2016年6月30日木曜日

リフォーム実績:押し入れからクローゼットに

カクセイの工事担当巻田です

最近工事のブログを書いていないと、御指摘頂きましたので(ちゃんと工事監督の仕事はしてます。)

 今回は、リフォーム工事ネタです。

以前ブログでも紹介させて頂いた、都心部ヴィンテージマンションのリフォームですが。
(築古ではなくヴィンテージです)

やはり日頃の行いが、いい為か、無事に工事が完了致しました。

事務所が多く入るマンションという事で、事務所で使われることも想定し、白を基本カラーとしてまとめました。

和室→洋室に変更することはがメインで。
一部ですが変更点を紹介します。

畳・CF貼りの床は、フローリング張りに。
押入・床の間は収納に変更しました。

↓ 

右側の棚板はガチャレールを使用し可動棚としてあります。
写真だと分かりずらいのですが、広いクローゼットのハンガーパイプを太くしてあるのは、本来であれば真中に1本足を追加したいところですが、事務所使用の可能性があるのでなるべく広いスペースがとれるようにと。

また、たくさんの服を掛けた時、真中がたわむのを防止する為です。

襖はやめて、戸袋に納めるようにした事で開放感が増しました。
建具もガラス入りとしています。




部屋全体に風が行き届くように
エアコンの位置を壁側からサッシの上部に変更しました。



また、ACの下地でベニヤ張りをしたので、むき出しのカーテンレールから、カーテンボックスを作成しました。

リフォームをすると、部屋の印象も変わるので、賃貸付けもよくなると思いますが。

何でもかんでもやればいい訳ではなく、

使えるところは使う、
変えるところは変える。

その線引きを、BS(売買)スタッフと一緒に悩みながら。

限られた少ない予算と、今までの経験から出る多くの工夫で、
しっかりと、造り込んでいきたいと思います。


これからも是非、
一家に一社

不動産のことなら、すべてカクセイにお任せ下さい。


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2016年6月29日水曜日

「不動産業の案ずるより産むが易し?!」

先日、仕入の決済で新橋に行ってきたカクセイ良きパパ代表平山です!

新橋駅前ビルの商店街エリアはレトロな雰囲気で美味しそうな飲食店がいっぱいです!

この新橋駅前ビルもSL広場側のニュー新橋ビルも建替えられるとなると、

少し寂しい気はしますが、このエリアの発展につながれば良いですね。




さて、最近は英国のEU離脱により、東京の不動産はどうなるんだ?

不動案市場にもどんな影響があるのか?なんて話があちらこちらで話されていますね。

皆、不動産マーケットの局面が変わりそうな予感がしているのでしょう。。

2度の世界大戦を教訓に生まれたはずの欧州統合の流れも、

世界的に見れば、グローバルだとか、多様性を認めようとか言っても、

結局は、みんな自国がかわいいんですよねー。

わからないでもないですけど。。

だって私もカクセイや社員、顧客、取引先がかわいいですもん!!




弊社は、不動産市況を案ずるより産むがやすしの精神で、(弊社の新人ヤスシじゃないですよ、、)

目の前に来る案件をスピーディーに判断して、(スヌーピーにじゃないですよ、、)

より多くの案件にチャレンジして、経験値を累積させていきたいと思っています!

会社も増員・増床し、かわいく造作してスピーディーにどんどん成長しています!!




(最近、息子2人と一生懸命育ててるカブトムシのオス「次郎吉(じろきち)」とメスの「小袖(こそで)とゆうゆ」)




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2016年6月28日火曜日

不動産トラブル相談会とめざましテレビ

最近は、iphoneのアラームを止め、フジテレビのめざましテレビで目を覚ましている、カクセイの独身代表渡辺です。

テレビの方が目覚めが良いですね。もっと早く試しておけばと思いました。

普段あまりテレビは見ないのですが、めざましテレビの良いところは、テーマソングですね。
今は、西野カナさんの新曲、Have a nice day です。

♪ 愛とか恋とかlalalalala 気になる彼には彼女がいた どんまい(おーらい)  どんまい(おーらい) これも運命 ♪

♪ I say がんばれわたし がんばれ今日も いってきます いってらしゃい ♪

いやぁ!励まされますね!!身に覚えがあります!

「どんまい!がんばれ!自分!」が口癖の私にピッタリの曲です!

私も、不動産を通じて、皆さんの人生を励まして行きたいなと心改める、出来事でした!!

>最近は開店祝いで頂いた蘭の再栽培が趣味です<

さて、近頃は、不動産なんでも相談会というものを毎週行っておりまして、ありがたいことに、申し込み頂く方も日に日に増えていらっしゃいます。

全体的に多い相談の傾向は、不動産賃貸事業を始めたが、今後どうすれば良いかという困り事です。
困り事も色々あって、

①大家専業で複数法人で不動産を取得しているが、お子様方に事業承継するにあたっての計画

②購入を進めてきたが、債務超過気味で、新規融資が受けれない

③新築で購入した物件が満室にならない。

などなど、①の相談の方は、将来的なことですから、様々な意見を求めていらっしゃいました。

②③の方は、どちらかというと、購入する事が先行して、事後の問題の対処が後回しになり、機会や売上の損失が出ている状態です。

損失が出ている以上は、早く解決をしたいと焦りが出るのが心情ですが、うまい方法というのもなかなかありません。

私も、カクセイという会社を通じて不動産事業の一端を担っているわけですが、現状は手堅くやっている状態です。

ベンチャーだから勢いが大事だという考えもあるのですが、業界的には、「勢い」にまかせたイケイケベンチャー業者さんが、多くいらっしゃるので、そこの土俵に乗るのも、リスクが高すぎると思うのです。何度かでも、そこで勝てればウン億という売上はある市場ではあるのですが、社員も会社も長続きしないでしょう。

というわけで、相談会での出会いを通じて、不動産に係わる市場のニーズを受け止めて、新たなサービス、会社のブランドを創造していく日々です。

そういう風に、柔軟な考えができるのも事業の良いところですが、不動産賃貸の住居系になると、場所貸しの要素が強くなりますので、課題に対して善処しにくく、競合も多く、価格競争や資本競争に巻き込まれ、いざという時も改善がしにくいというのが実際の所だと思います。

そう考えると、流れに任せて何億という購入をすすめてから考えるのではなく、手堅く、自分の身の丈にあった賃貸業の規模や在り方を事前に計画を建てて進めて行く事が、重要なのだと改めて感じます。

失敗するにしても、どんまいと納めて、がんばれとチャレンジできる余力は残しておきたいですね!!



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2016年6月27日月曜日

工務店の開拓とモデルルーム訪問

最近はジムに行っては10km前後走っており、体内年齢が若くなってきている気がする武中です。
運動を習慣にしているので、気のせいか頭が常に冴えていて仕事にも良い影響を出ている気がします。

さてさて、先日は弊社企画の建築の第二弾として、
埼玉はJR京浜東北線の某駅の案件に取り組ませて頂いております。

※訪問してきました住宅展示場です※

建物プランを工務店に依頼する際は少しでも安価で良い物をという思いから、
既存で取引している工務店に一点集中ではなく、他の工務店でも建築プランを依頼をしております。
金額が低く、施工をきちんとやってくれるのであれば、それに良いに越したことはありません。

工務店の開拓はかなり手間がかかりますが、クライアントの方の為に上で少しでも良い物を提供したいという一心で頑張っています。
また、工務店によっては業務エリアも決まっており、場所によっては案件を持ち込んでもお断りされることもこともあったりと、、、。

建築プランを練り上げて良い間取りを入れ、工務店の施工や建物に使用する建築資材もきちんとしていれば、より安価にご購入頂くのはクライアントの方の利益でもあり、管理運用していく弊社にもメリットがでてきます。

良い建築企画をすれば、あまり手間がかからず賃貸付けもできますし、少しでも安価にご購入頂ければ、賃料も固めに見れてこちらの業務にも余裕がでてきますし正にいいことづくめです。

というわけで、今回はどこの工務店に頼むかもほぼ確定し、間取りの修正を何度か依頼をしてようやく、プランが出来上がりそうです。
次は完成した間取りに基づき賃料査定をしていきます。

つづく



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2016年6月26日日曜日

マニュアル作りに拘っています

みなさま、こんにちは。

最近はランニングではなく、ウォーキングをやっている安齋です。


<銀座に行くと、不動産王が所有する丸源が目立ちますね>

お陰様で忙しくさせて頂いている毎日ですが、何か新しい仕事をしようとすると同時に、何を諦めなければならないかをよく考えるようになりました。

時間毎にスケジュール管理をしている中で、突発的に起こる入居者様からの設備トラブル等に関するお電話。

これはすぐにこなしたいから、このスケジュールとこのスケジュールは、少しずらそうかな等とよく時間について考えるのです。

一方で、時間が十分にある休日はトレードオフを考えずに、いい加減にスケジュールを組んでしまうものです。


何か足りない状態を作れば、人間上手いことやる方法を考えるんじゃないか。

これをプラスに働かせるも、マイナスに働かせるも、私次第!

ということで。
時間を有効的に活用する為にはアルバイトしてくれる人材が必要という結論に至りました。

しかし初めて不動産業に携わるアルバイトさんでも社員でも、一定の質で仕事ができるようにならないといけない訳で、マニュアルが必要となってきます。

マニュアルって結構形骸化してしまうから、フローとその詳細を直感で作るのではなく、その業務の目的・意味・仕事のイメージ・そのために必要な仕事・具体的な作業方法•期日を図示しながら作って、初心者が使えるマニュアルを目指しています。

マニュアルを作成するスケジュールを立てると、時間がどんどんなくなって、より時間に関係することをあれこれと考え出します。

結果、アルバイトさんに任せる仕事のマニュアル作成に励むという、自分でも驚きの良い循環です。

アルバイトさんに、こんなマニュアル間にゅあってるなんて言われないように良い物を作っていきたいと思います!




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2016年6月25日土曜日

英国と不動産の出口試算にて

何だか色んな選挙だの離脱だのと騒がしいです・・・。

♪彼女は解約でau離脱ぅ UKはEUから離脱ぅ アイツは洗脳で解脱ぅ そしてオレは上がらないウダツぅ♪

最近ラッパーを目指しているMC山口です。相方のDJを募集中です。

離脱してどうするんでしょう・・・先の事、考えてるんでしょうかね?あれですね。多分、不動産王とトランプゲームでもするんでしょうね!!

≪ ↑ 先日、マンション内見をした際にあった超懐かしの黒電話!≫

そうそう。先の事を考えると言えば、私どもが仕入収支を計算する際には出口、いわゆる再販売を考慮する訳でございます。

土地の場合はまずはその土地がアパート用地なのか戸建て用地なのか。

この線引きはパッと見からして分かりやすい土地以外の場合は実は意外に難しいのです。当初はアパート用地に、と思っていた土地が実は戸建て用地として出口戦略を立てた方が売りやすいのではないか、またその逆も然りです。

これは物件の立地や地域特性により販売方法を変えることによって仕入れ価格もより売主様のご希望に近い価格をご提示できるケースがあるのです。

再販売時の価格は入念に周辺地域の物件の動き、相場を調査して設定します。

不動産は例えば坪単価200万円の相場な地域であっても、立地や形状、地域特性などによっては大きく値上がったり値下がったりします。

また状態によって仕上げ方法も微妙に異なってくるのです。その見極めは実務を通じて現場で動き回っている私どもの仕事であり、結果、購入されるお客様が満足してくださる商品=物件に仕上げることができるのかどうか。これは日々各業者様が悩みながら商品開発に臨んでいる訳であります。不動産は同じものが二つとしてありませんからおもしろいんですね。

私どもカクセイはまだまだ若い会社ではございますが、お客様がご満足してくださる商品=物件を提供できるよう、今後も開発に力を入れてまいります。

また、不動産投資の個別相談会も実施(詳細は弊社ホームページまたは楽待をご覧ください)しております。弊社自慢のスタッフがお客様のお困りごとにお応えしますので、どうぞお気軽にお問合せくださいませ。

不動産を通じて社会へ還元し新しいタイプの不動産王を目指す、カクセイです!!!



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2016年6月24日金曜日

滞納者さんとのお約束の結果は…

もうすっかり梅雨で御座います。皆さん、こんにちは。江田です。
ジメジメして蒸し暑いこの季節がワタクシは意外と好きでして暑い暑いと汗を垂らしながらお昼は牛丼を食べている毎日です。

まさにツユダクですね!

ゴルフの気持ちいいシーズンです!

さて。
不動産を管理する上で切り離せないのが滞納問題ですが、どうにかしてこの滞納を減らせないものかと。
当社で新規契約される案件は家賃保証会社へ加入して頂きます。
滞納が起こったとしても補塡を頂けるのですが、売買や管理移管で引き継いだ場合、保証会社に入っていないケースが御座います。

こういった場合に限って、滞納をされる方が多いのです。

そこで25日辺りから遅れそうな方(滞納がちな方)に絞って事前に連絡をするように致しました。
効果はあったのでしょうか…。

ありました!

月をまたがずにきちんと入金した件数は、前月よりも50%は減らせたかと思います。
それでも遅れる方はいらっしゃるんですよね…。

そんな重度の滞納者さんにはとっておきの方法です!

というお話はブログが長くなってしまいますので次の機会に。

当社では不動産管理に関する個別のご相談も承っております。
空室対策、建物の維持や建て替えのご相談、滞納問題等でお困り事があれば是非ご相談下さい!



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2016年6月23日木曜日

住宅診断士は不動産男子

先日父の日に、
似顔絵パンなるものを、子供達にもらって、

ほっこり笑顔になったカクセイの巻田です。

(子供達が書いた似顔絵を元に作ったパンです)

前回のブログでも紹介させていただいた【公認ホームインスペクター】ですが。

前職のゼネコン勤務時代には大嫌いだったインスペクター(結構いじめられました)を、
まさか自分が受験するとは思ってもいませんでいたが。

勉強を進めていくと意外と不動産の仕事に役立ちそうな資格なんです。

まず、「ホームインスペクター」という職業は欧米で生まれ、日本語では「住宅診断士」という意味になります。

今までの日本における住宅市場は新築一辺倒で成り立ってきました。
しかし近年は新築の着工数も減少し、更には少子高齢化も伴い世帯数も減少していく中で
若い世代が物への執着が薄れてきているといえます。

そうなると、別に新築じゃなくてもいいという意見が増加し、それが中古住宅へ関心へとつながります。

現に中古住宅の流通量が増加しているそうです。

そんな中で、住宅診断士の資格を取得できれば、オーナーの皆様に

売買では、中古物件購入の際のお手伝いを、
管理では、管理物件修繕の際のお手伝い等をさせていただければと思い勉強を進めております。

でも実際は「診断士」なんてかっこいい名前がついてはいますが。
建物の一次診断で健康診断程度のものになりますので、かかりつけのお医者さんのようになれればと考えています。

(近くの建設現場の囲いにあった最新の作業予定表)
(※ブログとは関係ありません)

不動産もおとうささんも、しっかりやって、
カクセイで覚醒しようと、仕事に対する伸び代を感じながら、
しっかり勉強しようと誓ったものの、

結局ビールを6本空けてTVの前で寝てしまった父の日でした。



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2016年6月21日火曜日

「不動産業界の本末転倒!?」

最近、今まで以上に健康に気を使うようになった、カクセイのアダルティーチーム代表の平山です。

( ↓ 私の板橋の実家にいる愛犬ぽぽちゃんです。 ↓ )


そんな中、ふと、昔勤めていた東新宿にある不動産屋の先輩が言い放った迷言を思い出しました。。

その先輩は炭水化物を摂取しないとか、過剰にランニングをしてたりとか、

周囲の人が、逆にそれ体に良くないんじゃない??と思うような、

健康・ダイエット法を異常なほど、ストイックにやっていたんです。。

あるとき、自分が「○○さんはとてつもなく健康に気を使っていますよね(仕事以上に)?!」と言ったら、

その先輩は真顔で、

「そうなんだよー、健康の為なら死んでもいいと思ってるんだよー!」と、

迷言を言い放ったんです。。。。。。。。??

一瞬すんなり耳に入ってきましたが、その耳を疑う迷い言葉っぷりには驚かされました。。

はじめは「長生きしたい」とか、「長く元気で丈夫な体でいたい」などが目的で健康に気を使いだしたはずなのに、

いつしか、目的を見失い、行き過ぎた食事制限や過剰な運動で、逆に体に大きな負荷をかけちゃってるんですから、

何だか本末転倒ですよね、何事も目的を見失わない事とバランスが必要です!

( ↓ お客様の経営するお店で食した八戸のサメ ↓ )


資産形成や資産運用においても、目的やバランスは重要になってきます。

電話もしもしの営業で、

自己資金がほとんどなくても都心で新築の区分ワンルームマンションを買えちゃうから買うとか、

自己資金を一銭も出さずに、もしくはオーバーローンもできちゃうから、

利回りが割と高いから地方物件を買うとか、

地方の業者を飲ませ食わせして、いい気にさせていれば運営がうまくいくから買うとか、

場所が良いから利回りが低くても、今は融資を受けられるから買うとか、

これらのような不動産投資がよく見受けられますが、

これあたかもメリットのような部分だけをアピールして、

マイナス方向に振れたときのリスクを説明しないで購入させる、考えたりせずに購入する。というのがほとんどです。

しかし、これは不動産事業を安定的に経営していくという観点からみると本末転倒です!!

何か一つの事象や物件、投資先、運用方法で投資家の目的を達成することは難しいです。

それをしっかりと説明して、物件や投資先ごとに上振れも下振れも含めたリスクをしっかり説明するのが重要なことですよねー!

だからこそ目的を達成していくにも、時間はそこそこかかりますし、資金もある程度は必要になってきますよね。

( ↓ 私の長男が卵から10ヶ月かけて育てたカブトムシ達3匹 ↓ )


不動産を組み込んだバランスのとれた資産形成などを相談したい時には、自称スーパーバランサー平山率いる
(アラサーやアムラーじゃないですよ、、アラフォーですから。)

バランスのとれた人材配置で、バランスのとれた不動産運営をサポートするカクセイにご相談ください!



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カクセイ企画アパートの完成後

先日はご案内の為、埼玉は某所に行ってきました株式会社カクセイの武中です。
不動産業者は神出鬼没で、案件があれば時には地方にも赴きます。
色々な場所にいけるのは、個人的にはこの仕事の好きなところでもあります。

さて、先日の私の投稿に続き、弊社企画の完成した物件をご覧ください。


まずは外観です。外観もかっこ良く仕上がりましたが、やはり見ていただきたいのは、
室内です。1Kですが、室内には都心の分譲マンションほどの仕様を設けましたので、ご覧くださいませ。
クローゼットも単身者の方の収納にしては充分過ぎる容量です。


台所もきっちんとしたシステムキッチンを取付けさせて頂きました。他の競合物件と差別化を図れるかと思います。
IHコンロ二口、レンジフードに水栓もシングルレバーとしました。

 

 
 

その他に独立洗面台に容量大きめのシューズクローゼットさらには追い焚き機能、ウォッシュレットと、かなり設備を充実させました。
今のシーズンは繁忙期ではないですが、賃貸についても決済から2週間経たないうちに、申し込みベースで満室(内5室は、賃貸借契約締結済み)となっており、クライアントの方にも満足頂けたかと存じます。
 
今後も取引させていただく皆様にとってカクセイへ任せて良かったともらえるようような仕事ができるよう、頑張っていく限りです。


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2016年6月20日月曜日

金融商品の評価損と不動産投資

ここ最近は、金融資産が6%前後の評価損が出ているカクセイの渡辺です、、、。

原因はなんぞやというところで、離脱やら投票やらで世間が騒がしいとのこと。

週末テレビをつけたら、舛添都知事の辞職とAKB48の総選挙の特番が組まれていましたので、そんな事が、米国株やら為替関係にも影響があったのかと冷や汗がでましたが、、、よくよく見ると、英国のEU離脱の勘違いでした、、、。

なんつって。
日本は平和というかなんというか。

さて、世界経済も荒れ模様のなか、不動産投資はどうかというと、肌感覚ではありますが、まだまだ購入意欲が強い方も多いようです。

売りっぱなし系のイケイケ業者さんはさぞかし儲かっていらっしゃることでしょう、、、。

また、賃貸市場の需要は、エリアによっては供給過剰で、新築でも築後数ヶ月は埋まらないところも珍しくなくなってきました、、、。
今後は、空室対策ビジネスが、盛り上ってくるでしょう。健康食品のように効果を保証するものではない不動産サービスに人が集まるなんて、、、。

と、まぁ暗い話は、ほどほどにしたいところですが、私の(スズメの泪ほどの)金融資産のケースにみられるように、他力で、安定的に利益がでるという事はないというのが常識ですね。

<今週のカクセイスタッフ>
江田とエスカレータ
となると、やっとのことでみつけた投資物件も、需要に見合わなくなったり、入居者の属性も悪くなってくれば、売買で資産の組み換えも視野にいれて計画をたてないといけないということですね!

そのあたりの見極めの塩梅が難しかったりするのですが、、、。

不動産業もより専門的なスキルが必要になってきました!!

がんばります!


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配車サービス会社Uber(ウーバー)と不動産会社の新サービス

こんにちは。カクセイの安斉です。

趣味のランニング。最初はただ走るだけで楽しかったのですが、最近は他人に追い抜かれる事が悔しくなってきました。

外見は草食系にみられますが、意外と肉食系、負けず嫌いなのです。

さて。
配車サービス会社であるUber(ウーバー)が不動産会社のParkmerced(パークマーセド)と提携したようで賃貸業を始めるとの記事がありました。

パークマーセドは入居者に補助金(月100ドル)を渡し、入居者はそのうち30ドルをウーバーで利用できたり、住居から最寄駅・バス停まで格安でウーバーのサービスを利用できるそう。

サンフランシスコ州の共同住宅でサービス展開されており、ここは住宅や店舗、緑園などのアメニティに加え、居住者同士のコミュニティとして発展しているようです。

ただ、家賃は2,500ドル。うん、高い。住めない(ゲンナリ)。
ぱっと見た印象ですが、東京ミッドタウンの敷地の規模を小さくしたバージョンですね。センスがありますよね。

これを日本でやるとどうなるか。

以前、話題になった座間の団地がありました。
スタイリッシュな団地の敷地に農園やカフェ、ドッグラン施設があり、それを住民が利用できるというものです。


<Googleマップでは、まだ工事中ですね>


賃料もそれなりに高い印象があります。

ただ、「あったら嬉しい」施設に比例して賃料は高くなるのかといえば、そうではないような気もします。
立地の良くないマンションに「あったら嬉しい」施設を設けても、あまり意味がないかもしれません…。

六本木には、六本木ヒルズ、東京ミッドタウンがあり、あったら嬉しい施設がたくさんあります。
私の地元にはそんな雰囲気のかけらもなく、あるといえば暴走族のチームがたくさんあるぐらいでしょうか。

あってもうれしくないですね…。

それでは!



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2016年6月18日土曜日

都知事選と土地次戦の不動産業界

♪オレは神奈川生まれ 
神奈川育ち
県知事さんは比較的マトモぅ
どっかの知事より比較的マトモぅ♪

都知事に立候補しようか悩む神奈川県民のマック山口、またの名をDr.山口です。

都民の皆さんは大変ですね♡(←他人事)

さて最近は土地情報よりも区分マンション情報をご提供いただくケースが増えてまいりました。いつも売却案件情報のご提供をくださる各業者の皆さま、改めましてどうもありがとうございます。

≪↑ 物件調査のために訪れた今最もトレンディ(死語)な場所、都庁から!≫

区分マンションはリフォームをどうするかという作業がありますが、弊社CM部門マネージャー・巻田からの的確なリフォームに関するアドバイスや代表の平山の的確な出口戦略などのアドバイスのお陰でとてもスピーディに動けるため、各社様に対する回答はかなり早めなのではと思います。土地情報だけでなく、マンション情報も引き続きお待ちしておりますので、どしどし情報をご提供ください!!

そんな中、某業者様でマンションの買取りについての打合せをしていた時の事。

「アパート用地買うって業者が本当に多いよねー。大丈夫なのかね?」

≪↑ 打合わせのために訪れた丸の内の某社オフィスからの眺め・・・
オレってビジネスマンじゃん!と超勘違い!≫

確かに一時期に比べて非常に多くなりました。自分が前職でアパート用地を探していたころは競合他社が少なく、まさにニッチを狙った商売でしたが、今や新築戸建がメインの業者様でもアパート用地を探している状況。

そんなに建てちゃって大丈夫なの?と思われても致し方ござーせん・・・。ましてや空室率が上昇中ですから、オーナー様にとっても大丈夫なのかと思われることもあるかと思います。

不動産ですから立地や環境などの要因ももちろん影響されますが、適切な家賃設定と管理運営が提案でき解決できる不動産管理会社かどうか、ということが重要なファクターの一つだと思います。

やたらと不安を煽る方もいらっしゃいますが、購入についての適切なアドバイスができるカクセイに一度、ご相談してみませんか?

カクセイでは個別セミナーを開催中です。詳しくは弊社ホームページまたは楽街をご覧ください。

経験豊富で優秀な二人のスタッフが皆さまをお迎えしますよ。

え?自分ですか?

♪オレは土地買取と
マンション買取
情報来るのはだいたい都内ぃ
情報来るのは神奈川も多いぃ♪

ヘタ過ぎた替えラップですみません・・・

さらば!



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2016年6月11日土曜日

ちまたの不倫理問題と不動産業界

世の中不倫ブームなのでしょうか?
かくいう私も不倫好き・・・じゃなかった、カクセイのプリン好き山口です。

自分は家庭を大事にしてますよ!!なんてったって地元じゃアモーレ山口で有名ですからね!!!

・・・自称ですけど。

≪レイニーシーズンの束の間晴れの日にさわやかな緑・・・まさにカクセイグリーン!!≫

世の中には不動産屋は不動産屋でもいろんなタイプがいるのは周知のとおりです。

代表の平山や自分のように物件を仕入れて再販するタイプにも更に細分化されております。情報の仕入れ方にも自分のように足が棒になるまで外回りをして情報を掴んでくるか、事務所内でひたすらレインズを見て情報を仕入れて満額で仕入契約したけど「やっばい!売れない!」と超焦るタイプ(←業界あるある)とさまざまです。

ん?レインズ?何だか前回の自分のブログでも出てきたワードですね。(←知らねーよ、というツッコミはほっときますからねー)

レインズとは不動産流通機構という公益財団法人(地方によっては社団法人)が提供する不動産業者間専用の物件情報サイトです(ちなみに私どもカクセイは東日本不動産流通機構に所属しています)。

業者が売主様から売却物件を預かった場合、レインズに登録をしなければならない事があります。不動産売却の際には売主様は業者に委託するケースがほとんどかと思いますが、その際に専属専任媒介・専任媒介・一般媒介と売却依頼の契約を業者と締結します。そして専属専任媒介・専任媒介の場合は流通機構(=レインズ)に登録しなければなりません。

しかしここ数年、業界内ではこのレインズに関する問題が提起されておりました。

いわゆる「囲い込み」問題です。これは売却物件を専属専任・専任媒介で預かり、レインズに登録したにも関わらず他業者からの問合せに対して「契約予定」などの理由で問い合わせに応じないというものです。

専属専任・専任媒介で預かった物件はレインズに登録しなければなりませんし、その登録証明書も売主様にお渡ししなければなりません。ですから登録をした業者は法的には履行しているものの、実務の際には自社で買主を見つけて契約をし、売主様と買主様から両方から仲介手数料を頂こう、という業界用語で「両手」という取引を目指しているのです。

そりゃ商売ですから「両手」が悪いとは自分は全く思っておりません。結果的に「両手」になれば仲介業者はこの上なく嬉しいものです。なにせ給料に反映される額が多くなるわけですから。

しかし売主様にとっては安心して売却依頼をしたものの、「囲い込み」をされていると情報が他業者に公開されている状態ではないため、売却が長期に渡る可能性も少なからずあります。また買主側の業者にとっては、レインズを見て買主様の希望の物件が見つかり、問い合わせをすると「契約予定でーす」と言われて紹介されないものですから、チャンスロスを起こしている訳です。

しかしこのレインズの「囲い込み」を阻止しようと、業界内でも有力な方が国交省を突き動かし、ようやく「囲い込み」対策が反映されてきました。

そうは言ってもあの手この手ですり抜けられているようですから十分ではないようです。問題提起した有力者はとりあえず「やることはやったからあとは知らなーい」みたいな感じで「空き家対策」に重心を移していますから何とも中途半端感が否めません。

しかしシステム内が変わってきたのも事実ですし将来的には一般の方にも公開されるという話もあるようですから、業界の悪しき慣習は有力者だけでなく大手業者さんが率先して直してお手本を見せてもらいたいですね。

不動産の情報を「囲い込み」してはいけませんし、プライベートでも「囲い込み」してはいけないなー、と最近の芸能ニュースを見てつくづく感じた、アホーな山口、じゃなかったアモーレ山口がお届けしましたー。


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宅建業法の改正案と誕生ケーキ

6月が誕生月で又一つ歳をとり、誕生日がうれしくなくなってきた年齢の

カクセイの巻田です

先日、外回りから帰ると、なんとカクセイスタッフから誕生日ケーキ




会社で、祝ってもらえるなんて人生初めてで

いやーー感謝・感激です

カクセイの為に頑張ろうと改めて心に誓った瞬間でした。

少し照れてしまい、中々笑顔になれぬままローソクを吹き消しました。


そして代表平山からは
こんな、本のプレゼント



ちょうどホームインスペクションに関する、宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が閣議決定されたばかりなので、

今年、受験してみようと思います。

改正された内容は、
【中古住宅取引における情報提供の充実を図るため、宅建業者に対して「媒介契約の締結時に、インスペクション(建物診断・検査)事業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること」「買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明すること」「売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者(売主・買主など)双方が確認した事項を記載した書面を交付すること」の3点を義務づける。】です。

受けるからには、記念受験にならないようにしっかり勉強して望みたいと思います。

合否は改めて

ブログで報告させて頂きます。



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2016年6月9日木曜日

「不動産業の持つべきものは友!!」

お陰様で日々各方面より、いろんな種類の多くの物件情報をご紹介いただき、、

それらの物件にバリューアップなど、流動性を高める方法を常に考え、実行しているカクセイ代表平山です!

先日、銀行訪問より事務所に帰社する道中、

弊社が仕入れたある土地の解体現場より私の携帯に電話がかかってきました。。

あと2~3日で解体終了というこのタイミングで問題発生かっ・・・・・・??

不安的中です。。。。解体業者さんから話を聞いてみると、、、

隣地の人に許可をもらわないと解体作業が進められない状況なってしまったというのです?!

電話で解体業者さんが問題点を説明してくれるのですが、詳しい現場の状況もわからないし、

専門用語やらなんやらで、起こっている問題を正確に理解することができませんでした。。

そこで、、「姉さん事件です!!」と心の中で叫びながら、、、

すぐに弊社の建築担当で幼なじみの「てっちゃん」こと巻田君に助けを求め、現場に急行しました!



さすがはてっちゃんです!すかさず現地で解体業者さんと職人さんと問題点を確認して、

解決方法を考え、いくつか提案してくれました。

(問題点は割愛します、私だと説明が下手で話が長くなるので。。。)

そのいくつかの方法をこの案件の方針と照らし合わせ、考えられるリスクを考慮し、

極力隣地の方にご迷惑をかけない方法で対処することに決め、隣地の方にもご納得いただけました。

CM部門マネージャーの巻田くんと職人さんが、

判断するのに十分な情報をその場ですぐ提案してくれたおかげで、

私も隣地の方もすぐに対処方法を決めることができました。




私たちは不動産業の中でも特別複雑な業務をしているわけではないので、

何か問題が起きた時に、どのように対応し対処するのか?

その問題解決に向けての動きや判断のスピードが重要だと考え、日々動いています。

まずは普通の事は普通にできる会社にしていきます!




昨日、そんな問題をくぐり抜けた現場で、大汗かきながら、

我がてっちゃんはこんな立派は看板を設置してくれました!!

やはり持つべきものは友ですねー!




不動産のお困りごとの中には、建築面からのサポートが重要な場合も多々あります。

一家に一社、弊社のような愛のある建築サポートをできる会社を!!



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