2016年5月31日火曜日

不動産屋のホームページは生まれ変わる。

楽待に掲載させて頂いてます個別相談会への反響が増えて参りました!
感謝!感激!カクセイの渡辺です!

また、この度、カクセイのホームページをリニューアル致しました!!


と、こんな感じです。

制作に1ヶ月を費やしましたが、公開はしたものの、まだまだ改良が必要な点が多くありますので、手作り感は否めませんが、不具合等ございましたら、お許し下さいませ、、、。

現代では、ホームページは会社の顔ですから、サービス面の良し悪しは当然のことながら、カクセイという会社が、自分達が何者であるか、どういう思いで、この業界に、この会社で従事しているかという点など、実に沢山の事を、評価される場であります。

これまでは、このブログを通じて自己表現をし、広報活動をして参りましたが、ホームページも含めてより、自分達を知って頂くことにも力を注いで参りたいと存じます!

サービスメニューも充実させていきますし、会社の沿革から代表挨拶、理念などお伝えできることは、まだまだ沢山有ります!

ホームページをきっかけに多くの方と縁が繋がることを願っております!!

乞うご期待下さい!!


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賃借人さんからの交渉事とは?

こんにちは、安斉です。

先日少し残念な事がありまして。

オープン以来、20年の歴史を持つ、紀伊国屋書店・新宿南店が、2016年7月下旬に事実上撤退する(6階の洋書コーナーのみ残すようです)という話を聞いたのです。

私自身はヘビーユーザーだったため、残念に思っています…。代わりにニトリが入居するという話ですが、貸主サイドと条件交渉等を行っている最中でしょうか。条件に興味が出てしまうのは職業病ですね。


<本屋でも話題の遺伝子検査、興味があります!>


さて。

お陰様で賃貸募集物件には続々とお申込みを頂くのですが、その際に賃借人サイドから条件交渉されることがあります。

賃料交渉事が大半なのですが、他には以下のようなものがあります。


・引越し費用が高くて、新生活は節約しないといけないので礼金を無しにして欲しい
・部屋は気に入ったけど、もっと自分好みに近づけたいので、模様替えをしてもいいか。
・入学・入社は4月からなので賃料発生日を遅らせて欲しい。
・社内規定があるので、違約金をなくして欲しい。
・生活保護を受給していて、役所・法人の規定に即した契約内容にできないか。

これを安易に貸手側・借手側のどちらか有利な条件で契約を結んでしまうと、借手側は生活が苦しくなってすぐに引っ越してしまったり、貸手側は本来得られたはずであろう収入を得ることができない場合も容易に想定できます。

ですから、双方の事情を勘案して、お互いにとって良い条件を考えるわけです。これがなかなか難しい。

綺麗な女性からの交渉事はつい甘くなってしまうのはナイショですがね!

申込みに至るまでのプロセスの裏側には色々と交渉事が多いのであります。また機会があればお話したいと思います。



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和室の改造と肉体改造

子供に扱いされ、

リフォームでお部屋改造できるなら、自分の肉体も改造できるだろうと

必死にダイエットン(豚)している、カクセイの工事担当巻田です。

夏に向けて、3個に割れたお腹を6個に割るべく

ヘルシア緑茶を飲みまくって、




更に
TVにしっかり騙されて購入してしまいました





こんなので、腹筋鍛えられるのかと半信半疑の中

やってみたら、やっぱり腹筋運動が楽々でした。


こんなに楽じゃどうせ効かないだろうと思いつつ、調子に乗って1日で300回やってやってみたところ。

次の日、

痛っ 


しっかり筋肉痛、咳するだけでかなりの、激痛が・・・

次の日に、筋肉痛になるなんてまだまだ若いなとほくそ笑みながら

このブログを書いております。


現在工事中の、都内マンションのリフォームですが


和室を洋室に改造中であります。

(押入・床間→CL 畳→フローリングに変更致しています。)


【工事前】


【壁と押入・天袋を撤去し、新しい壁を造作中です。】

【枠付けて、壁・床を張りました。あと一息】



和室だと中々賃貸の申込も入りづらいので、

自分の物件に和室がある方は是非やってみてはいかがでしょうか?

もし、興味のある方がいましたら是非御一報下さい。



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滞納者さんと指切りげんまん、嘘ついたら・・・

先日寝ていたところ、突然息が出来なくなってしまい、あわてふためいた江田です。

いあーこれには本当に焦りました!

お医者様に聞いたところ、「舌根沈下」という現象との事。
舌がそれ自体の重みで喉の奥に落ち込んでしまい、窒息するようです。

走馬灯という言葉がありますが、最後に頭に浮かんだものは…

カレーでした! 食い意地が張り過ぎですね…。


<カレーは飲み物です>

さて。

当月分賃料は前月末までにお支払いを頂くのが通常なのですが、これが月をまたいで支払いをする賃借人さんが多いのなんの。

それに加え、口座振替え開始日までの振込期間に入金がないケース。

当社では必ず保証会社に加入頂いており賃借人様には、口座振替を利用してもらっていますが、引落し開始日が保証会社書類提出期限日の翌月27日となりますのでその間タイムラグがあり、1ヶ月~2ヶ月分は管理会社まで振込して頂く必要があります。


この口座振替のタイミングが分からないで、引落しがされているものと勘違いされるケースも良く御座います。

契約時にきちんと口頭で説明し、書面までお渡ししているんですけどね…。


そこで。
25日を過ぎたら、遅れそうな方を絞って一斉に事前連絡をしようという戦法に。


入居者さん「給料日が月末なんで1日でお願いします」

ワタクシ 「ダメです!」

入居者さん「前の管理会社さんは月またいでも大丈夫だったよ」

ワタクシ 「ダメです!」

常連さん 「ボクとエダサンのナカデショ」

ワタクシ 「ダメー!」


もう喉がカラカラで御座います。

さて、きちんと約束守ってくれるかしら。

それではまた!



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2016年5月29日日曜日

不動産管理士と排水溝のトラブル

六本木のカリスマ美容師に髪を切ってもらい、頭スッキリな江田です。

皆さまこんにちは。

当社のアンザイからは「一流になり損ねたスポーツ選手みたい」と微妙なコメントでした。


さて。

ある晩の事で御座いますが、夜も更けてそろそろ寝ようかと思ったところに一本の電話が。


アンザイ「◯◯の物件でバスルームの排水口から逆流していると入居者から電話がありまして。」

ワタクシ「ふむふむ。それは直ぐに解決だよ。つまりだ、原因は…髪の毛の詰まりだ!

アンザイ「・・・。」「ではなくて、他の部屋からも同じような連絡があったみたいで。」


どうやら同時多発的に排水口の詰まりが起きているようで、単に個人で詰まらせた様子ではない模様。

緊急で駆けつけてくれる会社に協力を依頼して、急いで現地へ駆けつけます。


なんと建物の排水桝の蓋が逆流によって外れているではありませんかー!

現地を調査すると排水桝と公益枡の間の配管で詰まりを起こしている為、逆流しているようです。

専門業者へ依頼しなければなりませんが夜間という事もありましたので各部屋と共用部の清掃をしてできるところまで対応してきました。


翌日は早速、専門業者さんと一緒に現地調査です。
排水枡からトグラーという配管工具を用いて詰まりの原因を調べます。

何が出るかな、何が出るかな♪

ゴロっとしたもの。それは…コンクリートの塊!

んー恐らく建築の新築・解体に伴ってコンクリート破片が配管に紛れ込んだのでしょう。

月日が経つに連れ、縦向きが横向きに変わり、トイレットペーパーが絡んでしまって最終的に排水を塞いでしまったという訳です。

コンクリート破片も取り除き、排水は無事に流れるようになりました。


あとは…共用部・私道に広がったこの汚物等の処理で御座います…!

ワタクシ一人では心が折れてしまいますので、ここは救世主様を呼ぶことにしましょう。

唯一事務所にいたのは…巻田アニキでした!


アニキ「うへー大変だぁー、うわっ跳ねた!」


まさに運(ウン)が無いですね。


近隣住民の方にも色々ご迷惑をお掛けしたのでここはきっちりと綺麗にしなければなりません。

まるでカーリング選手の如くゴシゴシ!

いつしか汚いという感覚はなくなり、跳ねても気にしなくなりました。
この際、被害がないところも綺麗にしちゃいましょう!




そして近隣住民の方も最初はお怒りになられていたものの、ワタクシ達の掃除姿を見て、最後には「お疲れ様」と言って頂けたのでした。

こういった問題はとにかく対応するスピードと熱意を相手方に伝える事が大切なのであります!

入居者様には快適な生活を送って頂けるよう、また近隣住民の方には互いに協力し合えるような関係を築いていけるように、カクセイのPR(管理部門)はこれからも励んでまいります!

それではまた!




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長屋賃貸、今昔物語

妻がファンである某韓流系アイドルグループの展示会に参加する為、渋々、渋谷までついていったカクセイの上田です。


渋谷のスクランブル交差点近くの裏路地を入ると昭和時代にタイムスリップしたような光景があります。

建物は昔ながらの長屋(テラスハウス)形式で築60年以上は経っていますが、様々な飲食店がまだ現役で営業されています。
夜になると活気に満ち溢れているようですね。

長屋といえば弊社で管理させて頂いている物件には重層長屋と言われている構造のものがあります。
長屋と共同住宅の見分け方でどちらも独立した住戸が集合して一棟の建物になっているので何が違うの?と思われる方にご説明しますと、

共同住宅は二以上住戸が階段、廊下、ホール、エレベーター等を共有しているものです。
一方、長屋は各住戸と住戸の間の界壁以外共有する部分がなく、各住戸に外部から直接出入り出来るものです。

東京都建築安全条例では、旗竿地などに「特殊建築物」は建築不可となっており、マンションなどの共同住宅は建築基準法のこれにあたりますので建築は出来ません。
逆に長屋は特殊建築物には含まれないことから重層長屋であれば建築が出来ます。

1階部分に2階以上の全ての玄関ドアが集約されて、玄関扉を開けると二階の部屋に上る階段がある間取りが重層長屋ですね。

室内に階段がある分、間取が狭くなるので賃貸付けしづらいと思われるかもしれませんが、平成12年の建築基準法の改正でロフトの大きさが設置する階の床面積の2分の1まで引き上げられことで最近の新
築アパートには二階部分にはロフトが付いている間取が多いです。

ロフトが部屋と同じ広さぐらいの広々とした空間が広がって天井高も3.5m前後と高いため開放感がありますので賃貸付けには全く問題ありません。

先回のブログで申し上げた変形地で土地が安くなっている分、建物設備などのグレードが高い物件が多いので同じ長屋でも昔と今とでは全然違いますね。

昔からある長屋だけに親しまれている寿命もいん
おっと、お後がよろしいようで。



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2016年5月28日土曜日

オバマが立った日、アパートが建たなかった日

昨日のヒロシマでの演説。
さすが演説の名手、Mr.President でした。
理想とする世界は多分ムリでしょうけれども、アメリカでも生中継されたようですから、少なくとも被爆者の方々を始め世界の人々が心打たれる、納得の内容だったのではないでしょうか。

個人的には、これで日本の「戦後」が70年以上経ってやっと一区切りついたのかな、と思います。

そうは言ってもWW2をネタにした大陸にある近隣の自称大国の脅しはどんな相手でも相手がケンカを買うまで続くでしょうし、半島の国のタカリは永久に続くのでしょうね・・・

おっと!長々と時事ネタから入ってしまった山口です。またまたお仕事ブログというのをすっかり忘れてしまいました。大変失礼致しました。

「レインズで安い土地あったから送っとく。」

懇意にしている業者さんから飲みの誘いと共にLINEがあった、とある晩。ワクワクしながら眠りにつき、翌日早速レインズチェックです。レインズとは何ぞや、という方も中にはいらっしゃるかと思いますが、それはまたの機会に。

ありました、その物件。確かに安いです。通称、敷延(旗竿地)です。しかし駅まで徒歩5分。賃料も比較的高めに推移する立地。机上でプランニングしていくと収支も合ってきます。更に現地を確認。悪くありません。これは買いやで!と思い調査を進めていく

と・・・

≪ ↑ 敷延ルンルン・・♡≫

アパートなどの共同住宅は建てられないことが判明しました。接道する道路は建築基準法第43条第1項ただし書き許可が必要であり、今回の土地には2階建専用住宅しか建てられないという許可基準がありました。

ではその43条ただし書きとは何か?もしかしたら以前にも書いたかもしれませんが、改めて超ざっくりと簡単に横浜市のHPから引用しちゃいましょう。

「建築基準法では、建築物の敷地は建築基準法の道路に必ず2m以上接していなければなりません。しかし、実際にはさまざまな理由で、この規定にあてはまらない敷地が存在します。このような場合に、交通上、安全上、防火上、衛生上、支障がないという前提のもとで条件を付けて許可を必要とします。これが建築基準法第43条第1項ただし書の許可と呼ばれるものです。この許可を得ることにより、一定の範囲内で敷地が接道しているとみなされ、建築が行えるようになります。しかし、許可に際しては「建築審査会の同意」が必要とされています。」

今回の土地については接道する道路は現実には道路であるが建築基準法上の道路ではなく、あくまでも「道路扱いな私道」。どういったプロセスで事前相談~許可基準に持っていたのかは利害関係者のみぞ知るところですが、結果として建物用途は住宅のみに限定をされてしまっていたのです。

≪ ↑ 前面の道路。いや、道路ではない。複雑なオンナ心のよう・・・♡≫

例えば横浜の場合、ただし書き道路であっても共同住宅が建てられないこともないのですが、非常に条件が厳しいです。

ですからお客様自らがネットで、安い土地があった!と目をつけてアパートを建築されるなどというケースを検討される場合には、特に道路については念入りに調べてもらった方が良いでしょう。

今回のように43条ただし書き許可基準が必要になった場合には、アパートなどは建築できない場合がありますから。情報サイトは表面的なことしか書いていないケースが多いですから注意が必要です。

まぁ、現地案内をされる頃には当然、業者から説明は受けますでしょうし、契約前には重要事項説明もあるので大丈夫かとは思いますが・・・。

土地の場合は敷地形状だけでなく、道路付けだったり周囲の環境だったりで、安いには安いなりの理由が必ずあります。これは不動産に限らず、ですが、KAKUSEIでは他社では買取の検討がしづらい、ヒトクセもフタクセもある土地を企画・加工し、市場に適正価格でご提供できるよう日々、努力して参ります!



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2016年5月27日金曜日

床の防音施工の極意は!?

先日、立川の昭和記念公園で開催されたまんパクにいって
ますます肥えてきた、カクセイの巻田です


会場に着くなり、子供に「パパの人形があるーーー」と叫ばれ、

夏に向けて、ダイエットをしようと決意いたしました。

カクセイに入社して以来、六本木の空気はカロリーが高いのか、空気を吸ってるだけで体重が右肩上がりです。

我社カクセイも、お力添えをして頂いている皆様のおかげで、日々成長しており、これまた右肩上がりでございます。

現在、都内のマンションでリフォーム工事を進めておりますが、着工前に、工事の開始届をもらいにいくと。

管理組合の方から、「防音には気をつけてね。」の一言

私「はい・・・・・・」

現場を後にして、頂いた資料にしっかり目を通すと工事遵守事項書なるものに、しっかり書いてありました。

〈床の工事を行う場合は、充分な防音対策を講ずること。〉

なるほど、じゃあ防音性のある、直張り用のフローリングを使おうと安易に考えていました。

築古マンションは、カーペットにしてもフローリングにしても直貼り施工が多く、防音直貼フローリングは、裏側にクッションが貼りつけてある為、一般の床材に比較すると、歩いた時に柔らかく沈むような感じがするものの、防音効果は大抵確保できます。

それに対して、築浅マンションでは2重床が多く採用され

床を支えている足自体に防揺ゴムが付いていますの工法自体で遮音性が確保されすし、メンテナス性、将来のリフォーム性等にもメリットがあり、最近の主流の施工方法になります。

今回の物件はどちらにも当てはまらず、どのように防音対策をするべきか悩んだ末、わんぱく応援マット(遮音マット)を使用することに致しました。


 
遮音性能証明書もあり、工事届を出した際にも管理組合からはすぐに承認がいただけました。

共同住宅では、下階の人に気を使いますが、わんぱくな子供や、まんぷくな私が飛び跳ねても、大丈夫なように、ただ作るのではなく、色々な状況に合わせて施工方法検討し工事を進めなくてはならないと改めて実感致しました。

工事の進捗などまた、ブログにて御報告させて頂きます。



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人も不動産も見た目より中身が大事

難航していた案件が一つ解決し、ホッと一息の上田です。

といいますのも、更新契約を控えた契約につきましてご案内を差し上げたところ、更新賃借人様が、更新はするが更新料は払うつもりがないとの一点ばりで御座います。

ご説明を申し上げても知らないと突っぱねられ、挙句の果てには電話すら繋がらなくなってしましました。

んー‥困ったものです。

しかし、幾度も社会の荒波にも揉まれてきたワタシです。これぐらいではへこたれませぬ!

電話に訪問、ショートメールと何度もコンタクトを取り、その都度ご説明。
契約書の内容を一言一句読み上げ、互いに確認し合い、とうとう相手方も根負けしたのか、「分かりました」との一言が!

お互い人間ですからとことん話せば分かってくれる方が大半です。
話し方次第では、相手は心を閉ざしてしまいますから、払ってくれたものも払ってくれなくなったりします。

何事もそうですが、賃貸管理の運営においても精神力・人間力が大事になってきますね。

毎朝納豆食べて、ネバー(粘ばー)ギブアップ!
おっと失礼!


さて。

今日は横浜で空室になっていた物件が契約になるということで入居前のチェックです。
道中歩いていると扇型の更地がありました。


<こういった土地を見るとワクワクします>


一見して土地の形が悪いという印象ですが、単価も安くなりますのでこういった形の方が、投資として利回りが良くなったりします。
では肝心な賃料には影響はしないのかというと…。

地形が悪くてもしっかり建築企画・間取さえ取れれば賃料には影響しないことが多いです。

逆に土地値が安くなった分、建物のグレードを上げれば相場よりも賃料アップも見込めたりします。

例えば、周辺の競合物件にはない設備を一つでも付けることによって最低でも賃料が1,000〜3,000円は上がります。

もちろん立地によっては賃料の値上がり限度がありますのでその辺は賃貸市場をきちんと見た上での精査が重要です。

人は見た目によらないとは不動産も一緒ですね!

カクセイでは建築前の賃貸市場の精査は朝飯前でやっておりますので是非ご相談下さい。


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2016年5月24日火曜日

国交省より賃貸住宅管理業認定をうけました!

こんにちは、安齋です。

すっかり走ることが日課になっております!
昼間は仕事を追いかけ、夜は女性ランナーを追いかけ…。

ランニングした後は気持ちがいいのですがご飯を食べるタイミングが難しくて。
ランニング前に食べれば気持ち悪くなるし、ランニング後に食べると寝付けない。サラリーマンランナーはどうしているのでしょうか。気になります。


さて。
先日の不動産投資顧問業の登録に加え、今回は賃貸住宅管理業の資格を取得しました。こちらも国土交通省が管轄ですね。


<これまたプロの証です!>


賃貸住宅管理業は、管理・サブリース事業を営み、管理業務(家賃・敷金等の受領、契約更新・終了)を行うことです。
賃貸の事務管理をしっかりと行うことで、オーナーや賃借人の利益を保護を図りましょうということですね。

どのようにそれを保全するのかといえば、登録を受けた業者が賃貸住宅管理業規定のルールに沿って重要事項の説明や書⾯交付、受領家賃など財産管理を適切に⾏っていることなどが、国土交通省によってチェックされるのです。
こちらは、管理会社がきちんと事務管理を行っているか、信頼に足る業者かを示す一つの指標になりますね!

不動産管理会社の中には不真面目な方々もいらっしゃるようで。

賃借人から預かった敷金を使い込んでしまったり、宅建業法違反にも関わらず、重要事項説明を怠ったりする会社もあるんだとか。

「賃借人さんの敷金を使うのはダメでしょ!」と思うのが一般的ですが、世の中には「後から返すからいいでしょ」と思う方もいるんでしょうか。

ただ、「敷金を使ってしまった」だけではなく、「家賃を使ってしまった」というのは、たとえ自分達が使ってしまったお金を後から充当できたとしても、他人様のお金を無断で使うのはやってはいけないことでして。

上記のような賃貸住宅管理業の規定から、最低限お金にまつわる部分・法律はちゃんしましょうという国の意向が見えなくもないです。少なくとも管理会社にとって事務が苦手というのは致命的なはずなんですけどね。

それにしても、手続きは不動産投資顧問業に比べて、作成する書類量も少なければ、審査も迅速でした。申請用紙と添付書類で、合計30枚だったのでとても楽ですね。

え?感覚が麻痺してるかって?
そんなことは…。あるかもしれませんねっ

シビれる案件を欲する安斉でした!




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2016年5月23日月曜日

場違いな不動産業者と大型物件の光速決済

新築から築古中古、一棟物から分譲マンション等、不動産であれば何でも取り扱っている株式会社カクセイの武中です。

その方の資産背景に合わせてご提案しております。

※お気に入りのチキンライス屋さんです。とても美味しく、食べた後は気合が入ります※


さて、先日は決済ということで某銀行の神奈川県は、厚木支店へ伺ってまいりました!

私は千葉県に住んでおりますので、非常に移動時間が長く、意識も遠くなるほどでした、、、。

当然、大切なクライアント様の為ならどこまでも行きます!!

厚木のあたりは土地勘のないこともさることながら、厚木支店なので、小田急線の厚木駅で降車したところ、あれれ、どこに銀行があるのかなーというような雰囲気の駅前でした。

嫌な予感がします。

なんと!隣の!本厚木駅の駅前に目的の銀行がありました!
人間、思い込んでしまうのは怖いところですね。久しぶりに恥ずかしい思いをしました。

移動時間が長いこともあって、万が一の電車の遅延を考慮して家を早めに出た事が幸いし、時間通り到着したので、ホッとしました。

後から知ったことですが、厚木駅は海老名市なんですね、、、。神奈川県の読者の皆様、大変失礼を致しました。

しかも、この度の案件は、契約書の調印から、決済の支払まで、ゴールデンウィークを挟んで二週間という事で、大変タイトなスケジュールで取り組ませて頂きました。その上取引する物件の規模が大きく、世帯数も多いと、仲介難易度も高めです。

急ぐことには理由がありましたが、それでも各所を明確にしてお引渡しをさせて頂ければならないのが私の仕事です。ただでさえ、か細い私の神経が、鉛筆削りで、研ぎ澄まされて、もう削るとこないギリギリのところで、無事に取引完了となりました。

不動産仲介の仕事も、手を抜ける所は、いくらでもあるのですが、収益物件の売買は、購入後にトラブルが起きることが、ほとんどです。

クライアントの方の神経まで削らないように、調査と確認と対処を怠らず、仲介を任せて頂くのが、プロの仕事だと思っています。

頑張ります!

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2016年5月22日日曜日

宅配ボックス依存症と不動産アフィリエイト

先日、自宅マンションの宅配ボックスを全て占領していた、通販がライフスタイルのカクセイ渡辺です。

送料無料の物も多いので、ついつい書籍やら日用品もネット通販で購入してしまいます。


以前は、送り先を会社にしていたところ、大ひんしゅくを買ってしまいました。
現在は、人のひんしゅくを買わないように、宅配ボックスに届けて頂いております。

だからといって、全部占領しちゃうと、それも住人の間では、ひんしゅくですが、、、。
以前に住んでいたマンションは大小10個ありましたので、よかったです!それも全部占領したことありますが、、、。

とはいえ、カクセイでは、宅配ボックスを備えていない物件の投資提案と管理も扱っております!

さて、最近の休日は、カフェやらホテルのラウンジで、勉強やら事業の計画やら考えております。

解放的な空間で、ゆったりと考え事をすると良いと思って始めたのですが、、、。

ホテルのラウンジは、『日常的ではない』光景がみれて、なかなか集中できませんね、、、。

先日も、席に案内される途中に、目に入ったのは、某生命保険会社の商談です。
セクシーな雰囲気の女性営業の方でした。テーブルが小さいこともあるのでしょうが、商談相手の40代前半と思われる男性の方は、常に前のめりになって、覗き混むような目線だったのが気になりました。どこに注目してるのやら、、、。

案内された席について、辺りを見回すと、企業の採用面接が、なんと!周囲、複数箇所で行われているのではありませんか!しかも、次の応募者の方が、カフェの入口付近で列をなして待機しています。

皆さん新卒者の方のようで、面接中も緊張もあってか力が入っているのが顔にでています。目を見開いて大げさにうなずいていたり、声がおおきかったりで、異様な雰囲気を出していました。

また、しばらくして横の席に着いた人達は、アフィリエイターの師弟関係のようでした。

20代半ばと師匠と、40代半ばの弟子という様子で、SNSで、友達になることで、集客をして、金融商品を売って手数料を得るという仕組みを教えていらっしゃいました。

師匠
「●●さん!まずは、
友達1,000人作るところから始めましょう!」

弟子
「なかなかできないですよ。」

師匠
「Facebookで、友達の友達だとか、
公開グループの人に、片っ端から友達申請するんですよ!
Twitterのフォローもですよ!」

弟子
「そんなことしたら、クレームがきたり、
この前もスパムメールが届くようになったので、
止めたんです。」

師匠
「そんなに弱気でどうするんですか!
与沢さんとか、川島さんもそこからやってるんですよ!」

弟子
「わかりました。頑張ります。」

師匠
「●●さんは、仕事、薬剤師でしたっけ、
給与も安定してるから、なかなか本腰になれないようですね。」

弟子
「いえ、先週辞めてました。自分を追い込むために!」

と、こんな感じ。
私、横で聞いていて、失礼ながら、このやりとりが面白く感じてしまいました。
話の中で、コンサル料のやり取りをされているようでした。

実際、この方は金融商品のアフィリエイトでしたが、不動産投資に興味を持つ方も、本業や会社員としてやっていくのに対する不安や不満をきっかけにしている方も多くいらっしゃいます。

ちなみに、不動産アフィリエイターも近年多くみられるようになりました!

自称不動産コンサル・●●大家さんという方で、不動産業者ではない立場で、不動産投資や大家業のコンサルを有償で提供したり、業者さん主催のセミナーに出て講演料を稼いでいらっしゃったりするようです。おもに税理士や弁護士などの士業の方も大家さん専門という窓口で広告するのも増えてきました。

不動産からの賃料収入とは、別に不動産を所有している実績・自慢?で、ブログから始まり、出版や、SNSを通じて、集客ができれば、収入を得られる時代になってきたようです。

それがいいか悪いかは皆さん結果はそれぞれでしょうから、私も市場の変化を見守りつつ、不動産業者の立場で、より良い投資企画と運営サポートができる組織を仲間達と作っていかなければなりません!!

頑張ります!

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家具付き物件の賃貸事情って?

いやーアツいですね!
って渡辺のお腹の厚さじゃありません。気温が、ね。

みなさん、こんにちは。江田です。

当社の安齋は日射病で突然倒れてしまった経験もあるそうです。
ワタクシも気をつけなければ。
<もう浮き輪が販売されています>

さて。
オーナーさんより、またまた管理案件のご相談が。

「空室の区分マンション管理してみる?ちょっと訳あって家具付きのなんだけど。」

江田!やりますー!


資料を拝見させて頂きますと~。

場所はまさに都心ど真ん中で立地はとてもいい。旧耐震ながら管理は行き届いており、間取りは20㎡ないワンルーム。家具・家電が揃っており、何も持っていなくてもそのまま直ぐ住めるといった感じです。


よーし、じゃまたあの男に連絡だ


ワタクシ「場所は◯◯で20㎡はないけど、とってもいいんよ~」

M田さん「おー!イイっすね!」

ワタクシ「まぁ家具付きだけどお客さん紹介してよっ」

M田さん「OH…」



M田さんは過去に海外留学の経験もあって英語、ドイツ語を使ってまでも外国籍の方へ物件を紹介する強者営業マン。

そんな英語達者な彼が放った「OH…」の一言には重みがありました…。

家具付きというと、カバン一つで飛び込めるといった感じで喜ばれそうなのですが、普通賃貸では実はそうでもないのです

2回目以降にお引越しをされる方の多くはご自身の家具・家電をすでにお持ちで、そのまま引越し先で利用される方が大半です。

ところが、引越し先に家具・家電があると今お持ちの家具等は処分しなければならず、お金もかかり、かといって引越し先にも持ち込めないという状況になりますので敬遠されがちになり、となると、初めて賃貸をされる方等にターゲットが絞られてしまうこととなります。
(家具・家電付きの物件が喜ばれるエリアもありますが)

んー家具・家電はプレゼントにしちゃおうか!


そして先日。


M田さん「はぁはぁ…家具付き物件、決めてきましたよ!はぁはぁ…」

ワタクシ「ワァオ!そんな意気上がるまで申込みの営業してくれたんだね…ありがとう!」

M田さん「いあ、今は結果にコミット中ッス!」

ワタクシ「なんだよ、筋トレで息切れしてたんか!感動して損したわ!」



でも…好きー!
男だけど。

さすがはワタクシの信頼出来るパートナーです。


オーナー様にとって不動産管理会社のパートナーが必要であり、我々不動産管理会社にとっても不動産業者のパートナーが必要であり、それらは「信頼」で結び着いております。

これからもオーナー様に対して、不動産業者に対して信頼頂ける会社でありたいと思います!


それではまた!



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2016年5月21日土曜日

新築シェアハウスと管理業者の思い出


晴れの日が続くと気分も晴れやかになりますね。ウキウキ気分で外回りをしている、KAKUSEIのウキウキおじさん、山口です。

「お前は世の中全般から浮いているんじゃねーか?」というツッコミは聞かなかったことにしときましょう、今回は。

先日都内某所に、とある案件の下見に行った時の事です。なんと、馬車がありました。白亜な箱で入口のドアも見栄えのする馬車でした。

まぁ、馬車は馬車でもシェアハウスの馬車ですが。

ご存知の方もいらっしゃるでしょう。「〇〇〇の馬車」というタイトルで都内はもとより横浜方面でも展開するシェアハウス業者さんの物件です。女性専用シェアハウスなようなので外観はもちろん、内装も(室内は見たことはありませんが)女性受けするような内装や設備なのでしょう。

≪ ↑ 馬車。一見、大型の建売住宅かと思いました・・・≫

シェアハウスと言えば、以前自分の友人がシェアハウス業者(馬車系ではないです)に勤務していたことがありました。

入居する方は保証人不要だったり、入居費用が安くすんだり家具家電が付いていたりと、とにかく費用を掛けずに入居できる、とメリットは多く、

業者も再建築不可の中古物件を安く購入しシェアハウス向けにリフォームして将来は再販して大きな利益を得る計画ですが、自分の友人である管理担当(仕入担当が管理担当になる)は常に「たいへーん・・・」と言っていたのを覚えています。

何が大変か。特に人間関係のトラブルとゴミの件だそうでした。一般の賃貸アパートでも同じことが起こりうるかとは思うのですが、シェアハウスの場合は共有スペースが多く、多いがゆえにトラブルになりがちなのだそうです。

そりゃそうですよね。
家族や友達でもないアカの他人が身近にいれば常に緊張感は伴います。

自分に例えるなら、冷蔵庫にある自分の抹茶オレを他人に飲まれて更に大事にとっておいたホイップクリームあんぱんまで食べられたら間違いなくキレます(←家族にキレてる実話ですけどもね・・・)。

ですから友人がいた業者は2週間に一度、入居者全員を集めて管理担当者主催のパーティのようなものをシェアハウス内で開催するのだそうです。一番面倒くさい人間関係トラブルを最小限に抑えるためのことはできる限りまでやる、というポリシーのもと運営していたそうです。

≪ ↑ 馬車には同じ自転車が数十台駐輪されていました。ちょっとキモかったです・・≫

ですが、運営方法そのものが会社として確立されていなかったようでトラブルが頻発、シェアハウス業は撤退しアパート建売業へと転換しようとしたところで業績悪化に伴い友人はリストラという憂き目に合い、今は川崎市内のマンションディベロッパーに勤務しています。

シェアハウスそのものについては多分これからも生き残る業態だと個人的には思います。何より入居のハードルが低いですから。ですが管理運営方法を少しでも間違えるとトラブル頻発物件になるでしょうし、それは賃貸アパートでも同じことが言えるのではないかと思います。

オーナー視点と入居者視点とをバランス良く併せ持った管理運営を企画できる業者が、これからは生き残るでしょう。

そうです!

私ども、KAKUSEIのような業者が生き残るのです!!

でも売買でもそうですが、どちらか一方の視点に集中し過ぎると相手方は離れていってしまいます。特に自分は仕入れる側の立場ですが、仕入をする際に仲介業者様が間にいれば仲介手数料をお支払いするのですから、売主様側だけを見られては、買う側は「え?」となってしまいます。

不動産に限らず、どのような事でも幅広い視点で物事を見る事ができるかどうかって、大事ですよね。

という訳で、今回はKAKUSEIの管理部門を自画自賛して、また来週〜!!



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2016年5月20日金曜日

更新してくれない賃借人の事情とは?

皆様、こんにちは。安齋です。

最近は、ランニングコースを江ノ島の橋を渡るところまで伸ばしました。が、江ノ島には入りません。「なぜ?中に入ろうよ?」と言われるのですが、東京タワーに行かない都民と同じです。近くに住んでいると、興味が湧かなくなってしまうのです。もったいない!

ランニングをしていると、色々な物件に目が行ってしまうのは職業病ですね。今日も表口裏口も封鎖されている不思議なマンションに出くわしました。


<住人の方はいらっしゃるようですが…>

さて。
管理をやっていると、賃貸借契約の更新を行います。ほとんどの賃借人様は、更新契約を締結してくれますが、中には「更新したくない!でも解約もしたくない!」無茶を言う方もいらっしゃいます。「契約書に更新しないといけないと書いてあるから更新しなくては」と考える方が多いと思うのですが、それを振り切って「更新しない」を主張するわけですから、何か事情がありそうです。

じっくり話を聞いてみましょう。

このような主張の裏には、下記のような事情があることが多いようです。

・更新料を支払う余裕がない。
「余ったお金を使って、欲しいものを買いたいのに、友人と飲みに行きたいのに、生活費に割り当てたいのに、更新料を支払っていられない!」といったケースです。2年間に一度のことなので、賃借人様は更新料のことを忘れていることが多いのです。この場合、更新料を分割したり、ご親族に相談してもらったり何とか支払えるように、資金計画をアドバイスします。

・法律に詳しく、その正当性に自信がある。
Web上で「更新料は違法だ」と主張する弁護士・司法書士のアドバイスを読んでいるケースです。そう言った賃借人様は「あなたたち(管理会社)は、そのような違法性を知った上で更新料を請求してくるのか」と展開してきます。私たちは自分たちの業界のことを勉強してくれて嬉しく思うのですが、感心してばかりはいられません。きちんと現在の判例と契約書条文・契約状況を考慮し、「更新料を支払う必要がある」と説明します。

他にも「手続きが面倒」など理由は上げることができますが、仮に、更新契約を締結しなかった場合、いわゆる法定更新=期間の定めのない契約となり(契約書に「自動更新します」という記述があれば、期間の定めのある契約となります)、契約は継続するのですが、賃借人様にとっても私たちにとっても契約更新をしたほうがメリットが大きいため、なんとか説得を試みます。

まず、契約条文によって変わりますが、解約予告期間が延びてしまいます。契約条文(通常1ヶ月程度)から民法(3ヶ月)の規定になるのです。これは、転勤や転職によって解約を申し入れた場合、通常1ヶ月分の家賃を支払えばいいところが、3ヶ月分の家賃を支払わなければ解約できないという意味です。その他にも「更新しないと、ある一定条件のもとで立ち退きできる」など諸々のデメリットがあります。

とにもかくにも、更新契約も心機一転出来る機会ですので、皆さんにも気軽にやってもらいたいと思う今日この頃です。



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2016年5月19日木曜日

楽待にて個別相談会キャンペーン開催します!

この度、不動産ポータルサイト楽待で、個別相談会キャンペーンを行う事になりました!!
下記日程以外にも、多数募集を行って参りますので!お気軽にご参加くださいませ!

〜不動産投資の困り事に何でもご対応します!カクセイの個別相談会〜
カクセイの個別相談会〜

あなたの不動産投資の疑問にお答えします!
最善な選択肢を、一緒に探しましょう!!

★購入の相談
・どういう物件に投資すれば良いか客観的な意見を聞きたい。
・現在、他社から提案されている物件の投資価値を診断して欲しい。
・自分に合った投資用物件を紹介してほしい。

★融資の相談
・好条件で融資が受けられる金融機関を紹介してほしい。
・融資の借り換え先を探して欲しい。

★売却の相談
・売却すると手元にいくらのこるか試算をしてほしい。
・できるだけ高く売却するためにはどうしたらいいか。
・地方に所有している物件を売却したい。

★運営・管理の相談
・保有物件の運営改善について相談したい。
・老朽化した物件の修繕または建て替えの是非。
・所有土地の活用について、新築か売却か意見を聞きたい。
・現在、管理を委託している会社のサービス内容について同業者から意見を聞きたい。
・新築するため、建設会社から建築プランを提案されたが、管理会社の立場で適正な間取りか意見を聞きたい。

★相続の相談
・相続後の不動産を遺族の方が無事に引き継いで運営してくれるか心配。
・相続人への不動産資産の資産分割を円滑にすすめたい。
・相続税の納税資金が足りないので、不動産を組み替えたい


★ご相談のお申し込みについて
・希望日時とご相談内容をお知らせ下さい。
・開催日以外の日時も対応させて頂きます。ご希望をお知らせ下さい。
・ご相談内容によっては、事前にヒアリングをさせて頂く場合がございます。ご了承ください。
・予約制の為、面談は、一回60分程度とさせて頂いております。

※ご注意点※
※査定のご依頼等、ご相談の内容によっては、その場でご回答できない場合もございます。調査の上、後日回答とさせて頂く場合がございます。
※個別相談会は、基本無料としておりますが、調査する内容等によっては、有償とさせて頂く場合があります。その場合は、事前にお見積もりを提示させて頂きご承諾を頂いた上で、進めさせて頂きます。


<開催日時>
5月28日(土) 10時から20時まで
<場 所>
六本木ヒルズノースタワー17F 弊社にて
<定 員>
5名様まで

お申し込みはこちらから!

または、直接弊社までご連絡下さいませ!
https://goo.gl/k1g2PQ

またまた、いずれ相談したいという方は、ブログランキングの投票にご協力をお願い申し上げます!


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国交省より不動産投資顧問業認定をうけました!

こんにちは!皆様、お初にお目にかかります。
安齋と申します。

この度カクセイの一員となり、管理部門をより一層に盛り上げる事となりました!
以後宜しくお願い致します。

私はランニングが趣味で地元湘南をよく走っております。

海岸線を走っていると江ノ島の甘ったるい海風が体全体を過ぎていくのが、最高に気持ちいいんですよね。

休憩後のアイスはこれまた格別でして、海を見渡しながら食べていると大抵そこには、海鳴りに黄昏ている幸せそうなカップルがいます。

それを尻目にガ◯ガ◯君ガリガリかじってやります。悔しいわけではありませんよ!次はもっと早く走ってやろうと、気合を入れているのです!決して悔しいわけではありません…。


さて。
当社は一般不動産投資顧問業の資格を取得しました。


<これぞプロの証です!>


名称を聞くとなんとなく想像できるかもしれませんが、一般不動産投資顧問業とは不動産投資に関する助言業務のことです。この資格を得るために必要なことは、国土交通省の審査に通過することです。

審査基準は、不動産コンサルティング技能試験合格者などの知識、1億円以上の不動産に関わる2年以上の賃貸・管理・売買・助言の経験、それから決算書類に問題がないなど財務について審査されるのです。

国土交通省はこの制度を使って、不動産市場の育成と投資家保護を図るわけですね。知識・経験・財務的な基盤がある業者という認定ですから、顧客が不動産投資業者を選ぶ上でひとつの指標となります。

これを取得するまでの手続きは、本当に大変です。まず、書類の記入・収集ですが、申込書の記入、代表取締役の平山・事業統括部長の渡辺に書類を書いてもらったり、法務局・区役所に資料を請求したり、社内の書類をかき集めたり、確認事項は多岐にわたります。最終的に準備した書類の量なんと200枚!恐ろしい量なんです。これらの書類は間違えて準備すると二度手間になるので、国土交通省に確認しながら準備します。

汗水流して準備した分厚い書類を、国交省宛に送付、待つこと1ヶ月。
ついに国交省から封筒が届きました。こういった書類の開封はドキドキものです。合格・不合格なんて受験以来ですよ。ですが、封筒が薄い!合格なら様々な案内が入っていてもおかしくなはダメだったのかな、頑張ったのに」と心配しつつ、いざ開封…。

審査通過!!とても嬉しい!!これは、手間暇かけただけに感動ものです。

というわけで、不動産投資顧問業カクセイの誕生です!
さらに私も加わりまして自称百人力です!

不動産投資業者として国土交通省に認められたものの、これだけでは満足せず、不動産の知識・経験を増やして、皆様に還元できればと思います。

さらに強くなったカクセイをこれからの楽しみにして下さい!



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2016年5月18日水曜日

不動産売買の繁忙期

あっという間にGWの長期休暇も終わり、5月も中盤、日が流れるのは早いなあとしみじみ思いながら今日も仕事に励む、株式会社カクセイの武中です。

嬉しいことに取引きしている案件多数でせわしなかったので、今月に入って初のブログ更新です。社内はもちろん、クライアントの方にまでブログの更新をご指摘頂き、感謝しております。

人間、気にかけているもらえるうちが華ですね。


※GW休みにあやかり沖縄の離島巡りにいってきました※
※海の色はまるで私の心のようにどこまでも、透き通っております

先月、4月の最後の一週は3日連続でご契約手続きをさせて頂きました。
案件としては中古木造一棟アパートや、40世帯弱の中古RC一棟マンションなどを取引させて頂きました。

5月も決済予定案件も多数、ご相談予定のお客様のアポイントも頂いております。またご契約予定もありますので、スケジュール調整はうまくしないと首が回らなくなりそうです。

時間に追われることが多いため、常に時短を考えている今日この頃です。

多忙な4月後半の私の繁忙期は5月に入っても続いております。
スケジュールが埋まっているのが嬉しい限りです。

しかしながら、不動産は同じものがなく取引する案件毎に異なりますので、面白いのです。

大好きな不動産業で仕事をさせて頂いていることに、クライアントの皆様、取引先の金融機関の担当者の皆様、懇意にして頂いてる業者様には大変感謝しております。

オチが着かず落ち(オチ)着かないですが今日はこのへんで、、、。
不動産のご相談事は六本木の不動産会社 カクセイ まで是非とも宜しくお願い致します。




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2016年5月17日火曜日

「不動産会社、パーティーもバブッてきました?!」

先日、またレーサムリサーチ(現:レーサム)という会社に勤めていた時の後輩に、

「平山さん、社員さんが増えてのブログ投稿回数が減って良かったですね!

でも平山さんのブログは箸休めみたいな感じで丁度いい感じですよ!と言われ、

またもやショックなカクセイ代表平山です。




先週の日曜日、そんなショッキングな事をわざわざ言われに、

これまたレーサムリサーチ時代のもう一人後輩の勤める上場会社20周年記念パーティーへ、お呼ばれして行ってきました。

そのパーティーたるや、まあ凄いスケールでした。。

グランドプリンスホテル新高輪「飛天の間」で参加人数の800人の大パーティー!!

著名人の結婚式ばりですね、このスケールはテレビでしか見たことないです。。

お祝いのお花がホテルの別入口から延々と会場まで、おそらく1,000本近くはあったのではないかと、、

その不動産会社のお客様(不動産オーナー)とあらゆる業界・分野の取引会社の人たちの一部が参加していました。




司会はフリーの有名な美人アナウンサー、

テレビや経済紙でよく見る著名な経営者の方たちも参加して祝辞を述べていました。

それに加え、世界のコンクールで優勝するような有名シェフがつくる美味しい料理とお酒、

全テーブルハズレ無しの大抽選会の商品など、招待された参加者全員無料でした。。

おそらく、うん千万円かかっているでしょう。。

不動産業界、いよいよパーティーもバブッてきました!!

ちなみに私のいたテーブルはとても引きが強く、特賞のこちらの高級ホテルのペア宿泊券をゲットしました!




この後テーブルに座っている負けず嫌いな不動産屋の社長さんたちと、

この宿泊券をかけた炎のジャンケン大会がおこなわれ、悔しくも早々に負けて脱落してしまいました。。

先日は中目黒のマンションの入札でも地方の不動産業者さんに1番手をかっさらわれてしまい、なんだかツキがありません、運気低迷中かもしれません。。

とまあ、こんなパーティーに参加しますと、いろいろ感じたり思ったりしますね。

こちらの会社のお客様である不動産オーナーや取引会社さんのパーティーを楽しまれている顔を見て、

この様子そのものが、経営者の方、社員の方々が愚直にお客様の事を考えて向き合いながら20年間事業をしてきた証なんだろうなぁと。。

ほっこり気分になるとともに、尊敬する先輩経営者の姿を目の前に、

我らがカクセイもお客様や取引様の事を考え、向き合いながら、もっともっと成長していかなければならないと感じました!!

今回もカクセイブログの箸休めネタになっちゃいました。。


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2016年5月16日月曜日

掘出し物さがしと、フロなしリフォーム

GW(week)の連休が終わり、

必死に溜まった仕事をこなして、

体が弱っている(weak)している

カクセイの建物のことなら何でも担当巻田です。

GWは、子供達をつれて潮干狩りに行ってまいりました。



大漁に貝を掘り出して、夕飯でおいしくいただきました。

なんと中には、ハマグリも



まさに掘り出しものですね。



我カクセイも、まだまだ埋もれている掘出し物の不動産物件を

社員一丸となって手探りで掘出しております。


工事の方では、

昔ながらの風呂・トイレ・洗面の3点ユニットを


お食事中の方スイマセン



シャワー・トイレ別のユニットに交換致しました。


事務所使用や一人暮らしが多い都心では、3点ユニットよりも

風呂タブはなくなりますが、

シャワー・トイレ別のほうが、好評は頂いております。

その物件の持つ需要、その地域に対する需要など社内で再検討し

御提案してまいりたいと思います。

少しでも興味のある方は、是非カクセイまで御連絡下さい。




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