2016年4月30日土曜日

電話に出ない住人と連絡をとるには

こんちには!ヤスシです。
今回は、管理会社変更のネタです。

>先日、友人との待ち合わせに選んだハチ公前、この木は桜だったんですね<

管理会社変更を行う場合、賃借人様と連絡します。

ですが、平日休日の朝昼晩と電話しても通じない。伝えたいことがあるのに、伝えられない。あぁ、もどかしいな、こんなにも想っているのに(照)。

中世の貴族の息子が身分の異なる女性を想い、月夜を見上げてる場面のようでもありますが、実際に僕の目の前にあるのは大きなPCのモニターでした(悲しい)。

とにもかくにも、連絡をとらなければなりません。

電話が通じない相手に対してメッセージを送る方法は、

1)手紙を送る
2)訪問する
3)賃借人様に近しい人に依頼する
4)ショートメールを送る

1つ目の手紙は、電話に出ることができないほど忙しい人は見てくれません。特に、正式な文書(配達記録・書留・内容証明など)を通知する方法は、何かやましいことがある人や法的な手段に必要な場合を除いてあまり得策とは思えません。ポストカードのような形式で送ると、見てくれることもありますね。

2つ目の訪問は、これも万が一外出中だったり、居留守を利用されると、移動時間が無駄になってしまいます。他にできることはなかったのかと自己嫌悪することもあります。居留守は別の方法で解決できますが、それでも他に有効な方法はないか考えます。

3つ目の賃借人様に近しい人(勤務先、ご親族など)に連絡する方法は、効果はありますが、やり方を間違えると賃借人様の逆鱗に触れかねません。相手に負荷のかかるコミュニケーション方法を取ると、絶縁状態になるかもしれませんから、よく考えてから行うべきです。

ここは、4つ目のショートメールで行くことにします。相手に負荷をかけず連絡を取る手段としては効果的で思った以上の効果を見せてくれます。どの方法にも共通して言えることですが、絶対に賃借人様を見下したり、非を責め立てたりしてはいけません。家賃の支払いや工事費の支払いなど協力してくれなくなるかもしれません。

これらの方法で何とかコミュニケーションをとります。

私「ぽちぽち(スマホで賃借人様にメールを送る音)、よし!通知完了!」

数時間後、数日後、それでも連絡が来ません。

賃料振込先が変わることをどうしても伝えたいな。手紙は読んでくれたかな。と心配は尽きません。

それでも、相手が返事してくれない場合は、通知する内容を変更します。この段階で、取り敢えず「忙しい」という理由は取り除いてみても良いかもしれません。ショートメールはすぐに返せますから、他に連絡できない理由があるのか、と考えます。

それが、やましい理由なのか、賃借人様の価値観(面倒くさがり)であるのかは個別に判断するべきですか、その検討によって賃借人様がどうしても連絡を取らなければならない環境を作ってあげるのです。

例えば、4つ目のショートメールに、3つ目の近しい人に連絡するを加えてみるのです。

私「ぽちぽち(5/1までに連絡が取れない場合は、勤務先•ご親族に相談させていただきます)」

細心の注意を払ってメールを送りました。ここでは、あなたは悪くないですよ、でも対応してくれれば別の問題が解決で巻きますよというニュアンスを含めるように頑張ります。

しばらくすると、私の電話が鳴り響きます。 よし、来た!ついに連絡が来た!やった!

このように賃借人様の状況、こちらの要件の内容に応じて、通知の手段と内容をミックスしながら、コミュニケーションをとろうと努力します。よく管理会社と賃借人様が、敵対する場面が記事にされますが、私たちは賃借人様と理解しあう仲間になることを目指します。

僕はまだまだ未熟者ですが、賃借人様にとってもオーナー様にとっても良い管理会社になれるように頑張ります!

応援頂ける方は、ブログランキング投票にご協力くださいませ!


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不動産屋のオフは地元の人気店にて

こんちには、ヤスシです。
私は居酒屋巡りが大好きです。主に個人店でやっているようなお店に突撃訪問し、気に入ったら通い詰めます。

そうそう。私が行きつけの居酒屋が先月で閉店してしまいました。通い詰めていたので、辛く感じています。マスターはカンボジアに移住し、ホテル運営の傍ら、居酒屋を開くそうです。


私の地元は神奈川の片田舎で、その居酒屋は駅から徒歩10分、住居が立ち並ぶ中に構え、とてもではありませんが人通りが多いとは言えません。なのに人が来店する。不動産屋として、興味深く感じます。

マスターはとても変わった人で、彼が何者なのか身辺調査を行いたくなるほどです。以前はタンザニア、アメリカやシンガポールに住んでいて、3年前に北海道、2年前に神奈川に来たと思ったとたん、今度はカンボジア。

彼の居酒屋はとても狭かったですが、私たちのような地元住民のほか、音楽アーティスト、聞きなれない言語を操る人、某番組で特集されていた企業の代表者がぎゅうぎゅう詰めで集まっていました。

年齢層もまばらで20代の若者から80代のおじいちゃんまで。さらにお客さん同士で休日に食事にいくなど、とても多様で寛容な雰囲気の漂う居酒屋でした。会社帰りに店に入るとほとんどが知っている顔で、とても安心しました。

稀に新規のお客さんが入店していましたがほとんどが固定客です。

結局、マスターが何者なのか分からずじまいでしたが、カンボジアに遊びに行った時に聞いてみようと思います。

料理はずば抜けて美味しいというわけではありませんでしたが、いつも冷蔵庫にある食材で作ってもらったパスタが好きでした。

料理も立地も特段売りにしているわけでもないのに、人の集まるお店。なぜ集まるのか。

ひとえに、お店の雰囲気•居心地の良さや楽しさが他の居酒屋と比べてはるかに逸しているから、そして元をたどれば、マスターの優れた人格がそうさせるのではないか、そう思っています。立地が悪くても、人も集まるし、情報も集まる。なかなか真似ができるものではありませんが…むしろ真似の仕方が思いつきません。

もちろん、上記のような特殊な事例を見て地方物件の可能性を見出そうということではありません。それよりもむしろ、人間という要因。

シェアハウスの人気の度合いは立地や建物、間取りだけでは決まりません。どのような職種、年齢、性別の人が住んでいるのかも重要です。

それから、雰囲気という要因。例えば、内装次第で万円も賃料が上がる居住用不動産。内装を変えることによって賃料が上がるかどうかは、その部屋の現状やエリアによって大きく左右され、単に設備を良くしたり、間取りを変更したからでは賃料は上がりませんが。

そういったなかなか言語化の難しいものも研究して、センス良く行きたいなと思いました。

たわいもない日常の中でも、学びにワナビーになる!マスターの引越しはとても悲しい出来事でしたが、前向きに頑張ります!


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不動産資産の管理の前に自分管理

カクセイの統括マネージャーの渡辺です!
最近は、毎日、朝一番に体重を測定しています!

理由は、測る方が、測らないよりも痩せるから!

数字を意識するのは、会社の売上も、体重も同じ原理ですね!営業職でキャリアを積めた事が今に活きています。

一日に食べる量とそのカロリーの管理も重要ですが、私の場合、夕食を食べる時間と、その量や内容で、体重の増減に変化が見られるようです。夕食は、遅くても21時までとし、それ以降になれば抜いた方が、良いなどと、数字の変化を意識することで、次の日からの行動もかわるということですね。

生活の中で、思うようにならないことが多い時は、日常を数字に測ると改めることも、見えてまいります。カクセイ社内でも、様々な業務の成果を数字に測る試みが始まっております。

なみに、私の使っている体重計、購入して3ヶ月ほどですが、利用者の気持ちを理解している機能がついています。

なんと、始めに測った時に、マイナス2キロ減した数字を表示してくれます!
普段慎重な私も、「すごい!」とテンションがあがり、もう一度確認のために測ると、次は1キロ減、3度目は通常の体重というわけです。

えぇ、ただの不良品です。

昨年、同じメーカーの最高位機種で、スマホにデータを送れる機能がついたものを2万円弱で購入しましたが、日々体重が目に見えて減っていくので嬉しくなっていましたが、流石に自分にとって都合が良すぎるので、家電量販店で、アナログの体重計で測ったところ、誤計測が発覚。

高機能で、壊れやすいのかと、同じメーカーのシンプルで安価なデジタル計を買い換えて、今回の誤計測。

さすが、タ●タ恐るべしですね。

それとも、体重が軽いということは、浮き足立ってる、地に足をつけろというお告げでしょうか。

日々の何気ない、出来事からヒントや気づき・インスピレーションを頂いて過ごしております。

先日のオフィス開所のご案内状を、弊社のクライアント様、お取引先様に、お送り差し上げたところ、お祝いのお花を沢山頂きました。

皆様、誠にありがとうございました。この場で恐縮ですが、御礼申し上げます。


法人同士では、良くある慣習かもしれませんが、個人のクライアント様からも、暖かい御言葉を添えたお花を頂きました。

創業2年目、ご期待に添うよう、地に足を付けて精進して参ります!

皆様の激励は、下↓↓のブログランキング投票にお願い申し上げます!

頑張ります!


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物件の企画力と設定賃料について

株式会社カクセイの武中です。

最近、外出した際に見かけた光景ですが都内某所で改修中のビルの足場が強風で倒れ、
通りを挟んだ向かいのマンションが被害に遭っていました。

天災だけは誰にも予測できませんね。

明日は我が身だと身に染みる今日この頃。

※足場が向かいのマンションに直撃しています 汗※
話しは変わりますが、先日はクライアントの方を、売り出し中の物件をはじめ、弊社の管理物件や成約した物件と6件程、ご案内させて頂きました。

弊社では、ご案内の際やご購入の際にご不安になられ、よく質問をうけるのは、

本当に提案されている賃料で賃貸がつくのか?

判断材料は駅徒歩分数、周辺環境、専有面積、間取り、設備等などから考えることができます。

収益物件はまさにその立地に対する建物の企画設定賃料が肝となります。

賃貸付けや間取りを全く考えずに建てていたり、賃貸のことにあまり知識がないのにも関わらず土地を購入しては建築して販売しているような企画ですと、もちろん賃貸付けは悪くなります。もちろん、それらをカバーできるほどの立地や賃貸市場があれば話は別となってきます。

また、利回りを高くみせるため、賃料設定があまりにも相場賃料よりも高く設定されている物件もざらにありますので、市場の賃料と比較検討して賃料を想定することが重要となります。

それとは逆に相場賃料よりも安く賃料設定されている物件もあったりするなど、市場に比べだいぶお買い得なケースもあったりします。

弊社ではその物件の賃貸市場から賃料を精査してしていますし、新築する際は物件の企画にも尽力してご紹介させて頂いています。

もちろん、仲介取引においても同様です。

折角、ご購入頂くのなら良い物件を提供させて頂きたいという一心で社員一同これからも頑張ってまいります。

不動産のご相談事は六本木の不動産会社カクセイへ是非、お問い合わせください!



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「住宅バブル最前線?!」

先日、レーサムという不動産会社に勤めていた時の後輩の結婚式に参加したら、その後輩に「平山さんのブログ、前よりマシになってきましたね」と言われ、

ショックを受けているカクセイ代表平山です。




GW中、弊社に届いた新聞には、不動産・住宅の広告チラシが山盛りです。

これはほんの一部です、、新聞の折り込みチラシのほとんどが不動産・住宅です。

普段から毎週末は、車や不動産やスーパーなどの広告は多いですが、

GWや年末年始などの大型連休の初日は、気合の入り方が違いますね。。


弊社のある港区周辺のマンションや土地の値段を見ると、ビックリします。

区分マンションの高いもので坪単価1,000~1,200万円という物件もあります。

100㎡・30坪あったら、ゆうに3億円を超します、、200㎡以上のものとかだってありますから、

7~10億円弱くらいするマンションとかも都心では存在します。

そこそこ場所の良いところの中小規模の1棟商業・事務所ビルやマンションが買えちゃいますよね、、

個人的には絶対そっちのほうが良いと思いますけど。


毎日、自宅と会社でこのような新聞折り込みチラシなどで都心一等地の住宅相場を見ていますが、

以前はめちゃくちゃ高いなぁと思っていた坪単価500万円くらいのマンションが、

最近はだんだん普通に見えてきました。。

ヤバい、ヤバい、これは完全バブッてますし、、東京都の中でも二極化が大きくなってきている印象です。

山手線の内側や界隈などの東京中心部と一部の人気エリアの売主さんはちょー強気です。

でもそれでも売れちゃってます。。

不動産・住宅市場が過熱気味になって、しばらく経ちますがいつまで続くことやら。。


今、不動産は買い時なのか?売り時なのか?保有時なのか?

この疑問をGWでみなさんじっくりと考えてみましょう!

答えは、きっとみなさんの中にあると思います。

というか、個々に答えは違うと思います。

とはいえ、考えるよりプロと作戦会議したほうが早いと思います。

それを、我がカクセイにお気軽にご相談ください!!



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2016年4月29日金曜日

不動産屋のイメチェン大作戦

まだまだ、新人気分のカクセイのビッグダディ事、巻田です

3人目が産まれ(3人共男の子なんです・・・・)家で煙たがられないように、

禁煙に挑戦しています。



とはいっても、アイコスですが・・・・・。
禁煙じゃないじゃないか」と言われ,

すいません(吸いません)。

いや、吸います。

煙が出ないすぐれものなのですが、充電が必要で困っています。

ネットワークの発達により、フットワークが軽くなり、

デスクワークがきらいな私は、工事(コージ)を口実(コージつ)に、

すぐに現場(管理させて頂いている物件の巡回や原状回復・リフォームなどの現場をチェックしております。)へと飛び出していくのですが、

ウルトラマンのごとく、充電切れですぐにコンセントの元へ飛んでいきます。

なんでもかんでも充電する時代なんで本当に困りものです。

工事のほうでは、

お願いしている職人さん達がしっかり工事してくれていますので。

入居者の皆様には、喜んで住んでいただけてるのではと思っております。

何年たっても住みたいと思う部屋を、
少しの予算と、多くの工夫でしっかりと提案・管理していけるように日々精進です。

先日工事の完了したお部屋です。

アクセントクロスにより、だいぶ印象は変わったと思います。




アクセントクロスは、もっとも安価で効果のあるイメチェン大作戦です。

夏休み明けの金髪みたいな感じです。

まだまだ不動産初心者の私は、わからないことだらけですが。

しっかりとしたお父さんになる為にも、

しっかりとした不動産屋にならなくてはと考えております。




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振り返ればプリンスと整形地

先週、アメリカのアーティスト、プリンスが亡くなってマイケル・ジャクソンが亡くなった時以来にマジ泣きした、KAKUSEIのプッチンプリン好き、山口です。

故マイケルがエンターテインメントの天才ならプリンスはポップミュージックを創造する天才でした。残念ですね・・・。

KAKUSEIのスタッフはみんな若いからプリンスの事、知らないんだろうな(このネタだけで自分の世代が分かっていただけると思います・・)。

さて久しぶりに土地ネタを。

横浜市と川崎市の境にある某駅近くの土地案件を調査に行きました。
平坦地のしかも、整形地!

≪↑ 見てください、このキレイな土地・・・≫

とても良い案件です。見渡す限り減点ポイント=価格交渉ポイントが見当たらない・・・。良くも悪くも両面道路なので、いわゆる「陽当たり良好」な土地。普通の不動産屋さん的観点で考えるとアパートにするにはもったいない!と思われてしまう土地。建売用地として検討した方が良いと思われる土地でもあるのです。

しかし、あります。減点ポイント=価格交渉ポイントが。

両面道路とは言え、片方の道路は未舗装の砂利道なのです。建売として販売するのであればクルマの通行に良い印象は与えないので非常に弱いです。アパートにしてもバイクやチャリ(・・もとい、自転車!)が通行するには砂利道ではリーシングにマイナスの印象。

≪↑ THE 砂利道≫

こういった砂利道は私道です。所有者が持分を持っていても、隣接地の方や近隣の方々も持分を持っておられますので、道路所有の方々から取得する通行・掘削承諾書が一つの条件として挙げられます。この書面があればライフラインの引き込み工事による掘削などをする際にも役所への対応ができますし、通行に関してもヒトやクルマ、バイク、自転車も事前にこの承諾書を持って承諾していただく訳ですから、近隣の方々からお墨付きを頂いたということになります。

もちろん購入されたお客様にもこの承諾書は引き継ぎますし、そのお客様が将来に渡って転売される場合でも承継ができる内容になりますので、私道だから、などということで遠慮される事はないですよ。

もちろん不動産業者として仕入れる場合にはそんな事は言ってられませんから、キチンと商品にして皆さまにご提供できるよう仕上げてからお引渡しをしますのでご安心くださいね。

しかし、今更ながら自分も天才になりたいなぁ・・・。
仕入の天才に・・・。

あ!でも変な物件が好きな自分は変態ですね!



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2016年4月27日水曜日

事業用賃貸物件の契約と保証金とは

風邪を引きそうになったら栄養ドリンクを飲んで、次の日には復活するファイト一発!上田です。

九州・熊本、大分で発生した、このたびの地震に際し、被災された皆さまに、心からお見舞いを申し上げます。何か出来ることはないか思い立って、個人的に休みを利用して駅前の募金活動に参加させて頂きました。
当日は雨風が強かったのですが、沢山の方々にご支援を頂き、自分も微力ながら募金をしました。これからも自分ができる範囲で被災された方々に微力ながら支援していきたいと思います!


公園でよく見かけるタコの滑り台。建築や美術の観点からみるとなぜか萌えてしまうのは私だけでしょうか。

さて、最近の業務では事業用建物賃貸借契約の更新契約業務に勤しんでおりました。
事業用とは物件を借りられる方が用途として主に事務所、店舗などに利用される賃貸借契約のことです。
今回は店舗用を作成したのですが、普段作成し慣れている居住用とは勝手が少し違ってきます。

居住用でお馴染みの敷金は保証金という名目で授受されることが多いです。
事業用では従来、借主からの借入金としての法的性質を有していた「建設協力金」名目で授受されていた金銭が、時代の変化とともに、「保証金」名目で授受されるようになったことからきているみたいです。

敷金が保証金という呼び名に変わっただけなので性質はほとんど同等の認識で構いません。

但し、敷金と保証金の精算方法は大きく異なってきます。
居住用は借主が消費者契約法、国土交通省のガイドライン等で、手厚い保護がされていますが、事業用の借主は、このような保護がないのが一般的です。

事業用の原状回復義務は、契約によって多少に違いはありますが、通常損耗も含めた原状回復費用すべてが借主負担となることが多いです。

借主の負担割合で揉めないように当初の契約から保証金の内、何%は償却するという特約をつけている場合が多いです。

また、借主が法人で契約することが多い為、連帯保証人を代表者になってもらうことがほとんどですが、事業が行き詰まって法人と代表者個人も共倒れなんて事もありますから
代表者の他に生計を共にしない親、兄弟、知人などが連帯保証人になっているか、保証会社を付けなければなりません。

保証会社を利用する場合、居住用と比べて滞納などのリスクが高く、金額が高額になるケースも多いため保証料率も割高になります。

賃料には消費税がかかってきますので内税なのか外税なのかを明記して、出来れば消費税が改定された場合は税率に応じて金額が変わる旨の特約を入れておいた方が後々揉めなくて済みます。

解約予告は3〜6カ月前が一般的で、借主には貸主の承諾を得て造作した厨房設備や空調設備などの造作物を貸主に買い取ってもらうことを請求できる造作買取請求権がありますので、貸主保護の観点からは最初に賃貸借契約を締結する時点で、借主はこの造作買取請求権を放棄する旨の特約を結んで置いた方がベストです。

まだまだ書き切れないことも多々ありますが、カクセイでは事務所・店舗も取り扱っておりますので是非ご相談下さい。



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2016年4月26日火曜日

「不動産会社も金融機関の融資も成長性が重要!!」


先日、お取引先様より誕生日プレゼントとして、

東京ドームでのジャイアンツ戦、プレミアムシートのチケットをいただき、

家族で観戦してきたカクセイ代表の平山です。




先週末は株式会社カクセイの創立記念日でした!!

月日が経つのは早いもので、創業を誓った飯田橋・神楽坂での桜の宴より1年が経ちました。

カクセイが世に出て、お客様・お取引先様にご愛顧を賜り、とても実のある1年となりました!!

従業員一同、感謝申し上げますm(__)m




振り返ってみると、多くの驚きと感謝、反省があります。

そんな中でも、この創業間もない不動産会社の成長に力を貸していただけた、

金融機関の存在はとても大きかったです。

弊社の物件を仕入れる力やリフォームで物件を再生させる能力、

リーシングや管理運営の考え方への評価と今後の成長性に対し、

多くの融資でご支援をいただきました!!

通常は、決算3期分と言われてしまうところを、、、感謝感謝です。




弊社のお客様の融資においても、建築後の経過年数が30~40年を超えるような物件でも、

金融機関お決まりの物件の構造による法定耐用年数で借入年数を決めるのではなく、

今までの修繕履歴やこれから施す修繕計画などから、経済的耐用年数ということを考え、

弊社、第三者の専門家、金融機関で組み立てをつくり、従来の金融機関では考えられない

長期間の融資をしていただきました!!




長い歴史や過去の実績はとても大事ですが、

不動産会社も物件も今後どうなるか?どう成長するか?も、とても重要ですね!!

最近は毎朝、二人の息子が「本能覚醒っ!!」と連呼している大声で目を覚ましていますので、

今、テレビでやってる戦隊シリーズの変身するときの掛け声です。。

世の中のスピードに負けないように、本能をカクセイさせていきたいと思いますっ!!



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2016年4月25日月曜日

不動産屋の増床プロジェクト完成!

昨日はカクセイ創立記念日で美味しいお肉を頂きました。
みなさん、こんにちは。江田です。

肉は柔らかかったけれども会社の分厚い結束力はより固くなりました!

早いもので当社は2期目に突入した訳ですが、これまで何かに躓くということもなく駆け抜けた感じの1年で御座います。

当初は当然に管理戸数もゼロだった訳ですが、売買案件から受託した物件を賃貸募集活動するところから始まり持ち前の、笑顔明るさ人当たりの良さ性格の良さで仲介会社様とのネットワークが広がった事によって賃貸付力も強くなり、結果クライアントからの信頼も生まれ、管理をお任せ頂く事が多くなりました。

管理が増えてくれば管理体制を充実させる必要も出てくる訳で御座いまして、4月には事務所の増床を行いました。

中はこんな具合です。



こちらが会議室。
壁掛けのモニターが付く予定。



こちらは女性スタッフ用の休憩室。
暑苦しい男性スタッフに囲まれての食事も美味しくはないだろう!という事で作ってみました。



こちらがオフィスで御座います。

管理部門(PR部門)では10人は座れる長机を用意しました。

だだっ広ろかったフロアも形になって本格的な事務所になりました!

これで増床したけど人が来てくれなかったらぞーしようと少しの心配もありません!

小さなワンルームで始めた頃が懐かしいですが、あれから飛躍的に会社としても大きく成長をしてきました。

カクセイはずっと走り続けますのでこれからも温かい目で応援して下さい!



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2016年4月24日日曜日

震災の教訓と不動産の土地仕入れ業とは

先週の熊本地震の被害が拡大しています。私も超微力ながら募金をさせて頂きました、KAKUSEIの山口です。

改めまして被災された九州の方々には、KAKUSEI社員一同、心よりお見舞い申し上げます。

さていわゆる売主業者の場合(もしかしたら私だけの話しなのかもしれませんが)、地震や台風などの天災があった後は必ず工事進捗中の現場を確認に行きます。作業中の職人さん達にケガなどはないか、建物損傷はないか、などなど確認しなければなりません。

前回の東日本大震災の時には、私は外回り中でクルマを運転していた際にあの地震に遭遇しましたが、その後の行動はと言えばすぐに自分の担当現場に向かったものです。

横浜は東戸塚の現場から、大渋滞にはまりつつ鎌倉の現場まで飛びました。

自分担当の現場でしたし、たまたま東戸塚方面にラクに向かえる場所におりましたので、飛んだ次第なのであります。

幸い、どちらの現場も職人さん達は通常通りに作業中でした。むしろ「すげー揺れだったな!お前、大丈夫だったか?」などと逆に心配して頂いたり「建物は大丈夫だよ。今の建物はあのくらいでも倒れたりはしないから!」と太鼓判を押してくださったり本当に頼りになりました。

≪↑ 高圧線を見ると、当時を想い出す・・・≫

安心したのも束の間、職人さんも自分も今度は家族や会社などと連絡がつかず、そっちで心配になって、帰った方が良い、との判断でそのまま国道134号線まで出て急いで帰ったのを覚えています(津波警報が出ていて134号線はパトカーや消防車が避難勧告を出していましたね)。

地震後に出社した後はみんなの無事を喜びつつ、再度の現場確認。そして自社で賃貸物件も複数所有しておりましたので、その確認にも奔走しました。

しかしこれが売主業者、管理会社としての責務です。

販売中の現場であれば、現場に損傷はないか。賃貸管理物件があれば建物に損傷はないか。こういった事が担当者レベルで即思いつくものなのか、身についているものなのか。それがその会社全体の資質が分かるのではないか、と個人的には思います。現場監督さんだけに任せて良い場面ではないですからね。

今回の地震がきっかけで、もしかしたら関東でも大地震が起きる可能性がより高まったかもしれません。もし万が一そうなってしまったら、私たちKAKUSEIも自社物件、管理物件のフォローにもちろん奔走します!

ちょっと今回はマジメな話題でお届けしました!


そんな事を思いながら私は、今日も明日も、案件の下見と役所調査と法務局に赴くのでございます・・・。


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2016年4月23日土曜日

不動産ベンチャーの一周年記念!!

六本木の不動産管理会社、株式会社カクセイの渡辺です。
先日、弊社もお陰様で、創立1周年を迎えることができました。

お陰様で、自分達の理想の不動産会社の在り方とそのサービスを追求しながら、業績も順調に積み重ねて頂いております。

また、良縁にも恵まれまして、新しい仲間の入社も決まっていまして、スタッフの皆が仕事のしやすい環境作りにも取り組んでおります。

立ち上げ当初は、建て替えた方が良いような築年数で旧耐震構造のワンルームマンション15㎡ほどの居室に男5名、通販で購入したキャンプ用の折りたたみテーブルにノートパソコンを広げて、部活の部室のような環境でカクセイの事業がスタートしました。

そして、この度念願の、管理部門のオフィスを開設する事ができました!

本日は、工事中の写真を公開致します!

>オフィス家具の搬入中<

>パーテーション工事中です<
完成後の写真は、後日お披露目致します!

ということで、営業部門は、本店の六本木ヒルズノースタワーでの業務となり、新オフィスでは、総務・経理部門から、賃貸管理部門のプロパティレンタル事業部、建設工事・リフォーム部門のコンストラクション事業部が業務を行う事になります。

20名体制にも視野に入って参りました!

社員一丸となって頑張って参ります!


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2016年4月19日火曜日

予防メンテナンスで退去回避

繁忙期の賃貸契約ラッシュが終わり、ホッとする間もなく更新契約ラッシュに精を出す、カクセイのラッシュアワーこと上田です。

東京都北区の某駅前西口では再開発でタワーマンションが建つそうです。今後の地価動向が楽しみですね。

先日、朝から入居者様から緊急の連絡が。。。
まだ肌寒いこの時期にお湯が出なくなったとのこと。

築年数も古い物件でしたので給湯器の設置年が気になります。幸い保管資料に給湯器の写真がありましたので、見てみると、耐用年数が優に超えてしまっています。

給湯器の耐用年数は使用頻度にもよりますが、おおよそ10~15年程度といわれています。

故障の場合、箇所にもよりますが、基盤の故障などの場合は部品代が約5万円ほどかかるケースがあり、加えて取替え工事費がかかります。

また、1箇所修理を行っても、その後また他の箇所が故障したりと、結果、新しい給湯器に交換した方が安く抑えられる場合が多いです。

耐用年数の10年を超えて使用している給湯器などは、故障の際に思い切って交換を検討されることをおすすめします。

特に冬場は給湯器、夏場はエアコンとこういった故障が殺到しますので業者へ修理や新設依頼をかけても工事は1〜2週間後、ひどい時は1ヶ月後なんてこともあります。

それによって入居者が退去してしまわないように耐用年数が近づいている場合は予防メンテナンスが重要ですね。

ゴールデンウィークを超えるとあっという間に気温も上がりエアコンが必要な時期になりますから設置時期が気になる物件を保有されているオーナー様はチェックしてみてください!

なるほど!と思った方は、ランキング投票クリックをお願い申し上げます!


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2016年4月18日月曜日

「不動産のスーパー勘ピュータ!!」

カクセイオリジナルのスーパーコンピューター・人工AIならぬ、

スーパー勘ピュータ・天然知能エエアンバを搭載した仕入部隊所属、

CM部門マネジャーの幼なじみの平山です。

ぱくりで尚且つ、まくらことばがながくてすみません。。。



気を取り直して、

先日、仕入契約の為に、訪問した売主会社さんの応接室からの皇居ビューです。

マイナスイオンがたくさんでてますよね~、こころあらわれます!!

皇居を眺めながら、契約できるとは思いませんでした。

私、個人的に東京で一番好きな場所ですね~、この皇居外苑!!

こんな眺め良いビルの頂き良い物件をいただきっ!

なんつってる場合ではないですね。。

早々に契約を済ませて、急いで次の仕入契約に向かいました。

お次は、JR線の最寄り駅徒歩4分の古屋付き土地です!




駅前のメインストリートからすぐで、とても好立地!

プランニングしている建物の出来上がりが今からとても楽しみです!!

これらの詳細はまたあらためてお話することとして、

前回、渡辺のブログでありましたが、

良い物件を仕入れるには自社で一癖ある物件をこなすことですね。

それにより実績がつくられ、

その積み重ねが案件情報の集まる好循環を生み出しています!

弊社が創業間もないにもかかわらず、

取引先金融機関と情報を提供してくれる方との密なコミュニケーションをとり、

ビジネスモデルや仕事の取り組み姿勢を理解していただいたからです。

本当に、取引先様やお客様のおかげであります。感謝です。

この調子で、これからも弊社のお客様の為に仕入に奔走していきたいと思いまーす!!

それではまた。



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2016年4月17日日曜日

不動産屋も歩けば無ボウ(な物件)に当たる

熊本、大分の大地震が心配な、KAKUSEIの山口です。

東日本大震災の時のような、津波の大き過ぎた二次被害が起きなかったのがまだ良いのかと最初は思いましたが本震のあった今、そうは全く思えないです。
今、ブログを書いている時点でも震度5、6クラスの余震が断続的に起こっているようです。人的被害も多数、熊本城も壊れ、阿蘇大橋なる橋もなくなってしまった、との事。本震や余震の影響で建物倒壊も多数・・・。

九州が壊れてしまう・・・。早く収まって欲しいです。

被災された皆さまには、心よりお見舞い申し上げます。

だけど都内で、しかも地下鉄に乗っているときにM7クラスの大地震が来たら・・・と思うと怖いですね。近い将来に起こるであろう首都直下型地震などの備えや心構えはしっかりとしておきたいものです。

さて話題は打って変わって。

最近は提供いただく情報が多すぎて私、本気で追いついていません。多けりゃいいってワケじゃねーんだよ、というツッコミが聞こえないワケでもないですが、数が少なければ検討、仕入をするチャンスも少ないわけですから、どのような情報であっても貴重な情報として1件1件必ず目を通すのでございます。

そしていつも情報をご提供いただく皆さま、毎度本当にどうもありがとうございます。

少し回答が遅れがちになり始めておりますが、必ず目は通しておりますので、遅いぞ山口!と思われておりましたら、ごめんなさい、ちょっと待ってってね、ってな感じです。そうは言ってもスピード勝負。できる限り早く回答しますよっ!

ところで仕入前には必ず現地の下見に行くわけでございますが、最寄り駅から現地までの道すがらなどでおもしろい光景を見る事があります。


≪↑えええっ?何か勝てなそうじゃね?・・・≫
最近おもしろかったのは、案件の下見に行った杉並区内の某駅近くにあった古びたパチンコ屋さん。「こだま」って・・・。パチンコ屋なのに。二度見してしまったその店名は少なくとも自分にはインパクトを与えてくれたので、長く営業できているコツとして店名も大事なのです。

我が社名のカクセイも最近、色々と良くないニュースで出てくる名前のものと同じなので、ある意味インパクトがありますから懇意の業者さんからはイジラれたりしてます(^^)

そして川崎の土地を見に行った際にはこんな建物が・・・。

≪↑ちっちゃ!細っ!!低っ!!!≫
まさかの住宅ではなく事務所等だとは思いますが、玄関入ってすぐに階段なようでした。だけども2階の天井高、2.3mあるのか?それに上部から突き出している排水パイプ、どこからの排水なんでしょう?謎だらけの建物で機会があれば中を見てみたいですね。

そうそう。最近、新築の長屋で面白い間取りのものを見かけました。面白い、と言っても笑えません。
1階:玄関入ってすぐに、らせん階段。
2階:らせん階段の踊り場。
3階:水回り。
4階:洋室約6帖。
更にらせん階段を昇り屋上。
ちなみに構造はRC。

もう正気ではないですね。

考える設計士さんもすごいですが、これを売った不動産業者さんもすごいな、と。企画力がある、と言えば聞こえが良いですが、明らかにやり過ぎです。将来どうすんの、これ?と個人的には思います。でもそうは言っても合法な建物ですから、役所としても確認を下ろさないわけにはいかないのでしょうが、指導ぐらいはしたほうが良いのでは?とも思います。

さすがにカクセイではムリのあるプランニングなどは行いません。お客様が将来に渡って、安心確実性のあるプランニングのもと、自社物件の企画をしてまいります。

以上、そんな事を改めて考えるキカッケきかく)を与えてくれたニュースでした。

現場からは以上です!

・・・またもオチはムリがあったな・・・。



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2016年4月16日土曜日

管理会社の賃貸契約は穴だらけ

みなさまこんにちは。カクセイの江田です。

九州地方、熊本県の被災された皆様、被災地にご家族、ご親類、知人友人がいらっしゃる皆様に置かれましては、カクセイ一同、心よりお見舞い申し上げます。

これ以上被害が広がらないこと、また一日も早く事態が収束することをお祈り申し上げます。

さて、暖かくなってきたということで先日はゴルフに行ってまいりましたが、んー、まだまだ寒いですねぇ。気温もそうですがスコアも寒いです、ハイ。


<一生懸命ゴルフ場を耕すワタナベ>

さて。

お陰様で売買部門が好調を見せる中、我々管理部門(PR部門)も新規管理案件がドドーンと増えており、活気付いております!

管理移行に際して、前管理会社より賃貸借契約、保証会社契約、賃貸解約の手続き等を引継ぐ訳なのですが、手を焼く案件もしばしばありまして。


更新契約がされていない

更新契約がされておらず、もう何年も法定更新になっている案件で、原契約書では連帯保証人の署名・捺印があるものの、途中で記載がなくなってしまったりで、書面を交わそうとしても、非協力的であったりあるいは連帯保証人が亡くなってしまったりしているケースはよくみられます。
酷い場合は契約書すらない事もあります。困ったものです。


保証会社が引継げない

前管理会社が利用していた保証会社が引継げない場合があります。
こういった場合には契約者様に新たな連帯保証人を追加頂くか、新たに保証会社へ加入してもらうようにして頂いています。ただ入居者の負担で保証会社加入となると、大体が協力してもらえないのでオーナー負担となるケースが多いです。


賃料保証が受けられない

前管理会社とはサブリース契約を結んで賃料保証を受けており、オーナーは滞納状況を一切知らず、管理移行のタイミングで初めて保証会社による明渡し手続きが行われている事を知ったケース。
訴訟に際し、オーナーに賃料が保証されていると損害がないと見なされて、提訴出来ない可能性がある為、保証が一旦打ち切られる事があります。


前管理会社が非協力的

賃貸借契約書の引継ぎをせず、賃借人からも契約書を回収し、破棄をしてしまう非協力的な管理会社もあります。挙げ句の果てには入居者に有る事無い事を吹き込んで退去させるという暴挙にでる酷い管理会社もあるようでして…。


このように賃貸借契約に何かしら問題がある案件は意外と多く、オーナーも管理会社に任せきりなので実態を把握していない事が結構多いのです。

皆さまも今一度、ご自身の物件がどのような状況なのか不動産透視をしてみましょう。

それではまた!


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2016年4月14日木曜日

オンボロ賃貸物件の再生と入学式にて

春の訪れとともに、入社より十数年働いた前職を辞め、心機一転、カクセイに入社致しました。

まだまだ六本木に慣れない、カクセイのコンストラクションマネージャーで、お上りさんの巻田です。

いきなり私事ではありますが、
先日長男の小学校入学式に行ってまいりました。


ちょうど、長男と同じ年齢のときに出会った友人こそが、代表の平山になります。

まさか、将来一緒に仕事をすることになるとは不思議なですね。

そして、そんなカクセイ元年の私は、

2016年は申()年だけにえんを大事にしていきたいと思っております。
カクセイに入社できたことがであり、大きな人生の転機(てえんき)であります。

管理をさせて頂いている貸主様との、入居者様との
カクセイで出会った仲間たちとの

そんな、皆様の

の下の力持ちになれるよう、エンジンフル回転で、

カクセイと共に邁進していきたいと考えております。

まずは、担当である工事を滑に進められるように、協力業者の皆様の支をいただきながら、一部屋一部屋しっかりと仕上げていきたいと考えています。

先日、退去されたお部屋ですが、


少々お部屋もくたびれてきていますので、どのよう再生させるか、ただいま、貸主様と打合せを進めている最中です。

周辺(しゅうへえん)環境は、駅も近く、お飲食店もたくさんあり近く川沿いには綺麗な桜並木があるとてもいい環境のお部屋になっております。

どのよう変化(へえんか)したかはまたブログにて、報告させていただきます。

改めまして
これからどうぞ宜しくお願い申し上げます。


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2016年4月13日水曜日

お得な不動産情報を仕入れられるようになるには

先日は、ウン年ぶりにゴルフをしに出かけた、カクセイゴルフクラブ部員の渡辺です。ちなみに、部長は江田です。


朝の出発時間が早すぎて、シャツの袖を忘れてきたようで、ゴルフ場に着いた時に半袖と気づいた私。カントリークラブに集まった100人くらいの利用者の中で私唯一だったくらい、当日は冷えておりました、、、。

周りに「寒いだろ!?」「寒くないの!?」と立て続けに心配されましたが、終わってみれば日焼けしておりました。実際、2打目からクラブ2、3本もって走っていたので、カートに乗る暇も無く寒いと感じる事もありませんでした。

長袖で参加していたら汗だくでしたね。我ながら良い勘しています。

なんつって。

さて、カクセイでは、意識の高い不動産投資家であるクライアントの皆様に市場未公開、いわゆる水面下情報をメインにご購入物件を提案させて頂いて下ります。

市場に公開された物件は、現在の市況ですと、髙売りを狙っているものがほとんどで、利回りが高いと思ったら、参考賃料が高すぎたり、物件も狭かろう悪かろう不便だろうの3拍子で、難癖がありますので、なかなかいいものもありません。

しかし、市場未公開情報というのは、一般公開されていないにも関わらず、割安にご紹介できるものが大半です。そういった物件をどうやって仕入れてくるかというと、一番いいのは、自社でも不動産を購入することだと思います。

買い続け実績を積み重ねることで、情報の鮮度やチャンスに巡り会う確率は上がります。

弊社カクセイでも、所有者の方から直接買取させていただく事もあれば、物元の不動産業者に仲介手数料を支払って、購入しています!

自社で購入する物件というのは、個人の売主様が買主との個人同士のトラブルを避けたいとか、融資特約(融資が付かなかったら白紙解約の条件)などの不確定的な契約を結びたくないなどの理由で、業者に買い取って貰いたい方の案件が多いです。それ以外にも、弊社で一度購入することで、一般の方が購入された際にリスクの盾になることで、付加価値がつくものもあります。

案件としては、小ぶりな価格のものの割合いが多いのですが、古家付で土地を買い取らせて頂き、建物解体後、更地にしたものや、区分所有マンションをリフォーム・リノベーションしたものなどなどです。

また、物件によっては、カクセイのクライアントの方に購入希望者の方がいない事などの理由で、自社の物件情報をレインズなどの不動産業者向け流通サイトに公開しております。

それはそれで、反響の電話が止まらない事も珍しくありません。

なぜ、それだけの引き合いがあるかというと、販売先となる一般の皆様が求めている物件を企画したり、適度な価格になるように、仕入れ価格から諸経費まで、瞬時にかつ抜かりのない計算を行う、

カクセイオリジナルの、

スーパーコンピュータ・人工知能AIならぬ、

スーパーピュータ・天然知能エエアンバ

を備えた、仕入れ営業部隊があるからです!

弊社はベンチャーといえども、客付仲介だけを行っている業者さんとは、仕入れ力で差がつけれるのであります。

これからもカクセイが間に入ることによって、良い物件を供給できるよう尽力して参ります!

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