2016年2月29日月曜日

真夜中の安否確認に警官立会い

まだまだ寒い日が続きます。みなさん、こんにちは。春を待ちわびている江田です。

さて、夜遅くに当社へ一本のお電話が。

入居されている方の親御様のようでなにやら落ち着かない様子。

「息子と連絡が取れないんです…」

話しを伺いますと、ここ何週間か息子さんと連絡が取れない状況で、会社に連絡するも、すでに辞めてしまっていたので、慌てて東京に飛んできたといいます。

インターホンを鳴らすも全く反応がない為、部屋の鍵を貸して欲しいとの事。

とりあえず、ワタクシからも息子さんへ電話をかけてみます。
が、繋がりません。

ウーン、嫌な予感がします…。

何かあっては遅いという事でワタクシも現場へ急行する事にしました。
万が一にも何かあった時の為、警察を呼んで立ち会ってもらうよう手配。

なにもなければいいのですが…。

現地にはすでに警察官と親御様が待機されておられました。

ドア越しに警察官が呼びかけます。


ドンドンッ!「◯◯さん、いらっしゃいますかー」

返事が全くありません。
用意していた鍵で解錠することにします。
ハァ・・本当に嫌な瞬間です。

警察官に鍵を渡し、いざ中へ!

≫写真は当現場の物ではなく参考まで≪
警察官→親御様→ワタクシと続いて入室します。

室内は電気が消えており暗い廊下を進んでいきます。

単身用の1Kマンションなので長くない廊下ですが、いろんな事を考えるあまりかとても長く感じます。
廊下の先に居室の扉がみえます。

居室の扉を警察官がゆっくりと開けてみると…

「ひぃ!」

い、いました!布団の上で明らかに人がうずくまっています。
そして真っ先に駆けつけたのはお母様でした。

「アンタ―!なにしてるの!」

お、お母さん。そんなに揺らしちゃダメ…

「う、ウーン…」

おお!?生きてる!
幸いにもお子さんは意識もはっきりしており、どうも寝ていた様子。

安否確認が、安眠確認になった瞬間です!

その場の全員安堵し、事件性がない事を確認し、警察官は退出。ともあれ何事もありませんでしたのでホッとしました。

このように、ご本人と連絡がとれず、家の中で倒れているとか、事故の疑いを、親族の方や、勤務先の方に持たれてしまうと、警察の方、立会いのもと、安否確認目的の室内立ち入りが可能となりますので、独り暮らしの皆様、くれぐれもお気を付け下さい!!

それではまた!


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バブル期マンションで定期借家管理

気温が暖かくなるにつれて、気分が上々になってきたカクセイの上田です。

先日、管理予定の物件の賃貸募集の準備をするため、写真撮影へ行ってきました!

場所は下北沢!俗にいうシモキタですね!

リーシングがしやすい場所柄ですので「ヨシッ!キタッ!」って感じです。


※上記、写真のように、下北沢駅の京王井の頭線の高架橋もほぼ完成。
高架橋となったことで、高架下に新たなスペースが出来ます。茶沢通りと下北沢駅の間ですから、何ができるのか楽しみですね!

移動は、京王井の頭線でした!明大前駅から下北沢駅間の若者の密度が高いのが印象的でした!

私も三十路過ぎになりましたが、まだまだ心は若いつもりです!

こういうセリフが浮かぶ時点で既におっさん化していますかね…。
さて、気を取り直して物件の話を!

物件はファミリータイプでセンスの良い感じにフルリノベーションされているんですが、なんといっても下北沢駅、徒歩2分という最高に利便性の良い立地にあります!

バブル終わりがけに建築された低層マンションで、オートロックはこの時代のマンションには珍しく非接触キーで解錠し、共用部はダウンライトに内廊下です。

お金がかかっている感じがプンプンです!

管理人さんに、挨拶がてら、お住まいになられている方の属性を聞いみると、会社経営者やセカンドハウスとしてお住まいになられているお金持ちが多いらしいです。また、某有名バンドグループのボーカルの方が住んでいたりとか…

今回は、オーナー様がゆくゆく自宅として、お住まいされる可能性があるということで、定期借家契約で募集となります。

通常の借家契約(普通借家契約)では、借主が継続して住むことを希望している場合には、貸主からの解約や更新の拒絶は、正当な事由がない限りできないのですが、定期借家契約は期間を定めて、その期限が到来すれば、貸主から解約が出来るようになります。

逆に、定期借家で募集をすると、借主は、期限が到来すれば理由の有無に関わらず出ていかなければならないという印象を強くもつので、双方の合意で更新もしくは、再契約もできるのですが、賃貸客付の観点からだと営業がしにくいですかね。

その為に、定期借家で募集をする際は色々と工夫が必要になってきます。

定期借家での募集の仕方はと言うと、、、

っと、お後がよろしいようで!
詳しく知りたい方は、気軽にお問い合わせ下さい!



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2016年2月28日日曜日

退去時の借主負担に、ワタクシ不安

最近は、オフィスの机にへばりついて賃貸借契約書やら作成の為の事務処理マシーンと化している為、外出の予定が入るとワクワク気分になるカクセイ上田です。

実家で飼ってる散歩待ちの犬もこんな気持ちなのでしょうか。

今の時期は退去立会いの連続です!

外出のチャンス!!

先日も渋谷区は、初台駅(はつだい)から徒歩圏のアパートの退去立会いに行ってきました。

退去立会とは、賃借人の方と室内で立会をする事で、原状回復に掛かる費用の中で、借主負担となる経年劣化以外の故意過失になる箇所を目視で確認し、見積もりを立てる作業になります。

立会のもと、負担の合意を署名で頂くことで、請求を確定出来るので、敷金からの相殺、それを上回るものは、後日の支払いが滞れば、加入している保証会社からの弁済を受ける事が出来ます。請求が確立しているかがポイントです。賃借人の署名がないとだめなのです。

他の管理会社でも、人手が足りず?立会をしない所もあるようです。

退去立会のコツは、オーナー様の立場になりつつ、賃借人の方にもやさしく、百歩譲らず、、、犬の気持ちが分かる私は、三歩(散歩)譲るくらいで、事を収める!?なんつって!

≫初台駅近くの東京オペラシティと新国立劇場をパシャリ!≪

というわけで、早速室内を確認してみますと、どうやら賃借人の方は室内でタバコを吸っていた様で壁紙が黄ばんで、多少匂いも残っていました。

私、この状況を見た瞬間、ばみだけにでありません。小心者ですから、胃もリしてきます、、、。

なぜかと言いますと、タバコのヤニ汚れは通常使用による磨耗損耗ではなく、入居者の故意過失となり、それを賃借人に請求しなければならないからです。

これを知ってか室内でタバコは吸わない方もいらっしゃいますが、中には堂々と室内で吸われ、退去時に請求すると「聞いてないよー」とダチョウ倶楽部風におっしゃられる方もいらっしゃいますので慎重にお話をしていかなければなりません。

ざっと借主負担額を計算してみると賃料の2ヶ月分が賃借人負担となる計算に!

負担額を恐る恐る提示してみますと、「聞いてないよー」とはおっしゃいませんでしたが、以前の他の物件での退去時にはこんな負担額にならなかったのであまり進んで払いたくないとのこと。

よくよく話を聞いてみると地方で物件を借りられていた時の話の様です。

賃貸取引の慣習は地方によって様々で、契約時に礼金や保証金という形でガッツリ取ってそれを退去時に返金しない代わりに原状回復費用はかからないという場合が多いようです。

今回は東京圏と地方圏の慣習の違いを説明させて頂き、何とか当初提示に費用でご納得頂きました。

話がこじれてしまうと、退去時に借主負担を一切払わないとなってしまうケースもありますので、退去立会と言えども細心の注意が必要ですね。

その賃借人の方は、次も賃貸にお住まいになられる様でしたので、室内でタバコを吸わない方が退去時に費用がかからなくて楽ですよとアドバイスさせて頂きました。

もし室内で吸ってしまった場合は「すいません(吸いません)」と謝っても済みぃませんので。

東京圏にお住まいの賃借人の皆様、敷金が安いからといって、安心は出来ませんよ。ごねてもだめですよ!お気をつけ下さい!



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2016年2月27日土曜日

確定申告会場と郊外の埋まらないアパート

先日から土地案件のお話しを、超~簡潔に掲載させて頂いております。カクセイの山口です。お陰様でご好評を頂きまして誠にありがとうございます。

さて今回は閑話休題、とでも申しましょうか。

私、先日の水曜日に確定申告に行ってまいりました。
今はe-Taxで自宅からパソコンで申告できますが、確定申告会場の生の臨場感みたいなものを味わいたく、混雑覚悟で敢えて行ってみたのです。

そうは言っても、朝イチで行けば大丈夫だベ!

などと軽~く思っておりました・・・。

某駅ビルに申告会場が設けてあり、駐車場にクルマを入れると空いています。大丈夫、空いてる空いてるー、なんて思った私がバカでした。

会場は超混雑で2時間超えの待ちだそうで深刻(申告)です・・・。

≫確定申告会場。ここから2時間超待ち・・・。≪

準備シートに記入するまでに1時間越え。ささっと記入し控除証明などを糊づけし、パソコン入力するまでに更に1時間。ここはネズミさん達の夢の国か、と思わせるほどの待ち時間は深刻(申告)ですから改善の余地ありますよ、税務署さん。

でも手取り足取り親切に教えてくれるマスク姿のおねいさん達(?)はGood!でした。

さて、待ち時間の間にスマホでメールで届いた物件を見ながら、私の趣味の一つである人間観察もしておりました。

あの人は地主さんだな、土地を多数お持ちなんでしょうなー、とかあの人はスナックのママだな、などと恐らくニヤニヤしながら見回していました。

今思うと明らかに不審者です。まぁ普段から不審者っぽい見た目なのですが。

≫あと30分。。。本当ですか??≪

しかし、私の住む地域では昔に地主さんが建てた賃貸物件の空きが激しいです。

自宅近所には大学があるのですが、大学に隣接する地域では区画整理がされ、私が仲介営業時代だった頃のお客様も5区画の土地の換地処分を受けました。

そのうち1区画は「山口さん、売ってあげるよ」と言ってくださり私も真剣に購入検討し建物のプランまで入れたのですが、駅や子供の学校までの距離やらで結局見送りましたね。

その後、その地主さんは1区画はご自宅用、1区画はご子息様用、1区画は売却、残り2区画は賃貸マンションを建設され見た目は満室な状況です。

私の住む地域では田舎であっても新築の賃貸マンションやアパートは明らかに満室なのですが、築古のアパートは全空なんて物件がそこかしこにあります。私の自宅の隣も平成2年築の学生用アパートですが、かれこれ2年、全空状態です。

そのような状況の地主さんが確定申告の会場に多そうな感じもして、そういう全空物件持ってる地主さんだったら深刻(申告)なのかなー、などと完全に他人事で想像をしておりました。

中古物件の再生などと声高に言われておりますが、東京のような人口密集地域であれば有効手段だと思いますが、郊外の住宅地になるとそうも言ってられないのではないのか。

いや、逆に郊外だからこその再生方法もあるのではないか、もちろん地域特性も考慮して、と色々と考える事が止まりません。と言っても自分の住む地域の事しか考えていないのですが。

申告を終わらせ、久しぶりに行ったラーメン屋さんで味噌ラーメンをすすりながら一人、業界の将来の方向性を深刻(申告←クドイ)に思いを巡らせておりました。

いや、そんな深刻ではなかったな・・・

それよりも・・・スープがぬるかったぞ!!
久しぶりに来たのに!!!

ラーメン屋さんに深刻抗議した、私でした。

P.S.何度も申告と深刻をかけてしまい、お詫び申し上げます。


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収入印紙は貼らない方が得?

最近は、業務上で調べ事があり、お役所の担当部署に問合せする事が多いカクセイのテレフォンショッキング担当の新人ヤスシです。

「明日、(窓口に)来てくれるかなー!?」と、聞かれるので、

私も「いいともー!!」と答えて、翌日出向くという、そんな感じで素直にやっていますと、結果的にかわいがって頂いております!電話だけで、調査を済ませようとしては、いけませんね、、、。

≫お役所に出向くのは、もっぱら自転車です≪

さて、契約書を作成すると「この契約書には収入印紙を貼らなければならないのか」と確認をしなければ成りません。

その契約書が仕事の完成を目的とする請負か、委任かによって、印紙の有無が変わってきてしまうのですが、そのラインがこれまた微妙です。

そこで、この時の問い合わせ先は、国税庁になります。

「これって印紙税ってかかるんですか?」と聞くと、

「かかりますね。200円の印紙を貼って下さい。」と返答が返って来ます。

しかし、「わかりました。では、貼って先方にメールで送ります」と言った私に、さらなるご指導が!

「メールですか?メールで送るだけならいらないですよ」とのことです。

「え?でも課税文書ですよ。」と聞き返す私。

「メールやファックスで送る時はいらないんです。でも、現物を送るものには貼ってくださいね」

なんだよ!やっぱりいるのかよ!

そう思って、素直に印紙を貼ったわけですが、よくよく国税庁のHPを眺めてみると、これは「現物交付」がなされない限り印紙を貼らなくてもいいみたいです

なるほど!契約書類は、最終的に印を押しますから、現物を出さないといけないですが、不動産会社でいえば、送金明細・請求書などの限られたものになりますが、電子書類でのやりとりで済ませる会社もあるようです。

カクセイでも、オーナー様がいつでも送金明細を把握できるように、ウェブ管理しているわけですが、これには印紙がかからないのです!

仕組みはわかったけど、理由がようわからん!!なぜなのだ!なぜメールで済ませたら印紙税はかからないのか!国税庁!答えてくれ!というわけで、またまた電話で問合せました。

国税庁の担当「ワカリマセン。」

なるほど!あまりに正直なので、笑ってしまいました。

んー!私としては、そんな理由がはっきりしない事には、

印紙だけに、気分も晴れ(貼れ)ません!!

なんつって!


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2016年2月25日木曜日

テレビが映らないマンションにて


テレビでお見合い番組をついつい観てしまう江田です。みなさん、こんにちは。

男性が様々な悩みを抱えながら女性陣にアタックしていくのを見ると応援したくなるんですよね。

あっ、自分が応援される立場か!

さて。テレビといえば、ここ最近入居者さんからテレビの不具合連絡が重なっておりまして。

やはりテレビが観られないと不便ですよね。

原因も色々と考えられます。

1. 強風でアンテナが傾き、受信出来なくなった。
2. 共用部のブレーカーが落ちてブースターの電源が落ちた。
3. 電波切替え等の工事をしており、新しい電波に切り替わった為、テレビ側の設定が必要になった。
4. テレビやケーブル本体の不具合


大体はこういった事が原因で動作不良を起こしているのですが、今回連絡頂いたケースは少し違うものだったのです。

区分マンションでしたが、建物管理会社へ他の部屋で視聴不具合が出ていないか確認するもそのような状態はないといいます。

近くで工事もしていませんし、となるとテレビ本体に問題があるのか?

入居者さんにヒアリングすると、とても可愛らしい電話の声♪

引越しをしたばかりでテレビとケーブルは新品で購入したとの事。

んーこれは現地調査に行かねばなりません!(ムフフーッ)

早速テレビを診てみると…。
やはり現状映りません。試しにテレビコンセントからケーブルを外してみることに。

おや―!?はっきり映ります。

でもケーブルを挿してみるとやっぱり映らない。普通と逆な事が起きます。

それもケーブルを外しても位置によっては映ったり映らなかったりします。

ワタクシ「この位置でケーブルを持っていると映るんですよね。ワタクシ、ずっとここにいてこうやって持っていましょうか♡」

可愛らしい入居者さん「いえ。結構DEATH!

ワタクシ「ですよね!」

分かったことは東京スカイツリーから発せられる電波は非常に強力なようで、ケーブルを抜いても電波を受信してしまうのです。そしてケーブルを挿すとさらに受信が強くなってしまったようで、テレビが映らなくなったという事です。テレビ本体の設定で受信レベルを低くする事によって解決致しました。

ハァ~。今回もワタクシの想いは受信してくれなかったようです。

それではまた!


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2016年2月24日水曜日

ネパール人入居者を勧められた話

カクセイ日報の編集長である渡辺のチェックが厳しくて、やっと記事が掲載された、カクセイの営業職の割には、文才ないかもと凹んでる上田です。トホホです。

先日、入居前チェックのために、新宿区大久保の物件の現地まで、室内確認に行ってきました!!

新大久保駅前より
〜外国人専門の不動産会社さんがいくつもあります〜

大久保は御存知の通り、外国人のメッカですが、今回入居予定の方も外国人の方!!

街柄、韓国籍や中国籍の方かなと思いきや、最近の大久保は、より多国籍化しているようで申込者はネパール人の方でした!

大久保界隈には外国人向けの日本語専門学校が多く点在しており、そこへの利便性が高いという理由で借りられるようです。

外国人が入居される際には外国人専門の保証会社を必須にしているのですが、外国人と一括りとはいえども国籍によって慣習・風習が違いますから安易に保証会社が通ったから入居してもらうのではなく、その国の文化的特徴を理解しておくことは大事です。

なんと!国によっては退去立会・原状回復という習慣がなく、解約連絡をしてしまえば、そのまま本国へ帰ってしまったり、狹いワンルームに当初一人で入居予定だったのにいつのまにか三人に増えていたりということもあります。

その国々の慣習については、毎日色んな国籍の方を相手にされている保証会社の担当者さんが詳しいです。

ちなみに、ネパール国籍の方は滞納率が低く真面目な性格だそうです。

今回の方も、念の為、電話で確認をとりましたが、日本語もきちんと話せて物分かりも良い方だったので一安心です。

法務省発表のデータによりますと外国人は2011年の東日本大震災をさかいに減少傾向でしたが、2013年からは反転して増加傾向にありますので、日本の人口が減少している中でいかに、外国人を取り込めるかが賃貸経営を安定させる一つのポイントになってきそうですね。

六本木も大久保と負けず劣らず外国人の方が多いので、異文化交流できるよう励んでいきます!!

そういえば、外国人入居者の管理について、プロパティマネージャーの江田に相談しました。

「今回のネパールの方は良かったですけど、この前は、北区の赤羽駅で難民申請中のトルコの方が事件起こしてたし、問題起こしやすい人も多いんですかね?どれくらいの確率でしょう?」と聞くと、

江田「そうだなー!詳しくはわからないけど、おそらく、異文化だけに確率はイーブンかな!問題起こさずに住んでくれれば、外国でも、いー文化じゃん!!なんつって!」

お後が宜しいようで!!


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「男女七人カクセイ物語!?」

弊社武中くんの前回のブログで、「平山はいつの間にか買って(仕入)ます。そのくらい即断即決です。」って、

「むむっ、それって褒めてるの??」と、ついつい聞いてしまった。

カクセイ代表の平山です。

そう言うんじゃなくてさぁ~、

いろんな人脈があって、多くの仕入ルートを持っているとかさぁ~、もっと言い方なかったのぉ~と思っている今日この頃ですが、、まぁ気を取り直して頑張っていきます。。。

ここで前回武中くんが触れていました仕入についてですが、これはまさに私の天職かもしれません。。

今からおよそ8、9年くらい前に新宿の買取再販がメインの不動産会社で仕入マンとして、都心部をフィールドに仕入営業をしていました。

仕入方法は?というと、至ってシンプルです。都庁に行って宅建業者名簿を見て、今日は渋谷、今日は赤坂、今日は神田、なんて具合に場所決めて、そのエリアにある不動産会社を手当たりしだい訪問して「なんか物件無いですか?」と聞いてまわるんです。

2週間で革靴がボロボロでダメになります。私のモチベーションはというとダメになりません。

むしろ、いろんなタイプの人に会って話ができたり、こんな会社もあるんだとかいうのを見れるのが楽しかったですね。

そんな中で、意外と運良くいろんな人に気に入られたりしたので、今思えばへんてこりんな案件をたくさんをもらいました。

それらの案件は、その当時はほとんど直接商売や仕事には繋がりませんでしたが、、、その経験が自身の人脈や発想のキャパを広げてくれて、今の仕入目線だったり、案件のこなしかたに役立っています。


やっぱり仕入は、弊社の仕入担当山口のように足で稼がないと駄目だと思います。それにプラス、嗅覚人間力ですね!!

今でも進捗中案件の業者さんに訪問した後に、時間が有ればついで飛び込み営業をするようにしています。

さすがに時間の関係で1件飛び込めれば良いほうですが、、、それでも、とてもワクワクして楽しいんですね~!

どんなやからが、あっ、間違えた、どんなお方が出てこられるか楽しみで業界人間ウォッチングできます。

とはいえ最近は、身内、友達、先輩、後輩、金融機関、お客様、同業者から紹介をいただいて、おかげさまで案件を多く検討させてもらっています。

ですので、何か欲しい物件やお悩みがあったら私にお声がけください!

平山に情報を送ったら何とかしてくれるか?!何かアドバイスくれるだろうなんてノリでいろんな情報が入ってきていますので、、

これからも天職だけにテンショ(ク)高くやっていきます!! むむっ、また今回もすっかり、すっきりオチてないですね。。


それではまた来週っ!!

最後に、ラチャ、チャ、チャ、というエンディングにのせて、

先日、弊社が買い取って、リフォームをして販売した中央区のマンションからの風景を見ながらお別れしたいと思います。

(じつはこのお部屋、今から30年前「男女七人夏物語」というドラマで、明石家さんま演じる今井良介の部屋としてロケに使用されていたお部屋なんです。。)


弊社は、まだまだ男だらけですけどね、、

チャ、チャ、チャ、チャ。。。



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2016年2月23日火曜日

酒と土地と不動産屋さん

先日は、カクセイの社員全員で、2月生まれの社員の誕生日と、月末に向けての決起会を六本木はミッドタウンの近くの焼肉屋で行いました!ワインを何本空けたか覚えておりませんが、そんな楽しいギロッポンの夜が大好きなカクセイの武中です♫

とはいえ、最近はあまり飲みに行けてないですが、、、。
忙しいので、、、。

あ、
もちろん、なにより仕事が一番大好きです 笑

≫更地を見るとなぜか興奮します。 職業病ですかね 笑≪

さて、不動産の相場の話が本ブログでも上がっていますが、東京の市場といえども、実際は、相場もあってないようなものです。

楽待や健美家などのポータルサイトを見て相場を判断している投資家の方も多いのですが、売り手は、高く売りたいという当然の欲求がありますから、実際に契約が成立している売買価格よりは、高めになっていると思います。

レインズなどの業者間の流通網も、同じような理由で、高値での様子見が多いのが現状です。

なので、弊社のように収益物件を扱う専門業者としては、一般公開で情報を交換しているのが、現状です。

情報元は、過去に取引させて頂いた不動産業者が多く、それ以外の様々なつてからも情報が集まる今日この頃です。

なお、自社でも買取を積極的に行っていますので、仲介専門の業者さんよりも、より多くの情報が集まるようになっています。

うちの代表の平山は、いつの間にか買っています。それくらい即断即決です。

私も以前に仲介専門の業者に、在籍していましたが、結局、買取をしていない業者に入ってくる情報はたかが知れています。

もちもん未公開情報だから良い訳ではありません。日々情報を頂き、現地調査したり、市場調査するなど、精査をしております!

精査せずにヘタに情報を横流しだけをしていると、クライアントの方からの信頼に響きます、、、。

また、表に出てくる物件でも、優良物件がないわけではありませんが、現在の市況だとものすごい競争が起こるので、それはそれで、慌ただしくなり、トラブルになりやすいですね。

そんな事もあって、物件探しと平行して、日々、同業者の仲間探しを行っています。
最近の地場の取引事例をおしえてもらったり、某銀行の某支店の良い条件で融資してくれるなんて、新鮮な情報が聞けるようになります。

ただ、上っ面な話ができても意味がなく、本音で腹割って話せる仲になるか、意思と情報の共有できるようになるのが一番大事なとこですね!

そういう意味でも、実際に取引をして!かつ、土地をつまみに、飲みニケーションを通じて!業者同士の人間関係の絆を深めていく!

飲み会も仕事の成果に繋がる!

まさに!この仕事は、私の天職だと思っています!!

投資用物件に限らず不動産の相談事はカクセイへお越しください!!


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2016年2月22日月曜日

不動産屋のファッション通信

先日、突然の股関節痛で走れなくなった、カクセイの好感度No1を目指しています、渡辺です。

六本木の整体院に行ったところ、下半身の筋肉が固まっており、骨盤が開いて、がに股になっていたとのことでした、、、。恐らく、ゴルフの練習のしすぎかな、、、。慣れない動きに体が適応できておりません。

というわけで、股関節痛からの復活の一日目に、おろしたてのスーツをまとい、日本橋の高島屋あたりに、マンションの売買契約を終えられたクライアント様とランチに行ってきました。不動産も複数所有となると、バランスを考えて行かなければいけませんので、今後の展開について、打合せさせて頂きました。

打ち合わせを終え、そのまま、東京メトロは銀座線から、日比谷線に乗り継ぎ、会社に帰りました。

一息つく間もなく、チノパンとスニーカーに履き替えて、カクセイの現場ユニフォームをまとい、車に乗って、相棒の江田と管理物件の巡回に飛び出しました。この日は、大田区、品川区のアパートが多かったです。

現地につくと、、、閑静な住宅街には、いびつな、ちょい悪、否、もろ悪オヤジ風の方が2名ほど、うろうろしていらっしゃいます、、、。

あ、不動産屋だ!!

たぶん! いや、ほぼ絶対!

電柱に貼り付けられた、売り戸建の広告をあんなにギラギラみているのは他の業種ではありえません!売り物件を見にきたのか、目的はわかりませんでしたが、胸元開きすぎてるし、たまたま玄関からでてきた、近所の奥様もビックリして引っ込んじゃいました、、、。あらら、、、。

こんな感じの方、、、。


不動産屋さんも、見た目が怖い人が多いのですが、話せばいい人がほとんどです。逆に、爽やかそうだったり、大人しそうに見える人の方が、本当に悪かったり、、、この業界あべこべですね、、、。

まぁ、それにしても、わざわざ目立つ格好で、物件の周りをウロウロすると、近所の人から、「あの物件売りに出そうよ」なんて、噂が広がりますので、目立たないのが一番重要かということもあり、カクセイでは、現場ユニフォームなるものを導入しています。

こんな感じ!


いやー、馴染んでますね!風景に!

アパートの敷地延長部分が、ランウェイとして際立っています!

パリコレクションならぬ!アパコレクションってか!

その辺のおっちゃん感が、みごとに演出されて風景に溶け込んでいます!

不動産屋も、ファッションの時代へ。

ハッ!ファッション!!

そんな、わたしは、只今、花粉症。発症中。

なんつって!



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2016年2月20日土曜日

新連載 売土地ロケット!?

H2Aロケットが打ち上げ成功となりましたが、ロケットに積んだ人工衛生の様に常にアンテナを張って東京都内や横浜・神奈川を周回している山口です。

彼の国のロケットと称するミサイルの様に、打ちっ放しのほったらかしでそのままどこか飛んでっちゃってるんじゃねーの?というウワサもありますが・・・。

そんなの気にしません(多分・・・)。

さて今回は都内某所での土地案件

新宿から八王子方面を走る某私鉄の某駅からは徒歩約4分。古家がありますが、これまた好立地です。

いわゆる、敷延とか専通、などと呼ばれる「旗竿敷地」です。

≫間口!ホントに2mある~??≪

この場合で建物を建てるとなると、まず道路間口の入念な確認が必要です。

法令では2m以上の接道が必要となります。本件の図面では2mとなっていましたが、更に現地でも有効に2mの接道が確保されてないといけません。境界ブロックの外側ではなく内側に境界杭がなければいけないのです。そして通路部分と本地が接する箇所も同様に有効で2mなければいけません。

そして東京都の建築安全条例によって、窓先空地と言って建物から敷地境界まで避難通路として2m以上確保しないといけない場合があります。

≫分かりづらいですが、通路後端と本地の接する箇所も要有効2m!≪

もしそうなると通常考えうるアパートプランだと例えば8部屋入るだろう、と想定しても実際には6部屋しか入らない場合もあるため、売主様との値交渉が必須になります。

このような事から旗竿敷地は比較的安く購入できるケースが多いですが、測量士さんにも現地を仮測量してもらいながら企画を立案しなければなりません。少々お時間がかかってしまいます。スピーディに応えたい自分としては、ちょっと不本意ですが致し方ありません。

 ≫手前の更地を売ってもらいたいです・・・安く!!≪

しかし今回の案件。情報提供者さんから紹介頂いた日は金曜日の夕方。月曜日の契約(!)を望んできました。本来の契約がキャンセルになったようですね。

早急な買取でも、弊社では可能な限りお応えします!
ぜひご相談ください!

ミサイル、じゃなくてロケット発射のごとく轟音を轟かせて六本木を飛び立ち、一直線に向かいますよ!

・・・土地を見に。


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2016年2月19日金曜日

不動産管理会社の乗り換えと相場について

東京都で一番所得が高い街、港区は六本木の人にやさしいがモットーの不動産屋KAKUSEIの渡辺です。お陰様で、私の所得も増えてはいますが、物入りで、出費も増えております、、、トホホ、、、。

さて、同じく増加中なのは!弊社カクセイの管理物件です!!
不動産を所有されるオーナー様と、主に管理業務委託契約を結び、建物の維持に係わる業務や、賃貸に係わる業務を受託しております!

現在は、東京都内でも城南、城西エリアを中心に、順調に増えております!
自社で購入頂いた物件もそうですが、他業者、他の不動産業者さんの管理契約を解約され、弊社に乗り換えして頂くケースが多いです。

昨今の携帯電話キャリアの乗り換え合戦の用ですが、不動産の管理を乗り換えても、自分の電話番号は変わりませんので安心してください!

なんつって!

≫ホームはボロいけど賃料相場は一等地だよ浅草線三田駅≪

とはいえ、管理件数、ウン万、ウン千クラスの大手、中小の会社さんからの乗り換えも多く、その理由のほとんどは、賃貸の客付、リーシング時のトラブルに起因する、不信感が多いようです。

実際に、弊社にて再募集にあたると、内装もいじらず、広告も頑張らなくても、広告料も減らしてかつ、賃料が、数千単位でアップして決まるものですから、乗り換えて安心、満足して頂いております!

この時、「なぜわざわざ安い賃料で募集してたのですか?」と質問すると、ほぼ同じ答えが返って来ます。

「前の管理会社のリーシング担当者から、相場のデータをみせられて、この賃料が適正だと言われた。とのこと。

では、リーシング担当の方に悪意があってそういう提案をしたかというと、そうではなくて、善意でちゃんと、調べた結果だったりするんですよね。

不動産業者になると、募集事例や成約事例など、様々な名目のデータを入手しやすくはなります。

しかし、私が実際に、様々な媒体などから、発表されるデータをみて、自分達が扱っている市場の相場観と合うかというと、全くしっくりこない。安すぎたり、高すぎたりするのです。

そういったことが、何故起こるかというと、恐らくレコード自体がいい加減なものだということだと思います。同じ間取りや設備で調べていても、先の様に管理会社の方針ひとつで、賃料は上下するし、物件もアパートと分譲マンションでは、建物の見た目が全く違います。共用部の設備やロフトの有無や高さと面積も集計されてなかったりします。

また、相場データの公開元に限って、そういったレコードを集計していますので、当然にズレた内容になりますし、そういった体裁のいいものを、先の残念なリーシング担当者さんが、参考にして、投資家に説明しますので、納得感はあっても結果として、全体的には賃料が下がる傾向に繋がります。

そういった、データを当てにせず、参考までとし、自分自身がアプローチできる賃借人のマーケットを調査・把握することで、どんな方が、どれくらいの予算をもって、どんな物件を求めているかという視点から逆算してみると、募集の仕方も自ずと変わってきます。

要するに、そのエリアだからといって、相場が決まっているわけではないのです。

前回の後輩君の相談に返した答えも、こうした事があるので、現場と自分を常にリンクさせておかないと、だめですよってことになるのであります。

んー!?今日は、なんだかそわそわするなー!

オチつかないって!

なんつって!



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マイナス金利と金融機関のジレンマ

六本木ヒルズの不動産屋、株式会社カクセイの何でもすぐにやる課の新人ヤスシです!

どこの雑誌・ニュースを見てもマイナス金利!で溢れかえっている昨今ですが、私は学生時代に「マイナス金利」の事例研究してことがあるだけに、経済政策には興味新進です!ということで、一つニュース記事でも書いてみます。

≫本日内見してきた港区高級賃貸のエントランスです!綺麗でした!≪

不動産に関して言えば、日銀の取引先、金融機関が貸出先をなんとか勝ち取るために、ローン金利を下げるかもしれないと言われています。それを期待した投資家は、金利が下がるのを待つわけですが。。。

将来、ローン金利が下がった時に、「よし、今アパート・マンションを買おう」と投資家が思った時にはすでに遅いかもしれません。

特に都心の不動産価格には上昇圧力がかかるので、ローン金利低下に見合わないほどの価格上昇が起こる可能性もあります。

そうなると銀行の収入は減ります。

ローンいち契約あたりの収益も減りますし、そもそも、不動産価格が高額になることで、買える顧客層が上がるわけですからローンの契約数も減ります。

それでは、民間金融機関は商売にならないので、その状態が続いてしまうと「儲からないよ!」とさじを投げ出してしまうことだってあるかもしれません。

つまり、不動産価格が上がるばかりか、不動産価格一つとった時の融資基準も高くなってしまうかもしれないのです。

これはあくまで一つの仮定の話ですが、実際に起こりうる話です。

だとすれば、「他の投資家が金利低下を待っている今」が勝負の時期なんです!

ここまでハイテンションで書いてきましたが、私が持っている株が3ヶ月間ダダ下がりです。

マイナス金利で、マイ株ピンチ!

明日も張り切って頑張ります!!


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2016年2月17日水曜日

不動産のデータ分析と後輩の夢

最近は、株価が大荒れです。六本木ヒルズの株式会社カクセイの、せめて自社の株価はあげるために頑張る担当の渡辺です。

先日、私の可愛がっていた不動産業界の後輩君が、転職の挨拶にやってきました!

≫3月にオープン予定の東急プラザ銀座≪

ずいぶんと会っていませんでしたが、いくらか成長したようで、随分と勉強もして、経験も積んだようで、一人前の顔になっていました。

以前は、毎夜のように、私が勝手に始める「不動産の仕事とはなんぞや話」を、ウンウンと聞いてくれていたのが、ついこの間のように思い出し感慨深いものがありました。そんなことやってたから、あいつ彼女とも別れたんだっけかな?

そんな迷惑な先輩だった私を恨みもせず、訪ねてきてくれる事は、幸せな事ですね。

そんな、彼も次のキャリアステップを考えて、現職に見切りをつけて、転職先を吟味し、第一希望に見事採用したとのことでした。

そうか。そうか。良かったな。

KAKUSEIに、入社申込に来たんじゃないのか。

そうか。そうか。

やっぱり、彼女と別れる原因だったか、私との拘束時間は。

そうだよな。同じ過ちは繰り返せないよな。

と、他業者さんへ、転職したことを惜しみつつも応援させて貰おうと思っております!

そんな彼がもってきてくれた、土産話が面白い話だったので、この場でご紹介。

先日、彼が参加したある不動産業者の勉強会セミナー

新進気鋭の不動産業者の社長さんが、同業者の前で、語った話に感動したとのことで、レジュメ資料を見せてくれました!

すると、いかにも理論的な分析を表す、表やグラフや数式が、、、。

要するに、膨大なデータから、一定の数式に当て込んでいけば、そのエリアや物件の、適正な価格査定ができるようになるとのことです。
そうなると、不動産の流通が円滑になって市場が活性化するとかなんとか、、、。

「渡辺さんも、CPMⓇ( Certified Property Manager )、資格試験、当時首席で合格したから、こういう数字で分析する不動産、得意で好きですよね!?」

と目を輝かせて聞いてくる彼に、私も冷静にひと言。

「うん、得意だけど。データで説明するのが得意なだけで、データで不動産を判断してたら失敗するよ?」と返すと、

「・・・・。えっ!?」

と、いうので、

「こういうのやりたいんだったら、止めといた方がいいよ。」と言うと、固まってしまいました、、、。

「データがでーたー頃には、相場だとかトレンドが変わってたりさー、不動産は相場だけで、判断してたら儲からないよー?」

何て言うと、もっと固まってしまいました、、、。

なんてこったい!つづく!


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原状回復費用が一番ツライよ、の巻

賃貸繁忙期で業務に追われ、顔がゲッソリしてきたカクセイで、やせてる男ナンバーワン上田す!

>ビル群が立ち並ぶ六本木にも緑が増えています!<

先日、築40年の区分ワンルームマンションの退去立会に行ってきました。

約2年程お住まいになられていましたが、家庭の事情で急遽実家に戻ることになったそうです。
早速、室内を確認して特に賃借人様の故意過失は見受けられなかったので、クリーニング代を負担してもらって残りの敷金は返金する流れになりました。

実はこの物件、退去前にかかわらず既に次の賃借人の申込が入りました!

しかも、以前の賃料よりも6,000円アップです!

カクセイでは、基本的に、賃貸物件としての収益パフォーマンスを維持していく為、ご提案する売買物件の管理運営を任せて頂いております。

今回の物件ももれなく、賃借人付きのオーナーチェンジでの売買で、弊社にて管理することになったのですが、立地が良ければ、古くなっても工夫次第で、賃料アップが見込めます!今回は広告料もかかっていません!!

よくある賃料アップの理由が、ガッツリ費用をかけたリフォームだったり、ガッツリ業者さんに広告費を支払っていたりする場合がり、費用対効果が、薄いにもかかわらず、成功アピールする業者さんや、
空室対策コンサルタントもいるので、注意です。

しかし、今回、肝心の室内はというと、少なくとも5年以上前から使用されていて、

壁紙も相当痛みが目立ち、黄ばみもひどく、

浴室のドア回りの木枠部分の塗装が剥がれてボロボロ、

エアコン、備え付けのミニ冷蔵庫が20年以上前のものだったり、

築年数相応で、あちこち傷んでいる箇所が数え切れないほど、

これは、かなりのリフォーム見積もりになりそうでした。
築古の物件を買うと、この原状回復コストを事前に見積もっておかないと、後々、ドカン!と費用が発生して、投資利回りを損なうことにもなりかねません。くれぐれもお気をつけください。

早速、見積もってみると、キッチリと直して、なんと!!

27万円!!

所有者である、クライアントの方も不動産投資を始めて間も無い様子でしたので、おったまげるだろうなーと、恐る恐る提案してみると、、、。

新宿のぼったくりバーで、出てきた請求書を見た人のように、沈黙があった後、カミナリが落ちてきました。

わ、悪気は無いのですが、、、そんな風に怒られると、悪いことをしたような気になるのは、私が素直だからでしょうか、、、。

だからというわけでは、無いのですが、とりあえず必要最低限の原状回復で再見積りし、7万円までに抑えてみました。前賃借人の負担分を差っ引くと、実質のオーナー負担は2万円ほどです。

ここまで、下がるとオーナー様も納得されたようで、、、。

重要なのは、この原状回復で、室内を見ずに申し込みをして頂いた新しい賃借人の方が、納得するか否かです。

そして、運命の入居日、、、。

今度は、賃借人の方からもカミナリが落ちるのではないかと、胃が縮むほど、そわそわしましたが、なんと!あっさりと納得!

先方曰く、多少壁紙が黄ばんだり、エアコンが古くても住めれば良いみたいです。
今日現在、何のクレームもありません。

住めば都とはこのことです!
貸す側、借りる側の双方が合意していれば、成り立っているわけです!

但し、今回は双方の合意により偶然うまく行ったケースですので、あまり原状回復費用をケチり過ぎると入居付けがしづらく長期空室になったり、入居直後に次々不具合が出てすぐに退去してしまったりということもしばしば。

逆に全部新品にしないまでも生活する最低限の箇所をキチンと原状回復してあげればすぐに入居が決まるなんてこともあります。

要は、ほどほどにってことですね。

今回はオーナ様にリスクをご説明差し上げて、あくまでもオーナー意向に沿ったケースということで。
怒られるのには、慣れませんが、私の繊細な胃腸が保てる限り、チャレンジしていきたいと存じます。

そして、そんなやり取りが多くなると、仕事で毎晩遅い帰宅なることもこの時期避けられず、妻に浮気を疑われて、離婚されるリスクについても考えなければ、、、。

とにもかくにも!仕事に家庭に頑張ります!

2016年2月16日火曜日

今年の不動産市況は、花より男子!?

今週のお花はこれっ!錦木蓮(ニシキモクレン)です。


タイトルには特に意味がありません。。

タイトルが思い浮かばなかったのでこんな感じにしてみました。

今年はスイーツ男子を卒業して、

お花のわかるお花男子を目指そうと思っているカクセイの平山です。

さて、弊社の江田ヂカラこと、江田くんと違って、、

私、平山はバレンタインの贈り物をたくさんいただきました!


遅ればせながら、いただいた方々にこの場をかりてお礼申し上げますm(__)m

美味しくいただきました。ありがとうございました!

安心してください!お礼で終わりじゃないですよ!!

ホワイトデーにはちゃんとお返しいたしますm(__)m




仕事の方はと言うと、、

都心好立地のワンルームや品川区の築古土地建物再生計画、

川崎駅近くの空家、ゲストハウス用地などなど仕入れ好調につき、

価格査定と事業計画を考えたりして、忙しくさせていただいております。

売却の方も好調で、弊社リフォーム再販物件は、都心部ということもあり、全てリフォームの完成を待たずに売れてしまいます。

凄い買い圧力です!やっぱり不動産は場所ですねっ!!

場所・立地が良ければ七難隠しますね~。

動かない動産なのに流動性が高いのはとても価値のあることです。

これからもカクセイはいろんな物件や案件、商品にチャレンジして!!

不動産やお客様の潜在能力・価値を引き出すお手伝いをしていこうと思います!!



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2016年2月15日月曜日

夫の小遣いと不動産屋同志を語る会

六本木の不動産運営管理会社のカクセイ渡辺です!
眠らない街、夜の蝶が舞う誘惑の街、六本木で働いていますが、飲みに行く余裕もないほど、皆!仕事に没頭中です!

弊社ベンチャー企業で元気ハツラツ!!夜もハツラツ!!と行きたいところではありますが、妻帯者比率が多いのも健全性!?を保っている原因!?いや秘訣!!なのであります。

シングルプレイヤーの私も、ちょくちょくメンバーを誘っているのですが、断られてばかり、、、。たまには、一杯やりながら、KAKUSEIの未来を語りたいですね。このままだと、私、、、

寂しくて死んでしまうかもしれません。

「余命ない」(嫁いない)だけに!!

おっと!チャンネルは!そのままで!まだまだ、終われませんよ!

≪サラリーマンは、夜の街で息抜きするのです。≫

これは、私の独自の聞き込み調査でわかったことですが、どんなに稼いでも、給与は奥さんが管理すると、貯蓄に回るばかりで、夫の小遣いは比例して増えない!ので、遊ぶ余裕もできないという事がわかりました!

世の奥様方!!マイナス金利政策で、預けていても仕方ない!と割り切って、旦那さんのお小遣いを増えれば、息抜きして元気になって、どんどん稼いでくれるかもしれませんよ!!かもですけど!!

そんなこんな事を考えながら、日々があっという間に過ぎておりますが、先日おもろしろい現象が起きました。

弊社で、管理をしている、あるアパートの一室が空室になりましたので、賃借人を募ったところ。

物件に程近い、賃貸仲介業者さんから、申込が入りました。

この仲介業者さん、カクセイでは初めての接触でしたが、私自身は、前職でお付き合いが有り、売買でお取引したアパートやマンションの賃貸の客付で、大変お世話になっておりました。いやーご無沙汰ぶりの接触で、感激です!!

新築アパートでは、建物の引渡時に満室!!という事にこだわっていましたので、ずいぶんとお世話になった恩があります。賃貸契約書が間に合わなくても、ギリギリまで諦めず引渡時満室に尽力してくださいます!

と、ここまでなら、似たような事もちらほら、あったのですが、更に入居申込者さんの内容をみて、びっくりしました!

名前よし!

年齢よし!

性別よし!

職業は!?

我々、不動産業者も人を見るにはまず職業!と癖付いておりますので、売買でも賃貸でも職場の内容は重要視しております!

なんと!この方!不動産業!!とあります!

社名は!?ん!?んんん!?

所在地は!?む!?むむむ!?

なんと!この業者さんも、私が、前職自体に取引して、クライアントの物件を相場値以上で、買い取ってもらった異常にイケイケなイケない香りのするイケてる業社です!!

いやー!懐かしさの2段チョップやわー!!運命を感じました!!

やっぱり、この業界は狭いのであります!!

不動産オーナーであるクライアントの方々の利益と満足の追求の為売って良し!貸して良し!のイケイケの宅建免許業社さんとのお付き合いが大事だなって!改めて思い出しましたよ!

今日の不動産投資の格言
不動産屋のイケメンと付き合いなさい!!

不動産屋のイケメン!?

わかりますか!?

「イケイケな許業者の略!

イケイケでも免許ないモグリ業者さんには気をつけて!

なんつって!

さて!今夜も冷えますね!私のせいで、すみません!
季節の変わり目、市場も変わり目、くれぐれもご自愛されてお過ごし下さいませ。


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マンションの外壁が剥がれた時は

昨日はバレンタインデーでしたね。みなさん、こんにちは。
今年もチョコがあまり頂けなかった江田です。

まぁいいんです。もらった数は気にはしておりません。
世の中、二股騒動で賑わっておりますがワタクシは一人の女性にしばられたいんでね!

さて。
前回ブログで成約した物件の入居前チェックをしにやってきました。帰りにある建物が目に止まります。

「おお、ようやく直したんだ・・・」

その建物はまだ築15年程のマンション。大理石で囲ったオートロック付きのエントランスがあり、見た目もまだまだ新しい。

が!1年半程前、初めて見た時にビックリ。
外壁のタイルが剥がれ落ちているではありませンか!
それも結構な面積。落ちたタイルが歩行者に当たってもしもの事があったら…。
 
そう考えると恐ろしい話しです。

これは早急な対応が必要だなんて思っておりましたが、数ヶ月後。

エッ、まだ直ってない。むしろひどくなってるぅうう!


そしてようやく直したようでして。


んー・・・。直したところが分かりますねぇ。売却もし辛いだろうなぁ。

修繕をするのに月日を要した気がしますが、修繕積立金が足りず、金策をするのに時間がかかってしまった為でしょうか。本来であればこういった状態に陥る前に定期的な建物検査が必要ですね。

マンションを購入すると毎月、管理費や修繕積立金を支払う事になります。負担が少なくなれば不動産投資においてキャッシュフローも出ると思いがちですが、購入前に過去の修繕履歴、現在の修繕積立金残高、将来の修繕予定等を把握しておかないと後々、予期せぬ徴収があったり、ワタクシが見た物件のようですと不動産価値が下がり、売却し辛くなる可能性がありますので注意が必要です。

ちなみに、今回管理をお任せ頂いた区分マンションは築30年を経過していましたが、定期的にきちんとメンテナンスされている建物で清掃も行き届いており、状態が良いものでした。

ワタクシ自身のように築年数が経っていても良い物はイイ!という事ですね。

それでは、また!


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2016年2月14日日曜日

確定申告はバレンタインデーの後で

バレンタインデーに、KAKUSEIクッキーを頂いた、六本木の不動産屋カクセイの武中です。個人の平成27年分の確定申告は、平成28年2月16日(火)から各税務署にて受付が始まります。


この時期は、自営業の方はもちろんですが、不動産所得がある方も当然に確定申告しなければ行けませんので、慣れていない方は、とても大変かと思います。

また、売却と購入を1年で行った場合は、譲渡所得の計算から、減価償却費の計算などの算出が絡んできますので、該当される方は益々大変ですね!

弊社カクセイでも、クライアントの方につきましては、ご質問を頂けば、税理士や税務署に確認の上、その回答をご連絡差し上げる形で対応をしております。

また、税理士に依頼してしまった方が、帳簿や申告書の作成、税務署への申告も全部やってくれるので、費用は若干かかるものの、その労力と比べれば、安心で楽ということが言えます。税理士にも得意分野がありますので、不動産に精通している方に依頼するのが一番好ましいですね。

資産管理法人を設立された方で、顧問先を見つけていらっしゃらない方がいらっしゃればお声がけ下さい。

腕ききの税理士をご紹介も致します!

ちなみに、不動産も絡む相続税の取扱となると、税理士の中でも精通している人は、10人に1人と言われているそうです。
また、申告の金額が大きい方ほど税理士報酬が比例する形をとっている人も多いそうなので、「余計な事」をして申告額を下げるくらいなら、、、という事もあるそうです、、、。

またまた、税金以外の不動産事は税理士さんも素人の方が多いので、購入や売却などを相談しても、(自分はよくわからないので)止めといた方が良いです。」と回答される先生も多いそうです、、、。初めから「分かりませんので、不動産の専門家に相談してくれ」と言ってくれた方が親切ですね。

さて最近、所有されていた物件を売却され、別の物件を購入と資産の入れ替えをされた顧客の方より確定申告のご相談を受けました。
今回は、売却による譲渡所得があるので、改めて計算方法などチェックして欲しいとのこと。

頂いた確定申告の内訳書を拝見すると、、、。

減価償却費の対象となる建物本体価格が、売買価格になってる。。。

その耐用年数も、新築時の耐用年数だ。。。

私でも簡単に見つけられるほど、間違いがちらほら見受けられました。

このまま、ご自身で確定申告をやられると、深刻申告になってしまう場合がありますね。

知っていれば簡単なことなんですけど、やはり、一からご自身で調べられるのは大変ですね。

税務署の方もその場凌ぎの回答が多いですし。申告しても、ミスは直ぐにはしてきされず、忘れた頃に指摘され、修正申告を促されるので、当然に、認められない経費等が削られると、納税に延滞税も含まれます。

間違えがあるなら、もっと早く教えてよ!と言っても、お役所には通じません。
このような相談を受けていると、独学の方には、このようなケースが多々見受けられます。

物件を販売された不動産業者も、そこまでフォローするところも少ないですね。
不動産投資を専門としている不動産業者としてそれくらいはアフターフォローしないといけませんね!


おっと!我が家のアフターフォローもあるのでこのへんで!!


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