(←私の事です…)何とかならない?っていうか何とかしてよ!」と私を頼って(?)くださる情報提供者さんのためにも、そういった案件をいかに料理するか、私もひたすら考えます。

一人の担当者として、そして会社としての企画力、戦略が試されます。そしてその企画の実現の可能性が生まれれば、あとはしっかりとした準備と対処ができれば市場に受け入れられるはずです。

私も錦織選手のように試合に勝てる=物件を仕入れる事のできるよう、どのような案件の情報でも入ってくるように、そしてどのような案件でも企画力を発揮できるように常日頃から準備を怠らずにしたい、と改めて思います。

さてこの物件。考えなきゃ…ウーン…。



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2016年1月23日土曜日

不動産屋の春になったら会いましょう作戦!!

先日、会社の下のパン屋さんで子どもが喜びそうな(子どもだましに?)パンをお土産に買って帰ったら、それが、あまりにもしいことだったようで、、、

次の日は、なんと東京都全域に大雪を降らせてしまいました。
思わず苦笑いのカクセイ代表の平山です。。


弊社カクセイでは、新春から続々と!規のビジネスや取り組みが、まさに!花開きはじめています!

今、オフィスの受付にもこんな素晴らしいお花(桜)が活けられています!


カクセイのビジネスや人財に花を添えてくれています。

そんな弊社の新しいビジネスや取り組みのいくつかをご紹介します。

一つ目は、年末に事業計画を立てて進行していた、

中央区日本橋のファミリーマンションをリフォームして販売するという案件です。
こちらはロケーションばっちりでなので、リフォーム完成がとても楽しみです。


二つ目は、日本の最大手コンビニ店の店舗改装の仕事がいよいよ始まりました!!
こちらは3月から本格的に都心部を中心に同時多発的に仕事をいただけそうなのでとても楽しみです。

先日スタートした記念すべき最初の現場は、偶然にもカクセイの地元、港区の新規出店店舗でした。

超一等地で地下鉄の駅出口、目の前です!!


三つ目は、弊社管理物件の空きスペースに新たなテナントを誘致しました。

これも弊社のプロパティレンタル部門のリージング戦略と努力の成果です!!

お客様の物件の収益力が高まり、資産価値がアップしました。



まだまだ仕掛け中の「春になったら会いましょう作戦」がいっぱいありますので、

これからも弊社のイアンドセル部門ロパティレンタル部門ンストラクションマネジメント部門が、コラボしながら、チームカクセイの総合力でお客様の産形成産運用のお手伝いをしていきます!!

また、子どもにお土産を買って帰ろうと思っている平山です。

また雪が降るかも(苦笑)


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2016年1月22日金曜日

一棟経営は、名付けが肝心だ!

う~~~今週は寒いですね!
こんにちは。寒さと女性にめっぽう弱い江田です。

当社では新築アパートを取扱う事も多く、都内の好立地ではまだ古家がある状態から土地先行決済でお話を進めていくケースも多く御座います。

土地の契約から始まり、建物完成まで大体6~8ヶ月かかるといったところですが、建物が段々と形になっていく様はまさに子供が成長していくようで嬉しい気持ちになります。

ワタクシ、子供はいませんが。

初めて物件を買うオーナーさんもやはり同じ気持ちなのでしょう。完成が近づくにつれ、気分は上々。物件の名前も張り切っちゃいます。

「物件名を考えました!」と教えて頂いたのがキラキラネーム
うーん、これは個性が強いのでもう少し控えめがよろしいかと…。

ある時、「散々考えたけれども、全く思いつかないので物件名決めてもらえませんか」とご相談を受けました。



<通りすがりの物件にて>


無難なところでファミール●●(家庭的な)、レジデンス●●(邸宅・住所)、メゾン●●(館)といった物件名が多いですね。

まぁもう少しひねったところでどうしようかなと。奥様のお名前をお伺いすると「玲子」様との事。

「玲」という漢字が、玉の涼しげに鳴る音の形容。また、玉のように美しいさま。

との意味合いのようで、「美しい」という言葉から横文字を幾つか選んでみました。

ベレッツァ(Bellezza:イタリア語)
グレイス(Grace:英語)
グラシア(Gracia:スペイン語)
エルモソ(Hermoso:スペイン語)


ただ、検索すると同じ地域に「ベレッツァ」と「グレイス」がすでに使われているようで「グラシア」若しくは「エルモソ」が候補に。

「グラシア●●」が発音もしやすく、物件名としてもしっくりくるのではないかとこちらで決定!オーナーさんも非常に喜んでおられました。

まぁ上記はワタクシの例で御座いますが、連想の一つとしてご参考頂ければと。

ただ、夫婦間、お互い離れてしまうような事があれば...。体に恋人の名前のタトゥーを入れてしまったような、なかなか辛いものがありますね!

「アパート 名前 ランキング」で検索すると色々とヒントが出てきますのでそちらを参考にしてみてもよろしいかも知れません。

「アパート 名前 面白い」で検索するとこちらも色々と面白いアパート名が出てきますので暇があれば是非(笑)

あ、別にワタクシは暇では御座いません!

それではまた!


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2016年1月21日木曜日

不動産を買うと妬みもついてきます

先日から風邪気味のカクセイの渡辺です。
およそ7年ぶりくらいに、風邪的な症状で病院にいってきました!

あれは震災の前で、あきらかに会社の後輩のインフルエンザがうつった症状なのに、会社に行きたい一心(休むと成績に影響あるから)で、赤坂のクリニックで解熱剤をもらった記憶があります。迷惑な男です。その当時の同僚の皆には、申し訳ない気持ちでいっぱいです。


さて、先日のネットニュースにびっくり記事が出ていましたね!

佐賀新聞で、佐賀市の消防士さんが、家賃収入7000万円あるということで、兼業を禁止の規定にあたると地方公務員法違反の懲戒処分、3ヶ月の減給10分の1になったとのこと。

基本的には、公務員の方の投資用不動産の所有率って、かなり多い方だと思います。都心の投資販売のデベロッパーのマンションの登記簿あげると、北は北海道から南は沖縄県まで、駅もないとか、フェリーでいかないと辿り着けないような、地方の住所の人珍しくないです。

都心で、物件を持つという立地の価値もありますが、それとは別に地元で持つとバレる事を気にされる方も多いのかなって思いますね。

今回の方も、近所の通報!?で発覚し、処分されたとのことですから、、、人の妬みは怖いですね。

どうすれば、妬まれないか。

その方法は、言わないのが一番かと存じます。

最近でも、不動産投資のコンサルを名乗る、なんとか大家さんって方の活躍も目立ってきてはいるのですが、悪質なケースだと、無免許、無資格にも関わらず、うん十万単位のコンサル料を請求したり、物件を都合してくれる業者を紹介して、成約した際には紹介フィーを、その業者からもらっていたり、その業者から、特別な物件を都合してもらって生計を立てていらっしゃる様ですね。

例えば、請負契約などで、そのコンサルの成果と責任を明確にしたうえで、お世話されるのは良いのですが、結果が悪くなった時にはやんわりなだめられるだけで、トラブルになっているケース、わたし相談受けていたりします。この場で名前を公開したいくらいです。

だからといって、大家仲間が欲しい方も多いでしょうし。不動産業者に頼りきらず自立しようという目的の大家さんの会もありますし、でも、やっぱりその中で、知り合った人でも妬みあうこともあるんでしょうね。「いい立地で所有してるとか、儲かってていいなとか」「私、あなたのこと妬んでます。」なんていってくれませんから、知らないうちに、変な噂流されたり、物件に嫌がらせされたら困りますよね、、、。

私の友人にも、どえらい場所に不動産持ってたりする人いますけど、やっぱり言わないですもんね。聞いても内容は、教えてくれません、、、。

不動産投資の話は、親しい方でも、せめて控えめにすることをオススメ致します。
あと、自分から成功しているとか、儲かっているって言っている人は、大げさに言っている可能性が高いので、信用しない事をオススメ致します。家賃入金のわかる通帳や申告書のエビデンスまでは、見せませんもんね。言うのはたやすいのであります。

まぁ常識ですから、そんなこと言われなくても、分かってるよって方が多いと思いますけど(^^ゞ



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2016年1月20日水曜日

川崎駅前の耐火木造マンションのご紹介!

株式会社カクセイの売買担当の武中です。

本日は弊社のお得意様よりお預かりしました物件のご紹介をさせていただきます!
建物は木造には見えないような堅固な外観です。


所在地は川崎市幸区で川崎駅の西口から徒歩8分の好立地です。
商店街より一本裏に入った場所にあり閑静な場所にありながらも住環境は大変良好です。
賃貸は満室稼働中となってります。

用途地域は商業地域で建物は耐火木造の4階建てとなります。
総戸数20戸で間取りは1K、1DK(21.4平米〜37.76平米)でオートロック付きとなります。



共用部もセンスの良さが光ります!
中階段だと階段が雨風にさらされないので、鉄部の塗装費用が抑えられていいですね。


新築時に撮影された写真でプロモーション動画を作成してみました。

プロモーション動画
写真集はこちらです!

外観写真集

室内写真集
詳細資料も御座います!お問い合わせお待ちしております!
それでは、よろしくお願いいたします!!


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雪の降る日の極上物件情報

先日の雪では通勤にいつもの倍近い時間を掛け、会社に着くころにはヘロヘロになっていた、カクセイの最年長こと仕入担当、山口です。

さて、私の仕事は仕入れということで、普段はほとんど会社にはおりません。
ですから、カクセイのお客様と私が直接お会いする事はほぼないと思います。

べ、別に放浪癖があるとか、サボりたいからとか、そんな事は一切ございませんよ!話題のジャニーさんに誓って宣言します!!

ジャニーズより、一世風靡、寄りの見た目ですけど!すみません!

というわけで、私の仕事は基本的には外回りの営業です。

カクセイのお客様に安心できる商品=不動産をお届けできるよう、より良質な物件情報を求めて、今日はこの街、明日はあの街、と電車を乗り継ぎ、次から次へと駅を降り、都内はもちろん私の地元、神奈川も歩き回っています。

おかげで靴は1年もしないうちにボロボロになります。

先日のような厳寒な雪の日でも、真夏の猛暑の日でもバッグに資料を詰め込み、顔なじみの会社さんもあれば、新規に飛び込んでみる会社さんにも訪問します。飛び込んだって、そんなにすぐに良い話など頂けませんし、軽く追い返されてしまうことがほとんどです。当たり前ですよね。

正直、時間は掛かるし面倒くさい作業です。アナログでベタな手法ですし、今やメールやSNSなどで効率よくラクに営業できるでしょう。



しかしそんなアナログ手法は時間が掛かりますが、結局、地道にこの手法を何度も繰り返すことによって一番効果があるのです。

そのやり方で、平山社長や渡辺と出会うことができ、いつの間にかカクセイの一員にさせて頂いたのですから・・・。

こんな私ではございますが、カクセイに迎え入れてくれたスタッフの皆さまに感謝しつつも、今日も地道に街をテクテク歩いて、情報収集に励むのであります。

因みに、雪の積もった日は、いい物件が仕入れられます!皆さん、外出しないので!機をてらう作戦ですね!

改めまして、よろしくお願い申し上げます!!

★アパートマンション用地、区分マンション、1棟売りアパートマンション、買います!情報をご紹介ください!!



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2016年1月18日月曜日

大雪と不動産のコンプライアンス

本日の東京都心部は、大雪で大変でした!たまたま午前休の、午後出勤で何なく出社したカクセイのビギナーズラック担当の新人ヤスシ(コードネームです)です!

弊社カクセイの本社所在地の六本木ヒルズの敷地内も謎の霧が発生して、通行止めになっていました!まさに、今の私の様にカクセイの先輩方に不動産のイロハを指導頂き、

無我霧中で覚えている!

夢の中というより、何が何だか霧の中!そんな感じですね!がんばります!


東京も気象障害には弱く、電車が止まり大幅な遅延が相次ぎますので、遅刻は多発します。各社の業務にも大きな影響が出ますね。午後になるに従って晴れ間が出てきましたので、夜には回復しました。

え!?

「日経平均16,660円下回りそうになるほどの急落は、もしかして!?そういう理由!?」なんて真顔で驚いていた私に、上司の渡辺が、「あほかっ!」とツッコミを入れてくれました。

さて、そんなツッコミ所満載のワタシが、余計な過ちを犯さないように、先日全社員を集めて研修が行われました。

企業経営を支援するコンサルタントの先生をお呼びして、コンプライアンスの常識から、知っているようで知らないコンプラのあんなことやこんなことまで聴講することができ​ました。​​身の引き締まる想いでした。

例えば、お取引様から頂いた景品類を自分のポケットにしまってはいけないという​常識的な​話​から​、過度なサービス残業が社会へ露出されてしまうのはなぜかという​裏​話、​従業員の​反社会的な行為​によって顧客様から会社自体にダメージを与える事、その対策などという​諸々の話、たくさんの​お話​を教えていただきました。

とりわけ顧客と業者の間で情報格差が大きい不動産業界では、「​​最悪の場合は、、、」と考えるだけでもぞっとします。

私たち「株式会社カクセイ」は、不動産業者を代表してコンプライアンスを​遵守し、お取り引きさせていただく顧客様・お取引様により良いサービスを提供していきたいです!

がんばります!!

不動産運用は「KAKUSEI」へ!
※お問い合わせやご依頼等は、

2016年1月17日日曜日

カクセイの空間プロデュース!

はじめまして!カクセイの仕入担当の山口です。

KAKUSEIの目線の高いクライアントの方々のお目に叶う物件を確保するために、仕入れ開発専任エージェントとして、平山社長に熱心に勧誘?いえ、スカウト頂きカクセイに参加する事になりました!

早速、先日、弊社オフィスのすぐ近くの物件の現地調査に行ってきました。


その物件は建物は古いのですが、立地はとても良いのでリフォーム工事を施し、相応な価値に戻すという方向で試行錯誤しようと思います。

前所有者がマンションの共用部分であるバルコニーに、このようなを取り付けてしまって、、

これは撤去して元に戻さねば・・・、自分から機転をきかす、ナイスフォローですね。


室内は綺麗に利用していたようです、こんないい感じの和室もありました。


どのように活用すれば、六本木駅徒歩1分の立地を最大限活かして収益を高められるか?

PR部門とアイデアを練っていこうと思います。


室内の内見を終えて、外に出ると建物横の路地の奥に・・・・「うさぎカフェ」なるものが?!

その前に「うさぎカフェ」を見つめる若者??何に見とれているのか?わかりませんが・・。


さすが六本木、このような癒しの空間プロデュースも可能なのか!と感心しました。

この他にもこの辺りの路地には隠れ家的な飲食店がけっこうあります。

今回の案件のプロデュースがとても楽しみになってきました!

進捗はまたの機会に!!


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