2016年3月31日木曜日

愛情を持って接する管理会社でありたい

先日、社内のお疲れさん会でキャベツに醤油をかけたらみんなに驚かれました江田です。みなさま、こんにちは。

「醤油なんてかけるの初めてみた」「気持ち悪い」「あっちいって」などと散々な言葉にしょうゆー(ベタ)こと言うなよ―という感じです。

<今日も私は食欲が止まりません>

さて。

本日は病院にお見舞いに行ってまいりました。

だれの?入居者様のです!

体調を崩してしまい入院したとの連絡を頂いたのです。
これは(家賃も)大変だー!という事で、お見舞いに行った訳であります。

フルーツを持って伺うワタクシ。

ワタクシ 「入院されたとの事でお見舞いに伺いました!」

入居者様 「わざわざごめんなさいねぇ」

ワタクシ 「早く退院出来るといいですね」


入居者様 「家賃の心配してるでしょ(笑)」

ワタクシ 「メメメ、滅相もゴザイマセン!」
入居者様 「大丈夫。引落しにしてもらうから。」

ワタクシ 「そうですか!じゃーこちらの用紙に書いて頂いて…」
入居者様 「ちゃっかり準備してきて、やっぱりそうじゃない!」


独り身の方でしてお見舞いが嬉しかったのか帰りに「ありがとう」と言葉を頂きました。
早く元気になって頂きたいですね。

午後は管理受託の件で、打合せに。

場所はなんと恵比寿という超がつく好立地で一棟RCをお預かりすることに!

間取りも比較的広く、25㎡から55㎡くらいあります。

家賃も駐車場だけで都内のワンルームが借りられます。さすがエビス!

<私の体型も恵比寿様に似てまいりました>

また機会がある時にもう少し詳しくご紹介させて頂きますね。

以上、今日の一コマでした。
それではまた!



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賃料査定のコツは、思い込みはさてい置き

もうすぐ春ですねぇ〜♪ 恋をしてみませんか♪
みなさん、こんにちは。季節に恋にと春を待ちわびている江田です。




写真は残念ながらワタクシでは御座いません。
絵的にいい雰囲気だったので思わず撮ってしまいました。

あぁワタクシにもこんな春が欲しいものです。

さて。

売買部門より賃料査定の依頼がやってまいりました。

査定が来るという事は具体的な仕入れの話しがあり、やがて管理に繋がる話しでもありますので、ワタクシとしてはお見合い前の写真をみるような期待感いっぱいの瞬間であります!

場所は品川区の某駅。もう品川区というだけで最高ですね!駅からも徒歩7分と申し分ありません。

いいの持ってくるじゃない、タケちゃん(武中)。

武中  

「でしょう!間取りはこれです」

ワタクシ

「えーっと、どれどれ。」
「・・・。1戸9.5㎡ですとー!?」

武中


「そうなんですよね。どうなんでしょう。」

ワタクシ

「どうしましょう…」

賃料査定にはとても気を使います。賃貸が決まらなければ、利回りも机上論になってしまいますので、管理部門としては査定額が慎重になります。

もちろん慎重になることは大切ですが、あまりにも賃料設定を安く見積もるのも問題です。

よくあるのが、自分にリーシング力がない為に客付けする自信がなく、相場よりも遥かに低い賃料設定をしてしまう事です。査定額から仕入れ価格を算出しますので、そもそも仕入れ自体が出来なってしまいます。

これは賃貸募集時に関してもそうです。

オーナーに文句を言われたく無いから、相場賃料よりも安く設定して早く決めてしまおうという管理会社もあります。

周りの市場をよくみて、客観的に判断する事が大切ですね。

さて、今回の物件はどうでしょうか。

個人的には10㎡以下に戸惑いを感じるといったところなのですが、市場としてはどうなのでしょうか。

まずはデータ面から各ネット媒体で周辺の募集状況から成約事例を判断材料としてみます。

現在の募集状況であれば周辺にどれだけ競合物件があるのか、いくらで募集されているのかが分かり、成約事例では募集賃料に対して、実際にどのくらいの賃料で成約されたのか、成約までの期間等が分かります。

今回は同じような新築物件が6.2万で募集されておりました。成約事例としては昨年に築浅の類似物件で5万後半で募集から1ヶ月程で成約されています。

意外と決まるのか?

やはりここは実際に客付をしている賃貸仲介業者さんの生の声を聞いてみましょう。

ワタクシ「品川区の◯◯駅徒歩7分で場所なのですが、間取りが10㎡以下って家賃どれぐらいですかね?そもそも入居者つくんでしょうか?」
仲介業者さん 「いや、狭くても場所が良ければ結構、客付け出来ますよ。6万弱ぐらいですかねぇ。ロフトは必要ですけどね。品川区に築浅のアパート自体供給少ないんで、需要あります。」

ワタクシ「どんな入居者さんつきます?」

仲介業者さん 「就職や入学で上京される人か外国籍の方がメインですね。物件持ってきてくれたら直ぐにでも客付しますよ!」


おぉー心強い!他にもヒアリングしても意外と好感触な返事です。

物件が狭いからといって、査定に対しても心が狭くなるところでした!

まぁもう少し精査必要ですが、場所次第でこういった物件もありなのかもしれません。

それではまた!



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繁忙期の保育園と賃貸物件

最近、子供がコマ無し自転車に乗る練習に付き合わされて、中腰で後輪の方を支えていたせいか腰痛気味なカクセイの上田です。


自宅近くの都営団地。実はこの物件築2年ほどなのですが、団地は今も昔も、建物のデザインは変わらないもんなんですね。

昨年、安倍晋三総理大臣が内閣改造で表明した誰もが活躍できる『1億総活躍社会』

この中には働く女性が活躍出来るように子育て支援の内容が3本の矢の一つとして盛り込まれているそうです。

しかし、「保育園落ちた日本●ね!!!」と題した記事が大きな反響を呼んで子供が保育園に入れないと悩まれている家庭が多くあるのも事実ですね。

繁忙期も終わりに近づいた3月半ば、募集中のファミリータイプ物件に申し込みが入ったのですが、どうやら現在お住まいの地域の保育園に申し込んだがことごとく断られたので保育園に空きがある地域にわざわざ引っ越したいという内容でした。

ファミリータイプは単身者用と比べて長く住んでもらえる傾向にありますが、逆に一度空室になると募集期間が長くなる可能性がありますので、繁忙期ギリギリに申し込みが入って良かったと私も、ひと安心。

しかし、よくよく申込書を見てみると少し賃料交渉が入っていました。
そちらは、サラッとお断りしておきました、、、。

先方さんも、保育園の関係で早く借りなければならないという切迫した状況だったのか満額で合意して無事に契約が終えることが出来ました。

保育園の為に引越しをしなければならない大変さに可哀想だなと思う気持ちもありますが、資産管理会社としてはオーナーの賃料収入を維持することがミッションです。

子を持つ親としては早く待機児童が解消すればいいのになと思いますが、こういったやむを得ない理由で引越をされる方には賃料補助などが付くなどの政策があればいいなと思った次第です。

女性が子育てしながら安心して働ける未来になるよう、夏の参院選の一票は投じていきたと思います!


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賃料アップする為の募集条件とは

春の選抜高校野球が私の地元である甲子園でアツい闘いが繰り広げられています。
私も高校球児を見習って?アツい賃貸管理をここ六本木で繰り広げている上田です。


長男が幼稚園で描いた自画像が地域の商店街に飾られました。親心としては子供の成長する姿に何とも言えない喜びがありますね。

さて、賃貸繁忙期の最終月と言われる3月も本日で終わりです。

今期も我々カクセイの攻めの賃貸管理で、賃料アップはもちろん、空室期間の短縮も図れた成約事例が出来たと思います。

他社さんもこういった空室対策的なPRをするところも珍しくありませんが、表には出さない実情として、

・多額のリフォーム費を掛けている。⇒当然オーナーの持ち出し。投資回収は十ウン年後。
・相場よりも多額の広告費を掛けている。⇒賃料の3ヶ月、4ヶ月分が業者さんの利益に、、、。

など、といったことがあります。
凝った内装の提案は、高額な建材で利益を得るための手段だったりします。

儲かった資金であれば、そういう使い道も良いと思いますが、儲からないうちからお金を掛けてしまうと、回収する前に倒産ということにもなりかねません。

カクセイでは、管理会社としてのオペレーションの能力で、いかに物件の収益力を高められるかという事に挑戦しています。リフォームや広告に資金を投入するのは、その次です。

また、立地などによって一概に言えませんが、成約の流れを見ていくと礼金や敷金などの初期費用を周辺の競合物件より少し抑えめにして、賃料を相場より数千円上げた方が成約率が良かったように思います。

賃貸物件を借りる際の初期費用とは、

  • 前家賃
  • 敷金
  • 礼金
  • 賃貸保証料
  • 家財保険料
  • 仲介手数料
  • 鍵交換代
などです。
条件次第では同じ賃料の物件でも初期費用が数十万と変わってきます。
さすがに、全部ゼロとすると、大家さんの負担になりますから、ここの差引に頭を使います。

入居者ターゲット層として多い学生さんや新卒の方にとっては今まで貯めたバイト代の数カ月分が違ってきますから切実ですね。

たまたま3月末や4月入ってに空室になる予定の物件、募集中で課題の残っている物件もありますからまだまだ気は抜けませんが、5月の連休までは繁忙期の残響は残ってますので全管理物件を満室にすべく頑張ります!


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2016年3月30日水曜日

繁忙期の空室対策は、我慢くらべだ!・その2

都内のさくらは、今週末が見頃のようです。カクセイの中目黒の桜をみてきたよ。渡辺です。


最近、よく耳にする大家さんが取り組む空室対策として、不動産業者に電話をかけ、催促をしまくる「電話口撃」という手段があります。

これも、「今日の反響は?資料請求は?内見は?」「明日はどうするんだ?」と責め立てるものが多いようで、一日2回とか、電話をかけておられる熱心な大家さん・不動産投資家の方もいらっしゃるそうです。

この成功のイメージとしては、「怒られたから頑張って一日も早く空室を埋めよう」と思うような仕掛けだそうですが、全くの逆効果でして、、、。

不動産屋ほど怒られ慣れている業種はないと私は思っていますので、1年も務めた人は全く響かなくなります。

では、どういう大家さんが好まれ、不動産業者から率先、優先して客付をしてくれるかというと。

何社か知り合いの管理会社の担当に聞いてみると「何も言わない方」が好まれているようです。

ちなみにカクセイの場合は、まだ顧客も管理物件も少ないこともありますが、事前の説明、提案も大事ですし、日頃から「まかせて安心」の信頼関係を作る事を心がけておりますので、そういったトラブルも起きていません。

そもそも、溢れた不動産を取得、所有しないことが、そもそも大事でありますが、、、。

不動産業者の客付力をフル活用する為にも、口撃よりも、口激(励)をたまにするくらいにしたり、客付力がある業者の場合は、予算も含めて募集期間の期限を決めて、賃料○万だっったら月内迄に、ウン千円高く募集するなら来月目標など、提案できますから、ウンともスンともいわない業者には、そもそも任せないという事がミソですね!

ただし、首都圏といえども少子高齢化、人口減の影響か、需給関係のバランスが崩れてきていますので、、、不動産屋といえども強気な事はいえない時代になってきました。

弊社のような新興業者でも、物件の地場の管理会社から、管理移管、いわゆる乗り換えをして頂いているくらいですから、不動産業者も高齢化?などの原因で、動きも鈍くなってオーナーと行き違いが続き、地場の物件の管理もシェアがとれないということにもなってきているようです。

要するに、物件の地場一帯の業者に電話口撃をやり過ぎると、賃貸物件を探すお客さんは、他の物件に勧められちゃうリスクがあるよーってことです。

なんでかって?

電話口撃で高まるのはやる気じゃなくて、悪名(あくみょう)、物件空くよう。

なんつって!

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繁忙期の空室対策は、我慢くらべだ!・その1

先日、3月23日にカクセイのオフィスがある六本木ヒルズノースタワーの隣の六本木ヒルズアリーナというイベント会場で、俳優のレオナルド・ディカプリオさんが来日され、新作映画の記者会見が行われていたこともつゆ知らず、仕事の休憩時間にまだ三分咲きの桜の花見をしていましたKAKUSEIの渡辺です。


レオ様も今年念願のアカデミー賞を受賞されたそうで、各紙面を賑わせていましたね。

そんな世間とは、全く逆で賃貸の繁忙期は終わりを迎えつつあり、不動産オーナーの方々も無事に物件の空室が埋まった方もいらっしゃれば、埋まらず焦りや不安を感じていらっしゃる方が、いらっしゃるのではないでしょうか!?

基本的な理解として、標準的な物件は、退去前に募集している段階で申込が入ります。

賃貸物件を探す方は、内見もせずに申込をいれるケースです。
都心の場合は特にかもしれませんが、地方から上京される方はとくにこういった傾向がみられます。

限られた日程で決めなければいけませんので、上京ギリギリに借りる部屋をきめて、次の日から住むという身軽な行為はやりにくいでしょうね。

標準的な物件から漏れると、賃料は当然下げ、敷金礼金ゼロゼロ、仲介手数料ゼロなど費用面でのメリットを打ち出すケースが、みられます。競合物件が多いと、どうしても価格競争に巻き込まれてしまいます。

入居者よりのサービスになると、当然に大家(不動産オーナー)としては、収入も減るし、支出は増えます。

なお、仲介手数料ゼロというと、仲介する不動産業者が泣いているようにみえますが、大家がその分の費用を負担するということになっている事が大半です。

また、金銭的余裕のない賃借人を相手にすることになりますので、人的トラブルにも巻き込まれやすくなります。

トラブル起きれば、周りの入居者が影響を受けて退去したり、大島て●のような事故物件サイトに載れば、売却時も難儀します。

ただし、それは最悪のケースであって、標準と最悪の間の物件に関しては、それなりの募集期間と市況に合わせた条件調整が必要になっていますので、反響の様子を見ながらということになります。

そして、そのオペレーションは、経験豊富な、不動産業者が知恵と経験に基づいた勘を駆使して行います。

しかし、すべて想定の範囲で事が進めば御の字なのですが、大家さんはそうも行かないようで、、、。

つづく!


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不動産の売買契約時に忘れ物をすると、、、

最近、目にものもらいができて中々治らず、憂鬱な武中です。

そんなさなか先日もまたプレゼントを頂いてしまいました。有難いことですm(__)m
余計に治りが悪くなるかもしれません。。。笑

先日クライアントの方をご案内に行った際もご紹介した物件のグレードにも驚かれておりましたが、私の目の腫れにはもっと驚かれてしまいました 笑  

物のもらい過ぎには注意しないといけませんね!


さて、先日ご契約させて頂きました案件です。
今回の売主様は不動産取引に慣れておられる方でしたので非常にスムーズに事が進みました。

ご契約日当日、売主様はいつも笑顔が素敵な方ですが、お越し頂いた際に不安気にもじもじされていたので声をかけてみました。


≫どうかしましたか?

売主様
武中さん、すいません!! ≪
手ぶらできちゃいました。。。≪


≫ 何も持ってきてないんですか?

売主様
すいません!!手ぶらです。≪

私 
≫今日、車できてましたよね?免許証はありますよね?

売主様
免許証は1年前位になくしてから再発行してないんですよね≪
だからいつも免許不携帯で運転してるんですよ 笑≪


≫。。。。。。。


このようなことを防止するため契約日までにお持ち物を電話でお伝えして、更に忘れ物がないようにメールでも電話の内容をお送りしますが、たまにはこうゆうトラブルもありますね。

こういう場合は動揺せずに事がうまく運ぶようご対応させて頂いておりますが、ブログを御覧頂いている皆様、ご契約時や決済時はお忘れ物がないようにお願い致します 笑

そんなトラブルはありましたが、何とか準備が整いご契約をさせて頂きました。
契約した物件は立地が良い、山手線沿線は某駅より徒歩10分以内の新築AP計画となります。

山手線沿線なので立地リッチを呼ぶ込む案件となります。

非常に珍しい2世帯のアパートになりますので建物完成が楽しみです。
弊社ではお客様の資産背景等を考慮して物件を選定の上、ご提案させて頂いております。

不動産のご購入に限らず、不動産のご相談事は是非、カクセイまでお問い合わせください。



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住宅ローンの借換えは不動産屋に依頼するとお得?

最近自宅が欲しいなぁと思う江田です。みなさん、こんにちは。

代表の平山からこれいいんじゃないと渡された港区の売マンションの図面。

表参道駅から徒歩5分、旧耐震ながらも大規模修繕したてで、管理状況も良好。
40平米で価格は・・・4,200万!の現状渡し。

ウーン…
リフォームに200万近くかかって、諸費用もかかるしな…。
でも将来的に価格も下がらなそうだし。

よし、買おうかな!
住民票を首からぶら下げたらモテるかな、ムフフー♪

なんて考えていたらすでに3番手まで買付が…。

いや本当に勢いある不動産市場で御座います。

>私は食欲の勢いが止まりません♪<
さて。

1月のマイナス金利を受けて住宅ローンの低金利が続いておりますので、今ある住宅ローンの借り換えをしたいとの相談を受けました。

今本当に金利安いですね!メガバンクで0.775%前後といいますから驚きです。
店舗を持たないネットバンクでは約0.565%だと言います。

今借りている金利が1%前半ですからこれは借り換えも検討したくなります。

確かに金利だけみるとどの金融機関も低金利ですが、借り換えにはどこでも融資事務手数料がかかってきます。

いくつか良さそうな金融機関から現状を踏まえてどれだけ変わってくるのか、簡易計算してみました。

■某ネットバンク
・10年固定 金利0.59%→10年後 金利1.59%
・変動金利 金利0.565%
・融資事務手数料 融資金額の2.16% 
融資事務手数料は約44万円。その他、借入時に融資差額約8.5万円を負担。
変動金利での月額返済額は約6万円(現状よりマイナス6,300円)
84ヶ月でペイできる。

■S銀行
・10年固定 金利1.1%
・変動金利 金利0.6%(半年間)→その後、基準金利1.6%−優遇金利0.65%=0.95%
・融資事務手数料 一律108,000円
融資事務手数料108,000円。その他、借入時に融資差額約8.5万円を負担。
変動金利0.95%での月額返済額は約6.4万円(現状よりマイナス2,800円)
69ヶ月でペイできる。

■M銀行
・10年固定 金利0.8%→11年目以降 金利1.6%
・変動金利 金利0.775%前後
・融資事務手数料 60万前後
融資事務手数料60万。その他、借入時に融資差額約8.5万円を負担。
変動金利0.775%での月額返済額は6.3万円(現状よりマイナス4,400円)
155ヶ月でペイできる。

と、いうことは、5年、7年以上住んで借換えの意味が出てくるのですが、5年以内の自宅売却も視野に入れているとの事でしたので、今ある資金は借換えせずに不動産投資に回す方向となりました。

将来どのようにしていきたいのかは人それぞれ違いがあり、それによって方向性も変わってきますので、目的意識を持ったプランニングが大切ですね。

それではまた!


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2016年3月29日火曜日

人工知能ができると不動産投資はできなくなる?

​先日、会社の飲み会で終電を逃した為、滑り込みで宿泊した品川のホテルで、​とてつもなく​長い廊下の端から2番の部屋になった人生余り物には福がある担当の新人ヤスシです。


こういう廊下を見ると、数学者ヒルベルトの「無限に部屋のあるホテル」を思い起こします。​端っこはあるのですが、どこまでもつづくようにも見えてしまう。まるで、仕事のよう、いえ、サラリーマン人生のようですね。

さて、不思議なことといえば、先日ニュースでみた人工知能。

囲碁界の悪魔イ・セドル九段が、Google出資の人工知能AlphaGo(アルファゴ)にれてしまったそうです。

これが、オセロの勝負だったらいいのですが、囲碁の真剣勝負での勝敗だったそうですから、囲碁業界には激震が走ったのではないでしょうか。

私は、囲碁をやらないので、その凄さが実感できませんが、人類のトップクラスの選手が負けたのですから、歴史に刻まれたNewsですね。

この人工知能AlphaGoは、勝ったあとに、こう言ったそうです。

「以後、お見知りおきを。と。

なんつって!

というわけで、私の仕事も人工知能にとって替わられないように、日々精進して進化しないといけませんね!

​不動産屋の仕事に当てはめていくと、​人工知能は不動産の市場調査など、ビッグデータの解析などといった​仕事は効率的にこなすことができるかもしれません。

そして、人工知能を搭載したロボット、いわゆるターミネーターのようなものが誕生すれば、不良占有者や、家賃未払い、騒音、異臭などの不良入居者の立ち退き交渉。巡回パトロールというのも便りになりそうです!

私のイメージでは、ハード(肉体的)な仕事は、人工知能、ロボットに。

そして、ソフト(精神的)な仕事は、人間の出番になるのでないかとふんでおります!

最近だと、賃貸の営業は、IT化して、対人営業を減らそうという企業も出てきているようですが、賃貸物件を借りる方だけにフォーカスした営業は、市場の賃貸物件にシビアな条件を突きつけることになりそうですね。

立地はもちろん、見た目や機能性が良く割安な賃料の物件に申込が集中するでしょう!

そうなると、大家業も設備投資の連続で儲からなくなるかもしれません。

土地から取得する不動産投資は、益々厳しいものになりそうですね。

貸す人、借りる人、買う人に売る人、市場のバランスを保つのも不動産屋の仕事ですね!

頑張ります!


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不動産業・大家業は出会いが勝負

冬が終われば春がくる。。。人生の春を求めて勉強真っ只中のカクセイ上田です。


春といえば出会いと別れが多い季節。
この繁忙期にたくさんの『出会いと分かれ』ならぬ『入居と退去』を経験したなぁと物思いにふけりながら夜のみなとみらいをパシャリ。

先日、新たな出会いを求めて、原状回復工事などに協力してくれる業者様と打合せをしてきました。

その業者様とお会いするキッカケとなったのは、弊社に飛び込みの営業電話がかかってきた所から始まりました。
管理戸数が増えてきて原状回復をしてくれる協力業者を増やさないと案件が回らないなと思っていた矢先でしたのでグッドタイミングでした。
電話で内容をお伺いしていると、既にお付き合いされている管理会社もそこそこの大手どころも多く、サービス内容も充実していたので一度お会いする事となりました。

管理会社としてお付き合いをしていきたい業者様はただ単純に原状回復だけ施工してくれるというよりはもう少し管理会社寄りに踏み込んだサービスを提供頂ける業者様とお付き合いをしていきたいというのが本音です。

例を上げれば、

・賃貸借契約や原状回復ガイドラインの事を熟知し、自ら退去立会をして借主負担の承諾のもらい、そのまま見積を出してくれる

・見積時に修理項目の一覧だけをくれるのではなく、立会時の写真も添付してくれる

・原状回復が完了した後に完了写真を添付してくれる

・入居中の設備の不具合を出張して修理してくれる

などです。
もちろん自社の管理担当でも上記の対応はしていますが、一回物件に行って、社に帰ってくる往復時間だけでも2〜3時間ぐらいは優にかかりますからある程度はアウトソーシングをして、出来た時間で空室になっている物件を埋めるべく調査してオーナー様へ提案するなどに時間割いた方が管理会社としての使命は果たせます。

逆にこういった細々とした作業に管理担当がハマってしまうとオーナー様への提案が疎かになり長期空室の末、管理解約という話もよく聞きます。

私の経験則上、成功されている管理会社は自社で全てを内製化するより、アウトソーシングできる所は協力業者に任せて管理運営をされている会社の方が多いように思います。

今回お会いさせて頂いた業者様は上記の内容も網羅されており、既に管理会社との経験も豊富にあられてしっかりと対応してくれそうだったのでお付き合いをしていく流れになりました。

人生一度切り、今後も色々な出会いと別れがあるかと思いますが、時節柄、妻子持ちの身としては出会い(浮気)別れ(離婚)は避けたいところですね!

なんつってー!


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2016年3月28日月曜日

「住みたい街より、住んでみてよかった街!!」

先日、私の自宅近くの飯田橋で神楽坂エリアと後楽園エリアを結ぶ道が開通しました!!

それほど長い距離の道路ではないのですが、

双方のエリアを行き来するのに動線が良くなり、移動時間が短縮できるようになりました。

鉄道や道路などインフラが整備されて、生活が便利になることで、

地域の魅力や価値が高まるって、こういうことなんだな~と実際に肌で感じているカクセイ代表の平山です。


先月2月号の東京ウォーカーに、昨年の「センシュアス・シティ・ランキング」の結果として、

住んでいる人の満足度を調査した東京のベスト5の都市が出ていました。。

要は、住んでよかったまちランキングです。

1位「文京区」、2位「武蔵野市」、3位「目黒区」、4位「台東区」、5位「品川区」

何とな~く納得しましたが、、

毎度の東京の住みたいまちランキングとの違いは?というと、、

「住みたいまちランキング」は、住んでいないところからくる憧れですが、

「住んでよかったまちランキング」は、生活や自分の身を置いて、自分の時間やお金を投資してみて実感した結果ですね。

簡単に言うと、理想と現実、冷静と情熱の間みたいな違いですかね。。




ワタクシは1位の文京区に居をかまえていて、

文京区に入り浸ってかれこれ15年くらいですが、住み心地が良くて大満足しています!

自分のルーツ、育ててくれた地元の板橋は今でも大好きだし、最高の思い出だけど、、正直もう戻れない。。。

だって、教育・医療の水準が高くて子育てや親の面倒などもみやすくて、

銀座・赤坂・六本木・新宿・渋谷・池袋、私のプレイスポットのどこからもストレスなく、、帰ってこれるんですもん!

そんでもって都会のど真ん中なのに、歴史・文化的施設や公園・緑なども多いし、もう申し分無しって感じです。。

不動産面でいうと、教育水準の高いエリアのファミリー物件は賃貸需要が旺盛で、売りたい時の流動性も高いです。

子どもの学区なんて絡んだときには、指名買いや指名借りで需要が一気にヒートアップしますから。。

資産価値が下がりにくいので、中長期の資産形成や運用にはとても良いです。

実際に時間とお金を投資してきた実感から、そう思います。。


これからも立地至上主義で、

千代田、中央、新宿、文京、台東、豊島、板橋区エリア担当のカクセイ平山まで、

不動産のご相談をどしどしいただければと思います!!

この他のエリアだったとしても、別の社員でカバーしておりますのでお気軽にお問い合わせください!!



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2016年3月27日日曜日

管理会社が変わると問題が浮き彫りになる

先日、通勤電車の優先席前にて、つり革に掴まり、損害保険の教科書を開いていると、唐突に目の前のご年配の女性、いわゆる、おばあちゃんから質問されました。

「これは電磁波が出ていますか?」

「いえ、私は、演技派と呼ばれたいです。」と、とっさのギャグが喉まで出かかったところで、おばあちゃんが、隣の乗客のお兄ちゃんを指差していることに気がつきました!

その乗客の方は、スマホをいじっていました。
おばあちゃんの指摘に気づいたのか、活きよいよく席を立って私にタックル。他の車両に立ち去っていきました。

肩が打撲中のカクセイの見習いヤスシです。


>先日終電過ぎのタクシー乗り場。2時間待ちです。。。<

さて、今月も新しく管理受託をうけた物件がありましたので、賃借人の方々に管理会社の引き継ぎを行いました。

管理引き継ぎといえば、以下のような作業があります。

  1. 物件のオーナー様と弊社との管理業務委託契約の締結
  2. 既存の賃借人の方への連絡と連絡先や家賃支払い先などの変更事項の承諾
  3. 上記の賃貸契約に基づく各保証会社への管理会社変更の連絡と各引き継ぎ事項
ただ単に、上記の3つをこなせばいいのかというと、実はそうではありません。上記の引き継ぎ業務は、あることを達成するための方法に過ぎないと考えるのです。

あることとは「損しないこと」です。

基本的には、不動産管理業務は、現状の「損失を出さない事」という事が重要です。
その上で、改善点を洗い出し、収益アップ、資産価値アップを検討し取り組むのが、順序と考えられています。

初めの一歩である、管理引き継ぎ業務は、賃借人の方との関係の始まりです。

管理引き継ぎがずさんだと、賃借人の方との信頼関係がつくれずに、滞納や早期退去の可能性が高まります。
そして、退去の際も、敵対的な関係がつづいていると、原状回復工事費の借主負担分でもめたりと、後々の損失を招きます。

また、あらかじめ、オヤ?っと思う賃借人様がいらっしゃったり、電話が通じない場合は訪問します。

先日も、とあるマンションにて、

ピンポーン…いない。

ピンポーン…やっぱりいない。

いないか、ん?電気メーターが動いていないぞ?

帰りがけに手紙を投函するために、マンションのポストに行くと、パンパン!もうこれでもかというくらいパンパンにチラシが詰まっています。

だらしないのか、家に帰っていないのか。とにかく手紙を詰め込んでも、読んでくれそうにもありません。

仕方なく玄関扉に名刺を挟んできたのですが、その夜に折り返しの電話がありました。

入居者さん
>「もしもーし、なんか扉に名刺が挟まっていただんですけど。。。」

実は、これこれこういう理由があって、お家賃の振込先と管理会社が変わります。」<

入居者さん
>「そうですか、わかりました。」

「ちなみに、よく長期的な外出は出ますか?」<

入居者さん
>「いや、行かないですね」

「そうですか、実はポストに手紙が入らなかったんですよ」<

入居者さん
>「あぁ、あまり見てないんですよ」

「そうですか、これからはしっかりみてくださいね。空き巣が目印にしますから。」<

入居者さん
>「そうなんですか。これから手紙を取ってきます。」

と、会話はスムーズにすすむものの、もしかしたらポストの中には、様々な督促状が詰まっているかもしれませんし、部屋を契約違反の用途で利用しているかも知れません。早期に対応するために、今後も継続してチェックする必要がありそうです。

頑張ります!


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2016年3月26日土曜日

売土地と花見は同時にやってくる

、咲きました!
カクセイ仕入担当、山口が六本木でもなければ目黒川沿いでも皇居でもない、23区の端っこの地域での桜開花宣言でございます!

<↑サクラ咲く!花見じゃ花見じゃー!!>
ようやく春到来!ですね。
さて今日はその23区内、端っこの駅まで移動し土地案件の現地調査でございます。

23区の端っことはいえ地下鉄の駅もあるため、都心部へ出るのにも意外と便利な場所でございます。

駅周辺は大型スーパーもあるし、もちろん商店街もあるから買い物などには困らない。お?駅ナカ商業施設がオープンじゃん!デパ地下的でしかもオサレ~⤴な雰囲気に様変わりしてるじゃん!だから今日はやたらと混んでいるのか。

クルマでの移動も幹線道路にほど近く、利便性は良いエリアではないかと言えそうです。

最寄り駅からは歩いて移動しますが、ポカポカ陽気の中で歩いていると心地よい風が吹き、スギ花粉さえも忘れさせてくれます(もうヒノキ花粉かもしれませんね)。

歩くことちょうど10分。現地到着。早速チェック。既存建物は既に空家。不法占有者もいなさそう。

ライフライン、問題なし。プロパンガスだなー。

前面道路。路面にどデカく「私道~~」の文字が・・・。すごいな、コレ。
確かにこの道路幅だと抜け道だと思って普通にクルマとかは入っていっちゃうんだろうな、と思わせるほど私道な感じはしませんが立派な私道です。

<↑これ、画像を加工したのではなく、路面に書いてあるんですよ!>
ということは購入条件として、私道の持分をお持ちの方全員から通行・掘削承諾書を取得して頂く事を挙げないといけないか。

建物建て替え時に、例えば水道の引き込み管の老朽化などがあった場合に道路を掘削して引き込みし直さないといけません。それに新たな所有者さんがクルマなどの車両も含めて通行させて頂くことになるので、売主様に私道所有者様たちからの承諾書を取得して頂くのです。

隣地境界。片方については境界杭が道路側も裏手も確認できたぞ、と。もう片方はないなー。だけど売主様が確定測量をしてくださるとの事だから問題はないかな。でも一応条件として挙げておくかね。

隣地越境。本案件側は問題はなさそうだね。境界確定ができていない側、建物の雨どいが越境している可能性ありじゃね?それにエアコン室外機は完全に超えてるベ。

これは確定測量次第ですね。結果、越境となれば売主様が対処するのか、それとも買主が対処するのか。いわゆる「誠実に協議する事」の対象になりますね。

さて裏手の隣地。若干高低差があるなー、でも擁壁工事も要らないし。余計な造成費用は掛からない、と。

空中。高圧線があるわけでもなく、問題なし。

同時に写真をバシャバシャ撮っていると、とうとう近所のおばちゃんが出てきて怪しまれます。

おっとヤバいヤバい、怪しい者じゃないんですよー、という超爽やかな微笑みと「こんにちはー」などと温かい声を投げかけながら、再度険しい顔つき(元々険しい顔つきですが・・)でウロウロと確認し周辺も歩きながらを現地を後にします。

最寄り駅までの帰り道も同じ道で帰り、やはりジャスト10分・・・。
おっしゃ、お疲れ、オレ!帰社して事業計画じゃー!!

とまあ、こんな調子で現地調査をしています。おおよそ40~50分程度は現地に滞留していますね。近所のおばちゃんに怪しまれようが何だろうが「でもそんなのカンケーねー!」でございます。

という訳で皆さまのご近所で、ちょっと怪しげなスーツ姿の輩が土地や建物の廻りをウロウロしていたら、110番しないでとりあえず少しの間、温かく見守ってあげてください。

それ多分、不動産屋さん、ですから。

え?怪しすぎる場合はどうするのって?

その時は通報しちゃってください。
それはもしかしたら魅力的な貴女をつけ狙う、ふどーさーん(ストーカー)かもしれませんから・・・。

ヤバ・・・全然オチてないし親父ギャグすら分かりづらい・・・。


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2016年3月25日金曜日

不動産の市場調査は体力勝負!!

先日、六本木ヒルズから六本木駅に向かって六本木通りを歩いていると、外国の方に「he's so pale(とても顔色が悪い人がいるわ!)と言われてしまったカクセイの草食系ヤスシです。

くやしくて体力をつけるために、週3回ランニングした結果、ますますゲッソリしてしまいました、、、。

上司の渡辺にそれを相談したら、「肉を食わなきゃだめだ!」といわれ、23時ごろに、六本木交差点ちかくの「いきなりステーキ」で300gのサーロインをごちそうになりました。
深夜に、ガッツリ食べさせられた、否、食べてしまったので、胃もたれがハンパないほどでした。トホホ。

相談する相手を間違えてしまったかも知れませんが、良かれと思って面倒をみてくれるので、憎めない肉だけに

なんつって!
親父ギャグも見習い中です!


>弊社管理物件の隣で、大規模な工事をやっています<

ちなみに、話は戻って、だいたい22時から1時間程度のランニングをしています。

「昼と夜は街の表情を一変させり」と言いますが、長く住み慣れた街も随分と変わったことに気づかされますね。


  • 朝も見かけた小さなスーパーの従業員の中年のおじさんが、閉店後も黙々と作業をしてたり、(ブラック企業!?)
  • 人気のない通りで新しい飲み屋を発見したり、(そもそも儲かるのか!?)
  • 自宅付近で夜遅くまで営業しているマッサージ屋を見つけたり、(同じく!)
  • 近くの駅が終電なのに、1、2人しか降りない駅であることを知ったり、(昔はもっと多かったのに、高齢化!?)
  • 新しい道を見つけたり、
  • 母校の中学校校舎がいつの間にか建て替わっていたり、
  • 毎日ランニングをしているおじさんや、
  • それを悠々と追い越す若いスポーツマン、
  • 工事をしていないのに住宅街の細い道で交通案内している警備員!?(変態!?)


私も不動産屋のはしくれですから、

  • 近所のアパートが12室中5室も空室なことや、
  • 数ヶ月前に、自宅の近くの崖地の上に建築された建売住宅がいまだに決まらない様子など、

地元の不動産市場にも目を光らせております。

また、幼稚園•小学校の近くで、大きな公園、交番、消防署、警察の寮、消防署の寮、病院に囲まれていて、日中は親子連れがショッピングや砂遊びを楽しむことができるエリアがあります。

そんな平和な街にも、深夜になると、ガラの悪い連中が必ずそこにたまっていてバイクや車を駐車し、花火やタバコをやっていたり大声で騒いでいるのです。

ちょうど近隣のアパートに中学時代の友人が住んでいるので聞いてみると、昔から夜になると警察の方とがヤンキーの方の口論がうるさいそうです。近々、引越を考えてるとか。

このように昼の街だけでなく、夜の街をパトロール?巡回?することで、新しい発見があります。

賃貸を借りる時ならまだしも、不動産を購入するときは、朝昼晩の町並みをチェックするなんていいますが、郊外になればなるほど、重要になってくると思います。

地方物件の現地を見ずに購入される方で、苦しんでいる投資家の方は大変多いそうです。

この物件、失敗したかも!という方も、一度カクセイにご相談ください!


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警察と報道陣と不動産管理会社

最近、仕事中の休憩時間に喫茶店でまったりすることを覚えた中年オヤジ見習いのカクセイの見習いヤスシです。

オフィスの近くに、麻布警察署がありますので、よく前を通りかかるのですが、日によっては、報道の方が集まって何かレンズにとらえようと騒々しくなっている事があります。

私も、野次馬根性がメラメラしてしまい、何の事件か記者らしき方や警察署の方に聞いて見るのですが、まったく教えてくれません、、、。


チッ!と舌打ちしつつ、六本木交差点の天城ビルのアマンドで、ケーキセットを注文し、苺のタルトに舌つづみを打って気分を入れ替えました。

iphoneで昨日今日のニュースを検索しながら、諦め切れない事実を探していると、隣で聞き慣れた言葉で会話をする男性二人が、、、。

男性A
>○○さん、保証会社審査落ちだってー。
>もう3社目だからさすがにダメかも、、、。
>あー空室が長引くな。
>オーナーに詰められちゃうよー。

男性B
え!そうなの?<
だってあの人は○○社の人事部だよね。<
本当に落ちたの?<
過去に滞納事故でも起こしたのかな−?<

とのこと。
これはまさに!不動産会社の人が、賃貸の入居審査について話しているでは、ありませんか!

それにしても、個人情報だだ漏れです。

なにかと、濃い内容の個人情報を扱い、話のネタの多い業務ですから、以前に私もついつい同じような会話を、上司の江田とのランチの席で話してしまい、こっぴどく怒られたことを思い出しました、、、。

麻布警察に集まる記者・カメラマンの方も、世に出すスクープを取材に来ているわけですが、直接個人の口からは漏らさないように気をつけていらっしゃるわけです。

不動産業者も同じように漏らさないプロ意識を持たなければ信頼を落としますね。

そんなことを、考えていると、休憩時間もギリギリだったので、あわててお会計を済ませて飛び出しました。

記者見習って、見習帰社するってか。

なんつってない?

頑張ります!

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2016年3月24日木曜日

春は不動産会社真っ盛り!

じゃあね そっと手振って じゃあね じゃあね 

だめよ 泣いたりしちゃ あ~ いつまでも 私達は振り向けば ほら友達 

四月になれば~ 悲しみは キラキラした思い出 (じゃあね) ♪

おニャン子世代の姉を持つカクセイ代表平山です。



春間近ですから、こんな懐メロを心の中で歌いながら、

買付入れて仕入れられなかった案件との別れを惜しみ。。。

続々と新たな案件情報に出会い、それを着実にカクセイの商品や財産にしています!

さらに新入社員や新たな取引先が徐々に増えてきて、順調に業容も拡大してきました。

今月、私の幼馴染みの親友が入社してくれました。半年以上にも渡りスカウト活動をして、念願が叶いました!

ここ数年は度々、共通の知合いの不動産会社社長より彼の仕事ぶりが素晴らしいという話を聞いていて、

いつか一緒に仕事ができたらなあと思っていました。

地元の中学を卒業して、それぞれ違う道に進んだのですが、

今このカクセイという会社で一緒に仕事することができるようになり、とてもうれしいです!

と同時に、より一層気を引き締めて仕事に取り組んでいかなければならないと思っています!!

四月になれば~、彼から本ブログ上でご挨拶がありますので、よろしくです!


そして、引続き一緒に仕事をしてくれる仲間を探しています!

社員が日々いろんな人とお会いしていますが、常に成長意欲を持っていて、

カクセイ社員がファンになってしまうような魅力的ものを持っいる仲間を探しています。

また、カクセイ社員一同、反対に顧客さまや取引業者さんのファンであり続けたいと思っています!!

企業は自社のファンを多くつくればとか、営業マンもタレント化して自分のファンを多くつくれば物やサービスが売りやすいなんて話もありますが、、今の時代、そんな独りよがりな理想論は通用し無いような気がします。

ファンになってもらう前に、先にファンになってもらいたい側が相手のファンにならないとダメなんじゃないかと思ったっりします。

春といえば不動産会社真っ盛り!!何だか新たな出会いにワクワクする季節です。

人ったらしな、人と不動産が大好きな社員が不動産のご相談をお待ちしておりまーす!!


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賃貸の重要事項説明におけるポイントとは?

「いーしやーきいも~」の呼びかけについつい反応してしまう江田です。
みなさま、こんにちは。

寒い日に食べる焼き芋っておいしいですよね。ワタクシの近所ではよくイベントが開催されているのですが、今回は焼き芋をモチーフとしたイベントでみんな美味しそうに食べておりました。

まさに屁(ヘ)スティバルですね!


<車が高級なら焼き芋も最上級です>

さて。

賃貸借契約を結ぶ前に必ず行うのがご存知、重要事項説明です。

入居後の賃貸トラブルを防止する為に借主さんにとって重要なポイントを宅地建物取引士が説明していく訳で御座いましてワタクシもこれまでウン百件と説明をしてまいりました。

重要事項には実に様々な説明事項がありまして、特に退去後の借主さんの負担範囲、損害賠償・違約金、契約解除に関する事項、警戒区域等は重要なポイントで御座います。

また「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」、例えば室内で或いは隣で入居者さんが亡くなったというような人の死に関しても心理的嫌悪感を及ぼすとして告知義務があります。

ではいつまで説明義務があるのか。という疑問が生じるところですが、宅建協会に尋ねると「その事実を聞いて相手方が嫌悪感を頂くようであれば期間の定めなく説明する義務がある」との事。

とはいえ、過去における東京地裁の判決(平成19年8月10日)では自殺があった後の最初の賃借人には告知義務があるが、その後の賃借人には、特段の事情がない限り、告知義務はないとしている判例もあり、判断がなかなか難しいところなのであります。

しかし、これだけの案件の重要事項説明を行うと実に色々な方に遭遇致します。

通常は時間にして1時間ぐらいのご説明ですが、初めての賃貸で不安なのか一言一句ご質問があり、結局5時間ぐらいかかったこともあります。まぁ納得頂けるのに時間は惜しみません。

ワタクシの美声を聞きたいと、録音される方もいらっしゃいますね。

中には説明中、コンビニ弁当を食べようとした方もいらっしゃいましたが飲食はご遠慮頂きました。

ワタクシの声が子守唄に聞こえるのか、はたまたお経に聞こえるのか、途中で寝てしまう方も結構いらっしゃいます…。

こういった重説もIT化が進み、実験段階ですがスマホで重説が出来る時代になり、今後はわざわざ重説を受けに店舗へ足を運ぶ必要もなくなりそうです。

しかしながらIT重説が進むと便利な反面、寂しい思いも御座います。

なぜかって。それは素敵な人と出逢いてぃーのになぁ!

ハイ、それではまた!


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2016年3月23日水曜日

お彼岸と叔父さんと相続対策

春のお彼岸でした。
お墓参りもきちんと済ませて、供養をして身も心もさっぱりした山口です。

お墓参りに行くと心が洗われると同時に反省をしなければいけない気がするのは私だけでしょうか・・・?
特に亡き義父のお墓に行くと、義父から睨みつけられているような気がして仕方がなく、いつも「ごめんなさーい」と手を合わせています。

さてお彼岸ということもあり、親族で集まる機会があると最近、相続の話が出てきます。そういう歳に自分もなった、ということでございますね。

特に私の母方の実家は農家でもあり、数年前に祖母が亡くなった時に、叔父から土地の相続について相談を受けたこともありました。その際は当時、よく仕事の依頼をしていた司法書士さんもお連れしてあーでもないこーでもない、と話し合いましたが、結局叔父主導のもと、ちょっとあり得ない事をやってしまい、結局、あの相談は何だったんだ、と軽く怒ったのを覚えています。

そして再びその叔父から母を通じて、「また相談に乗ってくれないか」とありました。叔父は会社を経営しておりますが、最近は大病を患い、息子(私から見て甥っ子)がどうやら会社を継いでいるようですがどうも事業が思わしくなく、土地を売ろうと画策しているようです。そこで、再び私の出番、と相成ったわけですが当然私は以前の事もあるため、断りました。

<↑例えばこんな広い土地を相続したらと思うと・・・>

また自費で司法書士先生を呼んでまで相談を受けるのはまっぴらごめんです。

とまあ、個人的愚痴になってしまいましたが、最近、相続について気になるニュースをチラ見しました。

相続放棄です。

親などの資産である、不動産なども含めて、子世代が言葉の通り、相続を放棄してしまうケースが多くなり、ひいては空家問題にもつながる、と。

確かに都会に住んでしまえば便利ですし、自分たちの生活もありますから、田舎の実家などは相続人にとっては不要です。賃貸に出すという手段もあるでしょうが、場所にもよりますが賃料も見込めず、修繕費用ばかりがかかってしまうことも予想されます。

となると子世代にとって不要な実家は放棄。放棄したことにより、実家は空家になる。解体費用は自治体負担。問題ですね。

でも私自身は実はその気持ちが分からなくもないです。私も今更実家を相続するとなっても正直、困ります。

両親はまだ存命ですが想像(相続)するだけで、クラクラします。

こんなときは弊社の相続対策専門士・渡辺に相談するのが一番ですね!

私も相談してみましょうか?!
彼なら頼りになるはずです!!!

・・・でも私だけ相談料取られそう・・・。




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2016年3月22日火曜日

騒音トラブルと湯飲みの言葉

先日、不覚にも風邪を引いて仕事を休んでしまったカクセイ上田です。
賃貸管理はもちろんのこと、健康管理も励んでいきます!

病欠したからというわけではないと思いますが、代表の平山から日常五心のと刻まれた湯飲みを授かりました。


日常五心
「有難う」と言う感謝の心
「すみません」と言う反省の心
「おかげ様」と言う謙虚な心
「私がします」と言う奉仕の心
「はい」と言う素直な心

常識的なことほど、いい加減になりがちですから、湯飲みをみては心改めて仕事に取り組んで参りたいと存じます。
​​
さて、先日は、カクセイで賃貸管理をさせて頂いている物件の入居者の方から電話を頂きました。

話を伺ってみると、どうやらかなりご立腹の様子。

内容は、一人暮らしの上階の方が、彼氏か彼女を連れ込んで同居していて、深夜2時頃まで話し声が聞こえて眠れない。また、同階の入居者の方が、朝5時から洗濯機を回す音がうるさくて眠れないとのことでした。

早速、該当階の入居者の方に電話をかけたり、電話が繋がらない方には携帯からのショートメールで注意を促してみましたが、一向に改善の余地がありません。
そこで、現地訪問して注意しに行くことを連絡を頂いた入居者の方には納得頂きました。

ほとんどの入居者が帰宅していると思われる19時〜20時の時間帯に訪問を試みましたが、インターホンを鳴らしても返答がありません。

電気が付いている部屋もあるのに・・・。

しょうがないので作成していた注意喚起のビラを封筒に入れてポスト投函しました。
ここでポストに他のチラシが大量に溜まっていて、高確率で見落としそうな方には、直接投函せず、玄関扉にビラを挟んでおきました。

こうしておく事で、後日訪問した際にビラが無くなっていればその部屋の入居者が確認した可能性が高いことが分かるはずです。

最後に入居者の方が毎日、行き来するエントランスに、目立つ様に貼り紙をして業務は完了です。

騒音トラブルはすぐに改善されないことも多いので長期に渡って粘り強く対応すること、またすぐに改善されなかった場合の為に、他の入居者の方が退去してしまわない様に定期的な連絡とフォローをして差しあげる事が重要ですね。

「何でもないような音が〜 騒音だったと思う〜 何でもない夜の音〜 二度とは眠れない夜〜」

と騒音被害に合われている方の悲痛な叫びが聞こえてきます。

騒音トラブルだけにロードサービスも充実させていきます!

なんつって!


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建設現場の電柱移設とホワイトデーにて

先日のホワイトデーは、カクセイのスタッフよりたくさんプレゼントをもらい、通勤バックがパンパンになりながら帰宅した武中です。

私宛のプレゼントではなく私の妻にということですが。。。汗

家に帰りプレゼントを開けると、なんと!にもプレゼントが!!

2016年の3月は、私の誕生日に、結婚式、ホワイトデーと私事のイベントも続き、皆々様から物を貰いすぎて、私の目に異変が生じました!!

これぞ、まさに!ものもらい!

なんつって!

さて、先日は本ブログに書かせて頂きました、弊社企画のアパートの現地にいってまいりました。

確認済証も取得でき、無事に土地の決済が終っております。
建築が順調に進む中、今回は外階段の取付の絡みや美観のために電柱移設を検討することとなり、現地にて現場監督、業者と話してきました。

※現地は建築真っ只中です。移設検討している電柱は写真の電柱ではありません。※


地中には配管などもあり、移設できる場所が限られてきます。
それらの障害物を避けていくと、電柱を移設できるのはバルコニーに少し掛かってしまいそうな場所。移設後に余計に美観が悪くなってしまうと本末転倒です。

その日に移設場所を教えてもらい、中々判断ができない私を見てウズウズしてきたのか頑固一徹でせっかちな現場監督の方は、その場で結論をとりたいのか私にクロージングをかけてきます。

現場監督「武中さん、今のままで良いんじゃないんですか? めんどくさいし」


私「今のままだと電柱が入り口にかかっていて気になるんですよね。」

現場監督「私が入居者なら気にならないですよ〜。それよりも移設するとバルコニーに少しかかるし、電柱を伝って泥棒に入られるかもしれないので、防犯上にも良くないですよ。」

私「うーん、迷いますね」

現場監督 「このままでいいですよ〜(手間がかかるし)

私「えっ?最後の方にボソッとなにか言いました?」

現場監督 「えっ?な、なにも言ってないですよ!」

現場監督の立場としては工事の職人の手配、工期などを考えると段取りをやり直さなければ、ならないし、手間も増えてしまいます。

ただ、その気持ちもわかりますが、こちらもクライアントの方に、より良い物を提供したいという気持ちがありますので、ここは引けないところです。

結局その日は判断できず移設するかどうかは持ち帰ることにしました。

電柱移設も当然費用がかかりますし「移設しなければ良かった」と後々思わないようにしなければなりません。

結局、最後の判断は、土地を購入して頂いたクライアントご本人次第となりますが、今回の企画を提案した私からも最良の策をご提案させて頂くのが私の役割です。

電柱についてここまで考えることになるとは思いませんでした。

でも、やっぱり移設よりも既設のほうがいいかなーと未だに電柱について考えている優柔不断な武中です。

あっ!もしかして!

目のものもらいも、電柱のせいかもしれません!!

伝染(電線)したかも!だけに!

なんつって!

本件ブログにて、続報致します。

不動産のご相談事は 六本木徒歩1分 の不動産会社カクセイまでお問い合わせください!!


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2016年3月20日日曜日

誕生日には真白な間取図を

3月が誕生月のカクセイ武中です。

先日は、夜の六本木で私の誕生日祝いをカクセイスタッフ全員でしてもらいました。

その日は、用意周到なサプライズの連続でテンションが高まりすぎた私は予想通りお酒に飲まれて終電を逃しその日は家に帰れず、カクセイ賃貸管理マネージャーの江田に出社時まで介護してもらい、御世話になりっぱなしな私  m(__)m

心優しい社内のスタッフには常日頃から感謝をかかせません。

※ケーキまで用意してもらっちゃいました※


さて先日、ご契約させて頂きました土地ですが、木造アパート9世帯を新築する計画です。

今回は、融資を利用されますので、この場合の流れとしては、建築確認を申請し、承認されて、確認済証が発行された段階で、金融機関との金消契約(金銭消費貸借契約)が締結でき、融資を受け土地を決済し、建築工事が着工されます。

金融機関によっては、融資の実効時に確認済証が必要だったり、必要でなかったりと色々と条件が違ってきます。

今回は「必要なパターン」なので土地の契約後に確認申請書を作成をする為、決済期日という期限がある中で色々と調整が必要となってきます。

また、間取図についてもどのような間取りを入れていけば、賃貸の客付けしやすいか、賃料の下落が抑えられるかを検討していきます。

もちろん土地の契約時には建物の間取りプランはありますが、そこからお客様のご要望や弊社の賃貸管理の目線で少しずつ修正していきます。

今回は何回か修正いたしましたが最終的に下記のようになりました。


※建築図面の訂正前※



※建築図面の訂正後※



訂正前は、居室部分に洗濯機置き場がありましたが、廊下部分に洗濯機置き場を移動しました。洗濯機置き場を居室から移したことによって収納も訂正前よりも幅が広くなり容量が増えました。

間取り変更も水回りをまとめればいいというわけでなく、居室部分が狭くなり過ぎないことにも注意を払うことが必要です。

居室部分が狭くなりすぎてしまいその地域の賃貸需要と合わないような間取りにしてしまうと、賃貸付けに苦戦する場合などがあります。

他業者さんの案件で一度あったのが専有面積が11平米前後で、たださえ狭い上に無理やりバストイレ別にして居室がとても狭くなってしまい、賃貸の繁忙期真っ只中に完成したにも関わらず、賃貸付けに大変苦戦していた事例もあります。

その地域の賃貸需要から間取りを考えなければならないので難しいところではありますが、弊社では、経験豊富なスタッフが、上記も踏まえご提案させて頂きます。

建物が完成したらブログにて続報致します。

不動産のご相談事は、売買から賃貸まで、六本木駅 徒歩1分の株式会社カクセイまでお問い合わせくださいませ。


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不動産情報はブローカーが熱い!?

連日、目がかゆいですね。
おかげですぐに目が赤くなりますね。
目を取り外して水で洗い流してかゆみを止めたいですね。

赤く充血した目になるとターミネーターというかシュワちゃんのような顔つきになる、カクセイ仕入担当の山口です(→しかもターミネーター1の、あの若き日のシュワちゃん・・)。

そろそろスギ花粉もピークを越える頃。ピークを越えても私は次のヒノキ花粉が引き続くためゴールデンウィーク後まで憂鬱な時期が続きます・・・。

でも街を歩くと女性のファッションが春らしくなってますから、少しは気が紛れますね。

いつも前置きが長くていけません。


先日ですが、とある不動産業者さんと随分と話し込みました。れっきとした不動産業者の仲介営業マンなのですが、いわゆるブローカーさん的な動きもするらしく「物件情報がたくさん入ってきて大変ですよ!」と嘆いているのか、自慢をされたのか、とにかくそのような事を仰っておりました。

確かに仕入のポイントは物件情報量です。情報がなくては買取検討しようもないですから。


ですが、ちょっとお待ちになってください。

私たちのような買取をする不動産業者に対して、中には売り物件なのかどうか怪しい情報も入ってきます。取り扱う仲介業者さん(いわゆるブローカーさん)が複数社関わっている、なんて情報もザラにあります。複数社関わっていると情報の精密度が低くなり、購入申込みをしたら実際は売れてしまっていた、なんて事もあります。

誤解をして欲しくないのですが、ブローカーさんを否定しているわけではないのです。その情報に対して複数社(複数人?)関わっていても構わないのです。要は情報の確度であり、ちゃんとした売り物件なのか、条件はどうなっているのか、売主様とのコンタクトは取れるのか、複数社関わっているなら何社関わっているのか、少なくともその位の内容が分からないと検討しようにもできないのです。

お話しをしていた業者さんにも当たり前のように上記のようなお話しをしたところ「大丈夫!俺のルートは確実だから!直の情報もあるし先があったとしても△社ですよ!」と自信満々にお答えされ、後日、実際に頂く情報は仰った通りのようでした。

ちなみに話し込んでいた時にこんな事、聞いてみました。

私「◇◇さん、月にどの位情報入ってくるんですか?」

業者さん「そうねー、だいたい月に平均すると100件くらいですかねー。多い時は多いしね!」

私「すごいですね!ハンパないっすね!!さばききれないんじゃないですか?」

業者さん「そうなんですよ、何がなんだか分からなくなってる・・」

100件はすごいですね。

私は・・・

・・やめときましょう。
多けりゃいいってもんじゃありません。
でも多くないと取捨選択も検討もできませんね。

飲み会とかで、どの女の子を連れ出そっかなー、と選んじゃうのと同じです!(→どのタイミングで二人で抜けてしまおうかと一生懸命考えながら飲んでるタイプの私でした)

ちょっと違うか・・・。

とにもかくにも頂く情報は全て目を通させて頂いております。
毎週言っておりますが、本当に皆さま、ありがとうございます。

引き続き、買取案件情報、絶賛お待ちしております!!


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